[诸葛找房]2020年全国重点50城租售比调查研究报告

  近年来，伴随着一路高涨的房价，购房压力也在逐渐增大，无论是生活在一线还是热点二三线城市的人们，生活都“大不易”。面对“买不起”的现实，租房则成为许多年轻人不得已的选择。

  当前我国的租售比远远偏离国际合理区间，租金难以追上房价上涨的速度，租金与房价差距被拉大。同时，我国大多数城市租金回报率低于全球其他重点城市，收回成本年限被大大拉长，按照这样的租金收益，甚至不及将购房款存银行收定期利息。巨大的房产价值却缺少获取合理回报的渠道，而这或许正是中国买卖市场和租房市场所面临的畸形矛盾。本报告将从租售比、租金回报率、售租比三个指标看当前的房价和租金之间的关系。

  一、租售比：全国大中城市租售比远低于合理水平，二线城市租售比最高

  房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。中国由于房价的高企，租金还无法追上房价上涨的步伐，2020年全国50个重点城市的租售比1：611，远低于国际合理租售比区间水平。其中，仅有银川一个城市租售比为1：289处于合理区间内，其他城市均低于合理值范围。相较于2019年租售比水平，2020年的租售比呈现小幅下降趋势。主要原因在于房价继续上涨，而租金水平却在下调，这也与今年疫情冲击之下，租房需求下降有关，叠加长租公寓机构爆雷不断，租赁市场活跃度下降。

  分城市等级来看，一线城市平均租售比为1:646，租金回报率为1.86%；二线城市平均租售比为1:588，租金回报率为2.04%；三四线城市租售比为1:623，租金回报率为1.93%。整体来看，二线城市租金回报率相对较高，其次为三四线城市，一线城市租金回报率最低，究其原因在于一线城市房价水平居高，租金难以追上房价上涨的速度，租金与房价差距最大。

  根据统计的50个全国大中城市，平均租售比为1：611，而从低租售比TOP10城市来看，集中分布于环渤海、长三角、珠三角经济圈的二线和三四线城市，其中，厦门以1：975成为租售比最低城市，其次为三亚和苏州，租售比分别为1：864和1：786。厦门2020年平均租金水平为47.51元/㎡/月，房价已经达到46335元/㎡的水平，成为仅次于深圳、上海、北京的第四大高房价城市；三亚2020年租金水平为42.43元/㎡/月，房价为36660元/㎡，位居房价水平第八。厦门、三亚等城市作为典型的旅游业为主的城市，受到区位和环境优势的利好带动，吸引了一大批外地投资客户，房价上涨较快。位居低租售比TOP10的城市基本上受到各种利好因素的影响，投机性需求居高，房价涨幅领先于租金涨幅，租售比处于较低水平。如位于环渤海经济圈的青岛、石家庄、淄博、济南、北京、天津等城市，位于环京区域的优势条件，使得人口吸附能力较强，吸引大批外来客户来此购房，房地产市场热度上升迅速。

  从高租售比TOP10的城市来看，集中分布于西北和东北的二线和三四线城市，其中，银川以1：289的租售比位居首位，是唯一一个处于合理租售比区间的城市，其次为乌鲁木齐和湛江，租售比分别为1：364和1：376，位居第二、三。银川2020年租金水平为25.94元/㎡/月，房价水平却仅有7487元/㎡，房价处于50个重点城市末位水平；乌鲁木齐2020年租金水平为23.93元/㎡/月，房价为8712元/㎡，房价也处于50个重点城市低房价前三的水平。这两个城市分别作为宁夏和新疆的省会城市，但是位居西北区域，对外沟通匮乏，基础设施配套较差，外来人口吸附能力较低，房价上涨乏力。西北城市包揽前二，东北城市也占据多数份额，主要是受到区位和经济基本面的影响，这些区域多经济发展水平较低，基础设施薄弱，缺乏强大的产业支撑，房价水平不高，但对外来务工人员的吸引力较大，租赁市场热度高，租金上涨速度快。