[克而瑞]学生系列研究一：小学生数量与三四线城市房地产市场发展关联性研究

  导 读

  小学生相关需求规模可观,可作为楼市量价结构变动的重要参考。

  ◎  研究员 / 马千里、邱娟、周奇

  房地产市场需求和人口结构质量高度相关。在三四线空巢化日益突出的背景下，三四线城市人口结构变化值得特别关注。在三四线城市人口结构数据披露较少的情况下，学生人数成为了值得重点关注的人口发展指标。为了更全面地评估三四线城市房地产市场量价和结构情况，我们从小学生这一指标切入，以小学生总量、增速为基础，并结合房地产市场发展指标，以此研究小学生数量与楼市发展的关联性，并进一步梳理出在小学生数量指标上表现更值得关注的城市。

  01

  研究背景:“城镇化2.0”时代开启
  三四线小学生人口增速明显不及一二线

  在城镇化的加速推进下，大多数农村居民完成了初次城镇化，城-乡流动逐步放缓，城镇化1.0时代逐步落幕。与此同时，城-城流动开始加速，在资源分布不均衡的背景下，人才加速向一二线城市流动，中小城市的人口增长进一步放缓。随着青壮年劳动力向外迁徙，三四线城市的小学生也随之同步向外迁徙，小学生人口增长进一步放缓。

  1.1流动人口加速向一二线集聚，三四线人口增长明显放缓（略） 

  1.2三四线小学生同步加速向外迁徙，四川、陕西等省份尤为突出（略） 

  1.3经济大环境波动下，厘清人口结构变化影响尤为重要（略）

  
  02

  现状分析：小学生数量与住宅市场规模正相关
  亦可带来更多中大户型需求

  在人口流动发生改变的同时，各城市的人口结构也发生了相应的变化，这一点从小学生的数量变动就能窥见一斑。而在人口结构发生改变时，城市的商品住宅成交市场也会发生一定的改变。在本章中，我们将结合三四线城市的小学生数量及占常住人口的比例来分析其对住宅市场成交规模和成交结构的影响，并从中可以得出小学生人数越多的城市往往住宅成交规模也越高，占比更高的城市中大户型的需求也更多。

  2.1大多数三四线城市小学生占比高于一二线，主因在于青年人口外流（略）

  2.2徐州、东莞小学生人数遥遥领先，住宅市场规模同样居于三线城市前列

  从小学生数量上来看，样本三四线城市中8成左右的城市小学生数量未超过50万，余下城市的小学生数量也大多介于50万~60万之间。不过，徐州、东莞、泉州等城市由于常住人口基数相对较大，生育率相对较高，并且东莞和泉州对外来年轻人群也有一定的吸引力，城市人口结构较为年轻，因此这些城市的小学生数量明显领先于其他城市，均在75万以上。

  联系商品住宅成交规模来看，可以发现，小学生数量和商品住宅成交规模存在一定的正相关性。即这些小学生数量较多的城市，其商品住宅成交规模也往往居于前列，如徐州、泉州、东莞等小学生数量较多的城市，在2013年~2018年间商品住宅成交规模均在800万平方米以上，明显居于样本城市前列。而小学生规模相对较少的城市，如舟山、铜陵、池州等，商品住宅成交面积均未超过200万平方米，市场规模相对较小。

  不过，小学生数量并非是决定楼市成交规模的唯一因素。诸如佛山、惠州、无锡、南通等城市，小学生数量虽不在第一梯队，但商品住宅成交规模仍维持在高位，如佛山2013年~2018年五年间年均商品住宅规模超过1500万平方米，位居样本城市首位。

  究其原因，主要是由于这些城市居民收入水平较高，如佛山、无锡的居民可支配收入都超过了5万元/人，不亚于一二线城市水平；同时这些城市还受到核心城市需求外溢利好，如惠州在深圳、东莞调控政策收紧后涌入了大量的外溢购房需求；在上述因素的支撑下，这些城市的购房需求一直比较充裕，商品住宅成交面积同样很高。

  2.3 更高小学生人口占比下，中大户型市场份额通常更高（略） 2.4 小结：小学生增加带来更多年轻家庭，催生更多中大户型需求

  从上文的分析中可以看出，一些小学生数量并不多的城市，其商品住宅成交规模也并不低，如佛山、惠州、南通等。由于临近核心一线城市，在核心城市严格限购下大量需求外溢至这些城市，同时这些城市的本地居民购买力水平也不低，在外来需求涌入下本地居民购房的积极性也被调动，因此商品住宅成交规模也往往居于高位。这说明小学生数量并非是决定城市住宅市场成交规模的单一因素。

  但通过小学生数量与城市住宅市场规模和成交结构相关性分析来看，小学生数量与城市住宅市场规模和成交结构还是有一定的相关性。具体而言，小学生数量明显领先的城市，其商品住宅成交规模也往往位居三四线城市前列，诸如徐州、东莞、泉州等等。另一方面，这些城市的中大户型成交占比也往往高于其他城市，特别是小学生占常住人口比例更高的城市，中大户型的市场份额明显高于那些占比较低的城市。小学生数量越多，意味着有购买需求的年轻人也越多，这一群体恰恰是城市购房主力，支撑着商品住宅成交规模的大小；同时这些家庭人数相对较多，存在着大量的改善需求，因此中大户型的市场份额也相对较高。因此，小学生数量这一指标对企业来说仍有一定的参考价值，在对城市房地产市场进行分析时可将该城市的小学生数量作为辅助指标纳入考量。

  03

  动态关联：小学生快速增长助力房价上行
  推动成交结构进一步向中大户型集中

  在厘清三四线城市小学生数量与住宅市场规模和产品结构的相关性的基础之上，我们进一步对这些三四线城市小学生增速与住宅规模、房价水平、产品结构的变化之间的相关性进一步进行梳理，以此研究小学生数量与楼市发展的动态关联性，并找出值得关注的重点城市。

  3.1 廊坊、清远等市小学生增速领先，但住宅规模增速反而慢于三四线平均

  从近5年小学生数量变动情况来看，徐州、清远、廊坊、宁德、阳江、宿州、云浮、惠州、连云港、三明等是增速TOP10城市，累计增长率均超27%。就城市所属区域来看，基本上属于广东、福建、江苏、安徽等省份，这些城市大都位于东南沿海，是改革开发的前沿阵地，外来年轻人口流入较为明显；一方面这些城市大都具有显著的“生育”偏好，出生率水平较高，尤其是恰逢85后生育高峰第二代的入学高峰，因此近5年小学生数量显著增加。

  但是，小学生增速TOP10城市同期商品住宅销售面积平均增幅仅有46%，低于样本城市平均增速17个百分点，其中廊坊、清远、三明等城市表现最为突出，近5年商品住宅销售面积增幅均在20%以下，购房需求增量趋于缓慢。

  究其原因，主要是对于三四线城市而言，小学生人数的超高速增长大概率意味着城市已经进入了流动人口红利的第二阶段，即迎来了大量第二代外来人口的入学季，而流动人口的第一波刚性购房需求也已经基本释放完毕，因此规模增速往往只是与三四线平均打平、或者更低。

  另外，本质上讲，本身小学生人口变动就受到多个因素的影响，内因方面，受本地生育率、年龄结构的影响；外因方面，还受到本地产业、经济、收入水平、人才政策等多方面影响，小学生的数量变动就比较复杂。总体上可以将这些城市分为两类：一类是徐州、清远这类生育率较高的城市，另一类是的东莞、绍兴这类紧邻核心一二线城市、流动人口比较多的城市。而小学生增速TOP10城市中的徐州、清远、宁德、廊坊等城市虽然小学生增速领先，但由于其增量多是由于生育率导致的，加之购房力相对薄弱，购房需求转化率较小，因而住房规模增速慢于三四线平均。

  而部分小学生数量减少的城市，如绍兴、台州等，近年来住宅成交规模同样快速上涨，涨幅均在65%以上，典型如绍兴，虽然小学生数量较少，但受杭州外溢效应的影响，商品住宅销售规模增速依然突出，并且常住人口规模也在不断增加，考虑到杭绍城际铁路的利好长期存在，未来绍兴的需求规模还会进一步提升。

  值得注意的是，对于阜阳这类人口外流比较严重的城市，尽管当下成交规模居高不下，但是如果二代户家庭外流现象得不到扭转，应审慎评估城市购房需求的长期规模。

  3.2 小学生增速是房价上涨必要非充分条件，中山、惠州近五年房价翻番（略）

  3.3 小学生数量快速增长下，近年来徐州、清远、惠州超大户型成交占比均出现下滑（略）

  3.4 小结：产业基础好的人口流入型城市需求支撑性更强，价格走势更为突出

  通过对小学生数量增速与表征房地产发展概况的量、价、产品结构三个重点指标之间进行相关性分析发现：

  第一，近五年小学生增速TOP10城市商品住宅销售面积平均增幅明显低于样本城市平均增速，其中廊坊、清远、三明等城市表现最为突出，近5年商品住宅销售面积增幅均在20%以下，远低于63%的平均水平，购房需求增速十分缓慢。主要是由于这类城市小学生增速快是由于生育率、生育周期波动导致的，这类人群通常购房能力相对薄弱，购房需求转化率较小，因而住房规模增速慢于三四线平均。

  第二，小学生增速与房价增速有一定的关联性。房价上涨突出的城市小学生增幅均为正；反之，小学生增速快并不代表房价一定会高增长，如宁德、阳江两城小学生增幅均超35%，增速在三四线城市中排在TOP5，但同期房价增速却都在30%以下。本质上讲，房价的涨幅还受到房地产调控政策、城市产业、经济等多因素影响，如限价严苛的宁德，房价涨势十分缓慢，但对于东莞、惠州、泉州那些产业发达、人口流入较多的城市，两者之间的关联性更为显著。

  第三，小学生增速快慢与城市产品结构关联性并不强，尤其是150平方米以上的产品成交占比与城市家庭结构、居民购买力有极大关联。三四线城市小学生家庭父母年龄较轻，财富积累还不够，难以负担150平方米以上的豪宅产品，尤其是2017年，大多数三四线城市房价迎来一波快速上涨周期，购房难度进一步加大，因此超大户型产品占比出现下滑也在意料之中。

  04 

  总结：小学生相关需求规模可观
  可作为楼市量价结构变动的重要参考

  基于以上研究，就静态现状数据来看，小学生数量与楼市成交规模正相关，但从动态数量变化来看，小学生数量还是与房价和产品结构的关联性更为突出。房价方面，房价上涨突出的TOP10城市小学生增幅均为正，近五年房价实现翻番的廊坊、惠州同期小学生数量增幅均十分突出；成交结构方面，小学生数量快速增长的徐州、清远、惠州等城市，超大户型成交占比均明显下滑。相比之下，小学生数量与规模动态变化的相关性不及上述两者突出，如小学生增速领先的廊坊、清远，住宅规模增速反而慢于三四线平均。 

  动态的来看，由于小学生数量变动因素多元化，既有生育率变动、生育高峰等内部因素的影响，又有人口流动导致的外部因素的影响，再加上各城市房价和收入水平的差异，会导致各种类型相关需求的入市节奏会有所不同，相比而言，在反映市场预期的价格表现上往往会更为迅速。因此在与楼市三五年内成交量价的关联度上，小学生人数变化对于价格的影响会大于成交规模，尤其是在东莞、惠州等人口流入型城市尤为突出。 

  此外值得注意的是，对于徐州、清远这类小学生数量高速增长的城市，由于购买力所限，150平方米以上的超大户型成交相对萎靡，中大户型份额有望出现更快速度的提升；另外少部分城市也存在反例，如绍兴、台州，虽然近些年小学生人数下滑的均比较严重，但由于产业相对发达，人口流入比较突出，加之民营企业基础较好，购买力较强，还有长三角一体化之下的交通、产业等利好的加持，未来需求规模和价格仍然有进一步提升的空间。

  4.1 小学生增速与房价变动关联性更强，东莞、惠州等人口流入型城市尤为突出（略）

  4.2 徐州、清远等市小学生人口占比高速增长，中大户型市场份额有望进一步上升（略）

  4.3 人口流入型城市绍兴、台州小学生人数虽出现下滑，但成交规模仍有望进一步提升（略）