[贝壳研究院]北京市写字楼市场监测报告

  根据贝壳研究院监测，2020年，受疫情影响，北京市写字楼市场持续承压，全市代表性甲级写字楼净吸纳量同比下降16.0%，租金同比下降7.9%，空置率18.5%，比去年提高7.4个百分点。

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  写字楼租赁市场需求疲软

  北京写字楼市场租赁活动在今年第一季度由于疫情影响几乎停滞，并出现大量退租现象，二季度开始成交热度逐渐上升。但和往年相比，全年整体需求依然维持在较为低迷的水平。全年代表性甲级写字楼净吸纳量仅18.8万平方米，尽管在四季度出现交易高峰，但和去年全年相比，净吸纳量依然降低16.0%。

  新冠疫情冲击全市经济。受新冠疫情冲击，上半年北京全市经济增长和居民消费需求均出现负增长，其中社会消费品零售总额同比下降16.3%；尽管在2020年前三季度，本市地区生产总值（GDP）由上半年同比下降3.2%转为同比增长0.1%，服务业增加值由上半年同比下降3.0%转为同比增长0.1%，但全市经济依然处于恢复状态。

  退租商圈集中在望京和CBD。受疫情影响，2020年各甲级写字楼商圈均出现不同程度的退租情况，退租租户大多为承租能力较弱的专业服务类租户，主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中关村的乙级写字楼商圈也在年中出现大面积退租情况，大多为线下教育类租户。

  新租商圈集中在望京，中关村，上地和丽泽金融商务区。上半年全市多数企业和学校实行居家办公和居家上课政策，在线办公和教育类公司因此受益，也刺激了手游和短视频娱乐类科技公司业务的增长，因此以互联网公司为代表的信息技术行业在2020年扩张迅速，新租面积主要集中在望京，中关村和上地。传统金融，专业服务和地产行业的头部企业依然保持稳定的扩租频率，大多向CBD商圈搬迁或扩张。丽泽金融商务区以优质的楼宇硬件和相对较低的租金价格吸引了一部分更加注重性价比的写字楼租户，租户以传统金融类和信息技术类居多；该商圈去化速度较往年明显加快，单宗成交以较大面积为主，更是在今年下半年录得两宗整租交易。

  从甲级写字楼的租赁行业结构看，传统金融（有别于P2P等新兴金融行业），信息技术和专业服务依然占据甲级写字楼市场新租面积排名的前三位。

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  写字楼租赁供应持续放量

  2018至2020年，北京甲级写字楼市场平均每年迎来100万平方米左右的新增供应。预计2021年全市市场依然会迎来110万平方米左右的新建甲级写字楼项目，大多集中于CBD，丽泽金融商务区和位于通州区的运河核心区商圈。大体量的新增供应集中入市会加剧市场竞争，导致空置率继续上升，租金水平持续承压。

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  写字楼租金维持下行

  受到疫情影响，今年一季度的交易活动几乎停滞，上半年部分企业受到疫情冲击开始退租；下半年开始部分甲级写字楼租户出于成本考虑，降级搬迁至乙级写字楼或商务园区。业主也随之调整租赁策略，降低租金预期，因此全市甲乙级写字楼平均净有效租金持续下行。

  根据贝壳研究院监测，2020年末，代表性甲级写字楼平均净有效租金为336元每平方米每月（不含物业费），比3季度末下跌2.6%，比去年同期下跌7.9%。代表性乙级写字楼平均净有效租金为167元每平方米每月（不含物业费），比3季度末下降2.9%，比去年同期下降4.0%。甲级写字楼租金同比降幅超过乙级写字楼租金同比降幅近一倍。

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  写字楼空置率创历年新高

  北京代表性甲级写字楼市场空置率自2019年一季度开始就持续上升，2020年四季度末达到18.5%的高位。除了疫情冲击带来的暂时性影响，甲级写字楼市场的新增供应持续放量是其空置率高企的最主要原因。

  据贝壳商业楼盘字典数据，北京写字楼市场已超过5000个楼宇，总建筑面积超过9000万平方米。2019年和2020年共入市大约200万平方米的甲级写字楼项目，预计2021年依然会迎来110万平方米左右的新增供应。

  代表性乙级写字楼市场的租户黏性相对较低，空置率也在2020年一季度开始持续走高，年末录得22.2%。2020年内，虽然接纳了部分受到疫情冲击的原甲级写字楼租户，乙级写字楼本身也流失了部分原有租户。

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  写字楼散售市场库存创新高

  2020年，北京写字楼散售成交量达到97万平方米左右，比去年增长6.4%。但从历史趋势上看，近年来北京写字楼销售量持续下降。2020年新增散售供应量达到144万平方米左右，比去年增加31.5%，供应有所抬头。去化周期自2017年起大幅增长，2020年的去化周期录得56.8个月，为近十年来最高点。受此影响，北京写字楼散售可售存量从2018年起不断累积上升，到目前可售库存面积达到430万平方米左右，比去年增长13.7%。

  从今年销售的分布看，通州，丰台和大兴区域销售增长幅度较为明显，望京区域销售下降。通州区域的库存一直维持在高位。

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  写字楼散售价格基本平稳

  全市散售写字楼面积成交价维持在平稳水平，自2015年起一直在2.63万元至2.95万元每平方米之间波动。

  从区域看，通州区域价格上涨幅度较大，丰台区域价格出现回落。

  从未来的经济走势和供给看，明年北京写字楼市场仍然不容乐观。面对充足的市场供应和当前较为疲软的市场需求，加速去化成为了业主的首要任务。

  在传统的租赁合作模式下，租户得到的市场信息透明度较低，选址过程中高度依赖租户代理根据自身经验填写的租赁方案；租户代理的数据获取方式依托于自身团队经验，在实际体量巨大的市场中，单独团队的数据库覆盖面均有其局限性。受限于当前较为封闭的市场信息堡垒，待租面积和目标租户之间无法实现信息共享，供需错配明显，交易效率较为低下。

  面对持续的市场新增供应，业主除了相应下调租金之外，要加强与目标租户的有效对接。行业要加快拥抱数字化，通过技术平台，打破信息壁垒，提升供需匹配效率。建立经纪人合作模式，实现线上线下的打通。

  指标说明

  指标含义：

  空置率=待出租面积÷总面积

  净吸纳量=新租面积+扩租面积-退租面积（单位时间内，本文为单季度内）

  去化周期：当年总库存÷去年全年销售量x12

  写字楼销售：整售为整栋楼单独出售，散售为楼内面积被分割出售。

  样本选择：

  代表性甲级写字楼覆盖商圈：

  中关村，金融街，CBD，望京，奥林匹克，东二环，东长安街，燕莎

  代表性乙级写字楼覆盖商圈：

  中关村，CBD，望京，东二环，燕莎