[克而瑞]土地周报 ：热点城市土拍加速，本周成交量创年内新高(12.21-12.27)

  2020年第52周（12月21日-12月27日），进入12月下旬，重点城市的拍地节奏进一步加速，广州、成都、武汉、徐州等12个城市本周成交体量均超过了100万平方米，本周成交总建面也因此进一步走高，并创下年内最高峰。虽然成交量明显上涨，但受优质地块占比下降影响，地价和溢价率均明显下滑，土地市场竞拍热度较上周进一步回落。

  土地政策

  住建部重申坚持“房住不炒”

  要求人口净流入大城市重点发展租赁住房

  12月21日，全国住房和城乡建设工作会议召开。在会议上，住建部重申要坚持房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展，为明年市场运行定下基调。同时，会议还提出了要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题，其中在人口净流入的大城市要重点发展政策性租赁住房。在此影响下，人口流入量较多的大城市明年租赁宅地的供应量预计会有提升。

  土地供应

  重点城市土地挂牌量仍在低位

   同比降幅接近四成

  供应方面，重点城市本周土地挂牌量仍在低位，供应建面共计1124万平方米，虽环比大涨90%，但较去年同期仍有37%的降幅。各能级城市的推地量较上周也明显上涨。具体来看，一线城市本周共计有117万平方米的土地供应，北上广均有土地推出，其中上海推出了9宗，5宗为租赁或安置用地，其余4宗地中除临港住宅地块外，其余均为商办用地；北京挂出4宗地，分别位于大兴区、顺义区和怀柔区，总起拍金额超过100亿元；广州则仅有白云区一宗商办地推出。二线城市中，长三角二线的挂牌量相对较高，南京、宁波、苏州、杭州、合肥在本周均有土地推出，其中不乏苏州园区、宁波江北等热点区域的宅地。重点监测的三四线城市中，仅徐州、温州等少数城市的挂牌量超过50万平方米，其余城市的挂牌量较少。

  土地成交

  年末重点城市拍地明显加快

  12城土地成交建面超100万平方米

  成交方面。本周，重点城市拍地再度加速，成交建面和幅数均较上周大幅上涨。本周重点城市的成交总建筑面积为4236万平方米，较上周大涨83%，和去年同期相比也上涨了47%；金额方面，本周重点城市的成交总金额为1600亿元，环比上涨29%；价格方面，受能级成交结构变动影响，本周重点城市平均地价较上周明显下滑，平均楼板价为3778元/平方米，和去年同期相比也有13%的降幅。

  各能级城市方面。一线城市本周成交建面和上周基本持平，总面积为135万平方米，其中广州为成交主力，共成功出让8宗地，合计揽金139亿元，增城、花都、白云等均有土地成交，万科、富力、金科等均有落子。二线城市中，有6个城市的成交建面超过200万平方米，其中成都、郑州和武汉的土地出让金也超过百亿，土地出让节奏明显加快；市场关注度最高的当属武汉，本周不仅推出了硚口准地王地块，还有花山、长江新城等热点板块的宅地出让，最终这些地块也均溢价成交。重点监测的三四线城市中，也有6个城市的成交建面超过100万平方米，其中成交量最大的是徐州，共成交了41宗地，但主力成交区域多集中在丰县、睢宁等郊县，土地素质较为一般。

  市场热度

  溢价率再度回落至10%以下

  土地流拍现象较上周进一步加剧

  成交溢价方面。本周土地成交溢价率再度回落至10%以下，仅为9.2%，环比上周下滑了2.4个百分点。各能级城市的溢价率较上周也均呈下滑趋势，其中一线城市降幅最大，环比下降6个百分点至6%，主要是由于一线城市本周成交地块质量较为普通，成交地块基本为底价成交。二三线城市的溢价率也较上周有所下滑，成交溢价率分别为7%和15%。 

  土地流拍方面。为了完成年度供地计划，多城市加快了土地出让节奏，导致土地流拍现象在年末频繁出现。以重点监测的城市来看，本周土地流拍幅数较上周进一步上涨，流拍率也维持在较高水平。结合流拍地块所在区位来看，郑州荥阳、中牟、新郑、徐州睢宁等城市远郊区县成为“流拍重灾区”，房企拿地意愿较低。 

  周度Top5

  热点城市拍地节奏进一步加快，

  华发斩获武汉硚口“双料”地王

  进入12月下旬，热点城市拍地速度进一步加快，广州、武汉、成都、郑州等城市均有多宗土地出让。虽然土地供应增多，但优质用地的比例并不高。以本周成交总价TOP5地块来看，除武汉硚口地块和昆山开发区地块素质较佳外，其余地块条件都较为普通，因此入榜地块中无一宗地块以高溢价成交。5宗地中，竞争最激烈的当属武汉硚口地块，共吸引了3家房企竞拍，最终由华发成功竞得，成交总价为94.3亿元，该地块也创下了硚口区成交总价和单价最高纪录。

  单价榜TOP5入榜地块的竞争热度明显较高，地块多位于城市核心区位，吸引了多家房企的关注，如天津、温州、常州入榜地块均吸引了5家以上的房企参拍，竞争较为激烈。激烈竞争之下，这些地块的拿地价格也多高于周边在2019年成交的同类型宅地，如成都青羊区宅地、武汉硚口宅地的涨幅都在20%以上。由此可见，优质宅地的拿地成本仍在上升。

  重点地块点评

  华发近百亿斩获武汉硚口“双料”地王地

  地块分析

  12月25日，武汉迎来月内的第四场土拍。在本次拍卖中，武汉共出让8宗地，总起拍价达167.3亿元，最终7宗地成功出让，共揽金157.33亿元。在7宗地中，市场关注度最高的当属硚口区建设大道与航空路交汇处地块，该地块的起拍单价已创下硚口区最高楼板价纪录，即使底价成交也是硚口区的单价地王。最终，该地块吸引了华发、中海、华润3家实力房企参拍，经过287轮激烈争夺后由华发成功竞得，成交总价达94.3亿元，成交楼板价达21002元/平方米。值得注意的是，这块地不仅是硚口区成交地块中单价最高的土地，同时也创下了硚口区历史成交地块的总价最高纪录。 

  具体来看宗地的情况。据地理位置来看，地块位于武汉市内环至二环间，属于汉口的核心地段，区位优势显著。由于地处中心城区，地块周边的各项配套也十分完善：交通方面，地块周边1公里内有2个地铁线路站点，分别是2号线的青年路站和7号线的王家墩东站，公共交通出行十分便捷；商业配套方面，目前主要以周边社区的小型商业为主，不过地块还将自带8.8万平方米的商业，未来商业资源会更加丰富；除此之外，地块周边的教育和医疗资源也比较优渥，武汉十二中、华科附小、华科同济医院等均紧邻地块。市场方面，目前地块所在板块在售、待售项目较多，未来项目入市有一定的竞争压力；地块周边新房价格多已在3万元/平方米之上，高档住宅项目如中海万松九里最新成交均价已超过3.5万元/平方米，以此来看，项目未来入市仍有一定的盈利空间。