[贝壳研究院]千家房企养猪事件解读（2020.12.11）

  背景：天眼查数据显示，国内目前有超过1400家经营范围同时包含“猪”和“房地产”的企业，其中6成以上的企业成立于近5年。

  有利可图

  从2015年开始，国内养猪行业进入新一轮周期的上行反弹阶段，并在2016年中达到峰值，随后转入下行调整期。从2015年到2016年的猪价高位运行触发了新一轮养猪投资发展。“千家房企”布局养猪业务，也大多从这个时间节点开始。2020年上半年，受非洲猪瘟和新冠疫情的影响，生猪市场仍然存在一定程度的供应缺口，生猪价格持续高位运行，因此吸引更多的市场关注。

  根据贝壳研究院统计，养猪头部企业温氏、牧原、新希望2020年上半年毛利率分别为38.39%、63.27%、42.6%，较前一年同期分别增长31.69%、58.93%、23.56%。较高的利润与增长空间使“养猪”具有较高发展价值。相比之下，房地产行业上半年平均毛利率27.42%，且至三季度下滑至25.77%，房企毛利率水平集体下滑成为行业趋势。房企向高价值业务布局在情理之中，而像碧桂园、恒大、万科等房企确有较多关于“养猪”业务的实质性动作，与其自身的多元化发展相结合，融合“扶贫”、“产城融合”等相关业务领域，谋求长期的“养猪”事业。另外，我国生猪长期以散养为主，规模化程度较低，大型企业的进入有望提升养猪行业的规模化、标准化和智能化。

  以猪之名

  非洲猪瘟爆发后，国家相关部门对生猪养殖生产给予较多的倾斜政策，除财税方面的补贴外，2019年为加大生猪养殖用地的支持力度，自然资源部印发《关于保障生猪养殖用地有关问题的通知》，明确生猪养殖用地作为设施用地按照农用地管理，不需办理建设用地审批手续；增加附属设施用地规模，取消15亩上限规定等。同时，新修订的《土地管理法》今年1月1日正式施行，其中对集体经营性建设用地入市采取了更灵活的办法。新修改的土地管理法破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍：删除了原来土地管理法的第43条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定，增加规定“农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让”，取消了集体建设用地不能直接进入市场流转的限制。

  土地方面的相关政策，是吸引房企纷纷入场“养猪”的另一主因。目前统计的“房地产”和“养猪”相关注册企业已超过千家，可真正行“养猪”之实者寥寥。

  入“猪市”需谨慎

  国内房地产行业处于下行发展周期，房企谋求多元化的发展进入关键时期。近年来房企在物业、长租公寓、新能源等方面拓展不断，“养猪”是房企多元化的业务选择，同时具有一定的行业风险。除了“疫病”对养猪事业的威胁外，通常情况下，一个“猪周期”是3-5年，且近年来由于养猪企业与养殖户的规模逐步增大，“猪周期”的时间长度也在逐渐拉长，收益将具有明显的周期性特征。相较于房地产行业“养猪”业务前期投入大，收益慢，营收规模较小。房企在选择进入这一领域前，还需结合自身特点和发展战略，尤其对于中小型房企，不宜盲目跟随。另外，相较于约10万家的工商注册房地产企业，目前仅有约1%的房企与“养猪”业务相关，整体上尚未形成大的趋势，仍需长期观望。