[易居研究院]2020年11月全国房地产市场报告

1-11月全国商品房销售面积同比首次转增，预计2020全年新房成交规模将创历史新高

  上海易居房地产研究院12月15日发布了《2020年11月全国房地产市场报告》。报告核心观点如下，1-11月全国商品房销售面积同比转增。单月数据来看，11月商品房销售面积同比增长12%，继续两位数的增速。3月以来随着各地房企复工复产，商品房销售逐渐恢复正常，同比降幅开始持续收窄，1-11月全国商品房销售面积同比转增。商品房待售面积环比小幅下降，住宅现房库存再创本轮行情以来新低，商办类仍在高位。2020年11月末，商品房待售面积比10月末下降0.4%，其中住宅现房库存再创本轮行情以来新低，商办类物业现房库存仍较高。从现房存销比来看，近几个月随着商品房销售的好转，三类物业存销比均出现了不同幅度的下行，但此处是否重新进入下行通道还有待进一步观察。近几年商品房新开工面积一直保持高位，一旦未来商品房销售出现下滑，存销比短期下降后仍有可能上升，尤其是商办类物业。

  易居研究院研究员沈昕表示，从商品房成交面积来看，今年低开高走，全年大概率将创历史新高。从商品房成交均价来看，1-11月同比上涨5.8%，低于2018年和2019年同期。今年楼市呈现量增价稳的良好态势，基本实现了年初制定的平稳健康发展的目标。

  报告显示：

  2020年1-11月全国土地购置面积同比下降5.2%，11月同比下降15.6%

  2020年1-11月，房地产开发企业土地购置面积20591万平方米，同比下降5.2%，降幅比1-10月份扩大1.9个百分点。单月数据来看，11月全国房地产开发企业土地购置面积2816万平方米，同比下降15.6%。

  受疫情影响，春节后多城市土地出让延迟，2020年1-2月全国土地购置面积同比大幅下降。3月份以来，随着全国复工复产，各地土地出让节奏加快，土地购置面积同比降幅开始持续收窄，6月已接近0，7月以来降幅持续小幅扩大。下半年以来地市降温明显，可能与疫情期间各地延迟出让的土地已基本在二季度出让完成，以及部分城市下半年调控升级后，政府为稳地价和市场预期延缓土地出让有关。此外，“三道红线”的监管新规也限制了房企激进融资拿地的能力，预计全年土地购置面积同比将小幅下降。

  2020年1-11月全国土地购置均价同比上涨22.5%，涨幅小幅扩大

  2020年1-11月，全国房地产开发企业土地购置均价6746元/平方米，同比上涨22.5%，比1-10月小幅扩大3.8个百分点。2020年1-2月土地购置均价下跌，与去年同期年初异动大幅上涨导致的基数较高有关，3月土地购置均价由跌转涨恢复正常。4月土地购置均价涨幅扩大较多，可能是4月一二线城市土地成交量增长较多，结构性因素将整体均价拉高，5月和6月成交均价涨幅持续收窄。7月以来涨幅持续小幅扩大，可能与今年部分三四线城市楼市成交低迷，房企拿地意愿不强，导致一二线城市土地成交占比较高有关。

  2020年1-11月全国房地产开发投资同比增长6.8%，增速小幅提高

  2020年1-11月，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，增速比1-10月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资95837亿元，增长7.4%，增速提高0.4个百分点。1-11月全国固定资产投资同比增长2.6%，可见房地产开发投资依然要好于固定资产投资。

  单月数据来看，11月全国房地产开发投资12936亿元，同比增长10.9%。7月份以来持续保持两位数的增幅，说明下半年全国房地产开发投资态势良好。

  从结构来看，住宅投资同比增长7.4%，办公投资同比增长4.2%，商业营业用房投资同比下降1.9%。受疫情及库存量过大影响，商业营业用房投资是三类物业中恢复最慢的，住宅投资则是最好的。

  2020年1-11月房屋新开工面积同比下降2%，降幅小幅收窄

  2020年1-11月，房屋新开工面积201085万平方米，下降2.0%，降幅收窄0.6个百分点。其中，住宅新开工面积147344万平方米，下降2.7%。单月数据来看，11月房屋新开工面积20367万平方米，同比增长4.1%。预计全年房屋新开工面积同比将小幅下降。

  2020年1-11月全国商品房销售面积同比转增

  2020年1-11月，商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。其中，住宅销售面积增长1.9%，办公楼销售面积下降12.8%，商业营业用房销售面积下降11.1%。单月数据来看，11月商品房销售面积同比增长12%，继续两位数的增速。

  受疫情影响，2020年2月全国大部分城市售楼处关闭，1-2月全国商品房销售面积同比大幅下降，3月以来随着各地房企复工复产，商品房销售逐渐恢复正常，同比降幅开始持续收窄，1-11月全国商品房销售面积同比转增。预计全年商品房销售面积同比小幅增长2.5%左右。

  分地区来看，2020年1-11月，东部地区商品房销售面积61468万平方米，同比增长5.3%，增速比1-10月份提高1.3个百分点；中部地区商品房销售面积41021万平方米，下降3.3%，降幅收窄1.7个百分点；西部地区商品房销售面积42026万平方米，增长1.9%，增速提高0.9个百分点；东北地区商品房销售面积6319万平方米，下降7.5%，降幅收窄1.3个百分点。

  2020年1-11月住宅新开工面积与销售面积的比值为110.5%，需警惕未来供大于求

  新开工面积反映的是未来的楼市供应，假设未来一段时间维持目前的销售水平，则当前新开工面积与销售面积的比值一定程度上就可视为未来三个季度后的供求比。从住宅年初累计新开工面积与销售面积的比值来看，2012年随着楼市的降温，比值大幅下降，2013年年初季节性异动后继续下降，至2015年年底跌破100%。2016年和2017年，比值均在100%以下小幅震荡，即新开工面积低于销售面积。2018年以来随着大部分城市库存降低，房企开始补库存，新开工面积与销售面积的比值回升到100%以上，并持续走高，维持在110%-120%左右水平。

  2020年1-2月，受疫情影响，住宅新开工面积和销售面积均大幅下降，由于销售端通过互联网售房等方式有部分弥补，新开工面积受到的影响则更大，新开工与销售面积比值下降。3月随着企业大面积复工复产后新开工面积同比降幅大幅收窄，此比值重新转为上升，4-7月比值在120%附近小幅震荡，8月份以来连续小幅下降，11月该比值为110.5%

  可以看到，自2018年初以来，近三年住宅新开工面积与销售面积的比值都在100%以上，2019年和2020基本都在110%以上，也即当期新开工面积要比销售面积多10%以上，如果未来销售不能提高的话，供大于求的现象仍将延续或加剧。

  2020年1-11月全国商品房成交均价同比上涨5.8%，涨幅与上月持平

  2020年1-11月，全国商品房成交均价9876元/平方米，同比上涨5.8%，涨幅与1-10月持平。其中住宅成交均价9995元/平方米，同比上涨7.4%；商业营业用房成交均价同比下跌2.9%；办公楼成交均价同比上涨2.4%。

  分地区来看，东部和东北地区涨幅较高，为7%和4.7%，西部地区和中部地区分别小幅上涨2.5%和2%。

  商品房待售面积环比小幅下降，住宅库存再创本轮行情以来新低

  2020年11月末，商品房待售面积49287万平方米，比10月末下降0.4%，相比去年同期小幅增长0.1%。从三类物业的待售面积走势来看，住宅待售面积2016年初达到最高点，此后3年多来一直震荡下降，2019年12月-2020年2月环比连续增长，3月份以来持续小幅下降，10月住宅待售面积创本轮行情以来新低，11月继续小幅下降；商业营业用房待售面积2017年初达到最高点后缓慢下降，下降速度小于住宅，11月末比10月末小幅增长0.1%；办公楼待售面积2017年初达到最高点后，基本维持横盘走势，11月末比10月末小幅下降0.9%。

  2020年11月末，全国商品房现房存销比为26.4月，相比10月末下降0.1%。其中，住宅现房存销比为16.7月，相比10月末下降0.5%；办公楼现房存销比为48.4月，相比10月末下降1.4%；商业营业用房现房存销比为53.2月，相比10月末上升0.9%。其中办公楼现房存销比自2018年5月份以来连续震荡上行，近几个月存销比有所下行，但仍高于低点较多；商业营业用房2018年9月以来持续震荡上升，今年全年高位盘整；住宅现房存销比自2018年8月以来连续小幅震荡上行，今年8月以来虽持续小幅下降，但仍高于低点较多。近几个月随着商品房销售的好转，三类物业存销比均出现了不同幅度的下行，但此处是否重新进入下行通道还有待进一步观察。近几年商品房新开工面积一直保持高位，一旦未来商品房销售出现下滑，存销比短期下降后仍有可能上升，尤其是商办类物业。

  2020年1-11月房企到位资金同比增长6.6%，增速继续小幅提高

  2020年1-11月，房地产开发企业到位资金171099亿元，同比增长6.6%，增速比1-10月份提高1.1个百分点。其中，国内贷款24256亿元，增长5.4%；利用外资154亿元，下降4.7%；自筹资金56666亿元，增长7.9%；定金及预收款57384亿元，增长5.3%；个人按揭贷款26983亿元，增长10.6%。

  受疫情影响，2020年2月曲线大幅下行，3月份以来持续上行，7月同比由降转增，8月以来增速持续小幅提高，目前增速已经基本达到去年同期的水平。

  从企业到位资金与房地产开发投资同比增速情况看，根据2013年及其前后年份两曲线对比情况，当企业到位资金增速大于开发投资增速时，预示着房地产市场步入较快发展通道，而当前两曲线自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初异动，1-3月份再次交叉，此后开口较大，基本平稳。2017年开口逐渐缩小，年底两条曲线粘合。从2018年1-2月开始，房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速，两条曲线形成剪刀差，这一趋势延续至今。2020年5月以来，两条曲线的差值持续收窄，11月差值仅为0.2个百分点。

  年初疫情发生后，央行多次向市场释放流动性，市场资金成本走低，今年上半年融资环境相对去年更宽松。但下半年以来，热点城市纷纷升级调控政策，房企融资政策也在收紧。8月20日，住建部和人民银行召开重点房地产企业座谈会，部分房地产企业负责人参加会议，会议主要强调了“房住不炒”，同时本次会议形成了“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”，即“三道红线”监管新规。监管此举主要是为了控制房企的负债率，防止房企过度加杠杆而产生债务风险。9月底，有媒体报道，监管要求大型银行控制房贷规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。预计短期内房企融资环境不会放松。

  预计全年全国房地产业将实现平稳健康发展的目标

  2020年1-11月，全国房地产业多项指标相比1-10月继续转好，其中，房地产开发企业土地购置面积同比降幅小幅扩大，土地购置均价同比涨幅小幅扩大；房地产开发投资增速小幅提高，房屋新开工面积同比降幅小幅收窄；商品房销售面积同比转增，成交均价同比涨幅与上月持平；商品房待售面积环比小幅下降；房企到位资金同比增速小幅提高。

  疫情以来，宽松的货币政策下，上半年部分城市地市楼市火热，下半年以来多城升级了楼市调控政策。12月以来，西安和宁波相继提高二套房首付比例，调控政策继续收紧。下半年以来，从供应端到需求端的政策都在收紧，说明中央“房住不炒”的底线不可触碰。

  据克而瑞统计，在年内设定了业绩目标的36家规模房企中，截至11月末超六成房企的目标完成率达到90%以上，但同时也有近三成房企的目标完成率在85%~90%之间，另有5家房企的目标完成率尚不及85%，部分房企的销售压力仍然很大。9月初，恒大就率先开启了“全国楼盘7折优惠”的大促销，打响了楼市促销的第一枪，此后碧桂园、绿地、万科等房企也开始了不同程度的促销活动。预计年内最后1个月更多房企将推盘促销，包括商品房销售在内的全国房地产业多项指标将继续转好，实现平稳健康发展的目标。