[克而瑞]2020年中国房地产总结与展望 | 投资篇

  导读

  投资两级分化，深耕、合作破局。

  2020年受到外部“黑天鹅”以及行业政策波动影响，房企投资端可谓一波三折，整体呈现“抑—扬—抑”的走势。年初，疫情影响之下土地投资进入“冷冻期”，供地减少、拿地意愿骤减。随着疫情得到控制，销售端迅速回暖，二季度成为房企拿地“窗口期”，企业补货同时也在不断调结构、调节奏。但六月份之后，整体拿地力度有所放缓。 8月末“三道红线”出台，再次对企业拿地态度产生负面影响。杠杆红利的消失，“促销售、抓回款、稳现金流”成为共识，导致房企整体投资意愿降低，且内部分化显著。红、橙两档位房企投资意愿、力度均大幅下滑，而部分黄、绿色档位房企投资则相对积极。从全年表现来看，“强者恒强”的规模效应延续，30强房企占据百强新增土储货值的70%，其中TOP11-30强投资最为积极，拿地销售比高过其他梯队。城市选择上，延续了2019年以来回归二线的策略，尤其是部分核心城市优质地块，竞争相对激烈，三四线城市则主要集中在城市群中经济发展较优、需求充足、产业领先的城市。 受制于“三道红线”下杠杆红利消失，我们认为企业投资将在短期内处于低位，预计明年二季度左右重新企稳，整体保持审慎拿地态度。在城市趋同、红线枷锁下，企业需要采取深耕策略做熟做透市场，减少新拓城市，并通过合作拿地减少风险及资金压力。审慎把握拿地成本的同时，迅速拓展投资的渠道。

  2020年总结

  01

  近7万亿元货值被TOP30房企所获，投资集中度不断走高

  截至2020年11月末，新增货值百强门槛达到197.1亿元，同比上涨28%，新增土地价值、新增土地建面的百强门槛分别为72.2亿元和120.7万平方米，同比涨幅分别为42%和13%，虽然8月份出台“三道红线”政策后部分房企放缓投资力度，但鉴于二季度以来的积极补仓，11月末新增土储百强门槛仍有较大的提升。从集中度来看，规模房企“强者恒强”的格局仍在延续，且集中度呈现不断走高的趋势：截至11月末，TOP1-30强房企新增货值占百强72%，七成土地资源集中在三成房企手上。

  从连续三年销售、新增货值集中度变化情况来看：TOP11-20强房企的市场占比持续上升，提升业绩的需求最为明显，从新增土储和销售集中度的对比来看，该梯队房企销售集中度还有进一步上行的空间。值得注意的是，随着投资集中度不断走高，大型房企的规模效应将更加显著。

  02

  拿地节奏“一波三折”，6月成全年投资转折点

  截止至2020年11月末，百强房企拿地销售比达到0.37，较2019年末上升0.03，低于2018年的0.38。主要是由于今年二季度以来房企积极补仓、以及部分企业在“三道红线”政策后仍保持较高投资积极性。但与前三季度0.4的拿地销售相比，整体已有明显下降，可以看出，严苛的金融监管政策对企业投资产生显著抑制作用。
分梯队来看，10强房企的拿地态度最为谨慎，拿地销售比仅有0.32，不仅低于行业平均值，在各梯队中也是最低。此外，30强以后的房企拿地同样较为谨慎，尤其后50-100强房企的拿地销售比为0.33，较2019年末有所下降，小型房企的生存环境不容乐观。反观TOP11-20、TOP21-30强房企的拿地销售比分别达到0.46和0.44，与2019年相比有所提升，这部分房企仍有较强的扩张规模意图。

  从单月销售50强房企1-11月的单月投资额来看，房企年内的投资节奏“一波三折”，整体可分为3个阶段，呈现“抑—扬—抑”的走势：

  第一阶段为一季度，土地市场冷冻期，房企投资意愿较低。受到年初疫情的影响，土地市场几乎停摆，房企尚未复工，因此整体投资都处于相对低位。值得注意的是，部分央企、国企如华润、首开、招商等积极拿地，拿地销售比高于1。另，浙系房企绿城、滨江、荣安也成为土地市场“黑马”，这一阶段房企单月投资额均不超过2000亿元；

  第二阶段为4-8月份，其中二季度为百强房企拿地“窗口期”，但6月之后整体投资力度放缓。随着市场逐渐复苏，企业为补充可售货值，在二季度开始积极补仓，投资力度达到年内最高峰。此阶段中新城、金科、中骏、首创等企业的投资金额排名一度高于销售排名，为规模进阶夯实了基础。这一阶段50强房企的单月投资额均在3000亿元以上。但自6月份以来，房企投资力度逐步下滑，部分在二季度持续补仓的房企减缓了投资的步伐。

  第三阶段则是9月-年末，三道红线政策颁布之后，整体投资力度再下台阶。由于8月末“三道红线”政策出台，对房地产行业带来较大影响，不少房企受到未来融资受限等预期影响，将工作重心转移至销售端，投资的力度明显下降，恒大、绿地等企业投资力度下降尤为明显，这一阶段房企单月投资额稳定在2000-3000亿元水平。

  03

  三道红线后红、橙档房企投资大幅收紧，绿色房企逆市拿地（部分略）

  由于“三道红线”政策发布于8月下旬，以9月前后的房企平均月度投资金额作为对比，可明显看出政策对于不同类型房企投资的显著影响：红色、橙色两档房企投资金额均有较大力度回落，其中橙色房企降幅最大，达到61%，其次红色房企也有41%的大幅下降，黄色房企降幅仅有18%，相比之下受影响较小；而绿色房企的投资力度不降反升，较政策出台前的平均水平还上升了44%，不同类型房企在政策出台后的投资表现出现明显分化。

  把单月销售50强房企按不同的档位划分后，其1-11月份的拿地金额走势同样差异显著：从8月份开始至11月，黄色、红色、橙色三类房企的月度平均投资额持续下行，反之绿色档位房企单月投资额还处于高位波动状态，不同房企的投资态度产生明显的两极分化效果。

  04

  聚焦高能级城市策略导致五成房企投资金额同比上升，整体投资态度加剧分化（略）

  05

  二线城市投资占比近五成，中西部、长三角仍是主要区域（略）

  2021年展望

  在“三道红线”政策下，企业的投资受到较为严重的影响，预计需要经过一段时间财务指标的调整后，方可重新企稳。从50强房企拿地来看，未来投资将愈发趋同，因此合作开发将成为主流选择。

  01

  预计房企二季度投资企稳，全年依旧以谨慎为主

  从8月末政策颁布以来，大部分房企的投资力度立即出现了明显的下滑，不少企业（尤其是被划分为红色、橙色两档的企业）当前面临的主要任务是调整财务指标、控制财务风险，因此近期工作的重心无疑将转移至促销售、催回款两方面，加之楼市“金九银十”表现不及预期，房企需要更多的时间来调整指标，预计经过年末一轮促销、开盘后，企业的调整工作才将有一定成效。
因此我们预计在明年的二季度企业投资将重新企稳，但全年还将以谨慎的态度为主，“三道红线”政策的颁布，从根本上来说是遏制了房企无节制扩张的风险，杠杆红利消失之下，谨慎拿地保持达线状态仍是首选。

  02

  企业投资行为持续分化，部分黄、绿色房企仍将逆市拿地（略）

  虽然红线政策的颁布对行业内所有企业的有息负债增速都做出了相应的限制，但是在红色、橙色两类房企被强控的对比下，黄色和绿色房企面临的增速限制相对较小，两相对比之下则有一定的优势。
因此不同于红色和橙色房企普遍明显下调了投资力度，黄色、绿色房企的投资力度有了明显分化，有半数房企在政策出台后仍保持了相对积极的拿地态度，一方面是由于年内投资节奏靠后，另一方面是在其他企业暂停拿地时，这部分企业趁机逆市纳储。这样的投资态度分化情况预计还将持续，财务方面有优势的房企趁此机会捡漏，既能够调整土储结构，又进一步提升了规模优势。图：三道红线政策后黄、绿色房企投资态度变化情况（略）

  03

  房企投资愈发趋同，红线枷锁之下唯有深耕破局、合作共赢（略）