[中房研协]2021年楼市发展主题词：大城市 租赁住房

  【热点聚焦】

  12月16日至18日，中央经济工作会议在北京召开。会议充分肯定了过去一年来我国在统筹疫情防控和经济社会发展取得的重大工作成果，并提出必须清醒认识到，疫情变化和外部环境存在诸多不确定性，我国经济恢复基础尚不牢固。要坚持稳中求进工作总基调，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，构建新发展格局，以推动高质量发展为主题，以深化供给侧结构性改革为主线，以改革创新为根本动力，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，扎实做好“六稳”工作、全面落实“六保”任务。

  会议强调，明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度，政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时度效。积极的财政政策要提质增效、更可持续，保持适度支出强度；稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，处理好恢复经济和防范风险关系。

  会议确定，明年要重点抓好强化国家战略科技力量、增强产业链供应链自主可控能力、坚持扩大内需这个战略基点、全面推进改革开放等八大重点任务。其中，关于房地产方面的政策单列为第七点任务，解决好大城市住房突出问题。对比近三年中央经济工作会议关于房地产政策的表述如下表所示。

  【热点评析】

  适度宽松的经济政策更加注重精准有效，对楼市利好有限

  会议强调，明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，总体方针与2019年中央经济工作会议所提基本一致。不同的是，2020年中央经济工作会议提出，政策操作上要更加精准有效，把握好政策时度效，关于稳健的货币政策表述也由2019年的“稳健适度、合理充裕”调整为“灵活精准、合理适度”。这一系列表述，一方面稳定了当前市场对于明年经济政策的预期，短期内货币政策将不会出现明显收紧，宏观经济环境仍将维持适度宽松；另一方面“精准有效”的反复强调，也明确了明年资金流向仍将以支持实体经济为主，类似股市、楼市等领域资金进出依旧要受到严控甚至监管力度会有加强。总体上来说，相对宽松的宏观经济环境对楼市有利，但利好有限。

  “房住不炒”国策指导下，解决好大城市住房问题提至突出位置

  自2016年中央经济工作会议首次提出坚持“房住不炒”定位以来，中央层面重要会议已多次重申这一论调，2020年中央经济工作会议也不例外，“房住不炒”已是我国一项长期国策。与2018年、2019年不同的是，2020年中央经济工作会议再度将房地产工作单独作为八大重点任务之一，可见当前中央层面对房地产工作高度重视。在内容方面，中央将解决好大城市住房突出问题放在了突出位置，为2021年房地产调控工作明确了方向。从实际情况来看，当前大城市存在的住房问题主要有：第一，房价高企，居民尤其是新市民购房压力大，部分城市仍存在恶意炒房、房价增长远超居民收入增长等问题；第二，住房供需矛盾大，一方面，人口持续流入导致大城市住房需求不断增长，但城市受限于规模、规划等因素，总供给有限；另一方面，过高的房价导致很多人买不起房，而租赁市场又存在租金较高、针对中低收入者保障性住房供应不足等问题。因此，如何控制城市房价、加强住房租赁市场尤其是中低收入者保障性住房建设将是2021年大城市房地产调控主要研究课题。

  住房租赁市场建设是2021年房地产市场发展重要内容

  住房租赁市场也是今年中央经济工作会议在房地产工作指导方面的重要亮点。同去年中央经济工作会议仅提出“大力发展租赁住房”不同，今年关于住房租赁市场的表述占据了房地产部分近三分之二的篇幅，内容也深入到具体的工作指导，如高度重视保障性住房建设、推动“租购同权”、加强租赁住房土地供应、降低租赁住房税费负担、对租金水平进行合理调控等。无论是从篇幅还是从内容来看，中央对住房租赁市场的重视已上升至前所未有的高度，租赁住房建设无疑将是2021年房地产市场发展重要内容。其中，“租购同权”有望在更大范围、更宽领域深入推进，“控租金”或成为2021年房地产调控新的方向。

  【政策精读】

  “七是解决好大城市住房突出问题。”

  中央经济工作会议公报中明年重点任务中，第七部分是解决好大城市住房突出问题，直指问题核心。大城市住房问题哪方面比较突出？房价高、供应量不足、新市民及住房家庭住房困难，且难以解决。市场炒作行为泛滥，一些地方突破限购政策，出现代持等操作手法。脱离了房住不炒大原则底线。如果以前的政策是给出大的原则，不要炒房，要市场稳定，此次会议政策所指，则是市场反应特别大的，具象的大城市住房问题。

  “住房问题关系民生福祉。”

  住房问题是经济问题还是民生问题，或者哪个方面更重要？这次会议是给出了明确的回答。民生福祉是当前中央首要考虑的问题，因为政府的工作要“以人民为中心”。相关住房政策的制定和实施，都是围绕民生福祉来展开。

  “要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。”

  继续提出坚持“房住不炒”，这一原则不动摇，国策不改变，且长期执行下去，业界需要有更加清醒的认识。“因地制宜、多策并举”与此前的“因城施策”有何异同？主要不同点还是在多策并举上，治理房价问题，市场交易秩序问题，解决住房民生问题，不要指望毕其功于一役，要多角度综合治理，要考虑不同区域市场的个性特点，根据城市的具体情况制定相关的政策，不是一策，而是多策，最终目的是保持房地产市场平稳健康发展。

  “要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。”

  此次会议将保障性租赁住宅建设提到了前所未有的高度，浓墨重彩。提出建设与规范并重。建设方面，租购同权获得更加详细的阐述，且使用“逐步”表示，政策的提出更加务实，也给租赁市场的发展提供了一个培育期，新增与租赁市场相适应的“权利”资源，也要有一个增长与调配的过程，急不得。

  长租房市场是近几年我国住房供应市场重要的组成部分。在一定程度上，机构化运营的长租房，提供了相对规范、统一、市场化的租赁住房供应，这是以个人为提供主体的传统租赁市场所无法达到的。长租房市场在发展过程中暴露了不少的问题，如资本跑路、暴雷、垄断等，需要制度方面的完善和规范。可以肯定的是，长租房是未来我国租赁市场的重要组成部分，市场份额会继续上升，也有更好的发展前景。

  “土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划 “

  至少到目前，土地供应的主体还是销售型住房，纯租赁住房用地只占很少一部分。主要原因还是土地财政问题。地方政府能不能拿出魄力来，让土地供应向租赁住房建设倾斜？这里面也涉及到政府短期利益与长期利益的均衡问题。另外，倾斜多少比例算倾斜到位呢？其实也还存在很大不确定性。但至少可以明确的是，中央层面越来越倾向用租赁住房解决大城市居民住房困难问题，尤其是在城市化进入常规阶段后，增量人口的住房问题需要通过相对低负担的租赁住房解决。

  “探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。”

  98房改，其本意是取消福利分房，实行市场化购房，但实际上，不少单位，尤其是军队、央企、国企等依然存在自建房，且占比不低。这次中央经济工作会议，明确提出有关单位可以利用自有闲置土地建设租赁住房，单位自建房得以正名。无论是国企还是民企，社会功能再次加大。集体建设用地建设租赁住房由于涉及到城乡土地问题，确实需要探索，一旦走通，这一块的住房供应是一片蓝海，对现行房地产市场的影响是巨大的。

  “要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。”

  针对租赁市场，中央经济工作会议不但给出了政策原则，还提出了具体措施。降低住房税费，直接的作用就是降低最终居住者的负担，也有利于提高租房运营企业的积极性。租金水平调控，防止个别企业垄断市场，哪怕是区域市场，造成租房市场阶段性的租金价格过低或过高。

  【媒体问答】

  这次关于楼市的政策指向与往年有哪些不同？您认为最大的看点是什么？

  最大看点是明确了租赁房在解决居住问题上的作用，或者租赁住房是未来解决大城市住房困难的主要方向和着力点。而不是共有产权房，不是商品房等。与此前会议只提出宏观指导思想不同，这次会议不但提出了方向，还配套了明确可执行的落地措施，如“土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划” 。探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。

  本次会议特别强调了“大城市住房”和“租赁”，这背后的用意是什么？对于未来房地产市场产生哪些影响？

  城市越大，人口和资源越集中，土地和住房供应越紧张。人和地，人和房的供需矛盾始终存在。解决这个问题，主要靠购买这条路径是不行的，必须发挥政府的宏观调控能力，在体制机制、土地供应，价格方面进行适度优先安排，引导居民进行合理住房消费，新进人口困难群体主要靠租赁方式解决住房问题。

  对房地产市场而言，双体系格局更加明确。整体市场规模触顶，但保障性住房体系则继续有发展空间，商品房增量部分规模有收缩，但商品房的层次、价格则相对更市场化，满足高端消费者的需求。

  能否请您预测2021年中国主要城市楼市的趋势和走向？

  楼市走势要综合考量政策、金融、人口等要素。政策方面，我认为不会有方向性的调整，“房住不炒”是主要原则，因城施策是各地具体落实方法，保持房地产市场平稳健康发展是最终目标。具体而言，一线城市除北京外，都在积极引进人才，降低落户门槛，住房需求持续增长，因此市场交易量和价格也将继续上升。前期大涨过的城市，如果被判定属于“市场不稳”，则有可能出台地方政策进行调控。北京前期涨幅不大，甚至有所下跌，2021年可能会出现补涨行情。

  （内容来源：中房研协测评研究中心）