[易居研究院]房地产业正在进入后开发时代！

  近年来，关于中国房地产业进入后开发时代的观点时有所见，然而，对此深入的研究、系统的阐述似乎还没有。围绕这一主题，我们研究院专门进行了几次讨论，并在此基础上完成了本课题报告。课题报告从阐述后开发时代的概念和意义入手，在对典型国家案例剖析之后，对中国情况进行了比较系统的分析，从而认为中国房地产业正在进入后开发时代。在此基础上，本文又研究论述了后开发时代的特征、趋势以及应对。希望本课题的研究成果有助于正确认识2020年抗疫背景之下的中国房地产发展，并加深对开发时代中国房地产的科学认识。

后开发时代的概念与意义

  1.1 后开发时代的涵义

  纵观世界发达国家房地产市场发展历史，许多国家都曾经历过一个“大开发时代”，即房地产市场需求、新房开发规模、供应规模快速增长，导致房地产市场持续大规模增长、快速发展的阶段。这个阶段房地产市场以增量房地产市场为主导，房地产流通方式以买卖为主导。

  紧随大开发时代之后的，则被称之为“后开发时代”：房地产市场需求增长趋向平稳，新房开发规模、供应规模减少，房地产增量市场见顶回落。房地产市场逐步转为由存量房市场为主导，房地产流通方式逐渐趋向于买卖与租赁并重。

  1.2 研究后开发时代的意义

  1.2.1     有利于准确进行市场研判

  相对于大开发时代，后开发时代的房地产市场并不是停滞不前，而是在市场结构和市场运行方式上具有不同的特点。首先，存量市场逐渐成为房地产市场的主导，尽管新房开发、供应规模减少，但二手房地产市场非常活跃，因为家庭和企业在其生命周期的不同阶段，对房地产的需求不断变化，而房地产受自身物质特性和空间位置制约，难以完全通过改造以适应需求的变化，这就需要通过市场交易来实现房地产效用的优化。其次，房地产的市场流通方式不再像大开发时代那样以买卖为绝对主导，而是买卖与租赁并举，因为房地产市场上各类市场主体的分工总是趋向不断细化，当房地产市场上出现越来越多的以赚取长期稳定现金流为主的机构投资者时，租赁就成为房地产市场上非常重要的流通方式，同时，房地产买卖市场也不再是完全以B2C式的买卖“一股独大”，机构投资者之间的B2B交易也会占据很大的市场份额，因为不同投资者的投资偏好不同，擅长于在房地产资产生命周期的不同阶段进行运营，B2B交易是其适时介于或退出一宗房地产资产的必需环节。因此，深入研究后开发时代房地产市场结构与运行规律，有利于对房地产市场发展态势、方向进行科学判断。

  1.2.2     有利于合理制定企业发展战略

  房地产市场发展的阶段特征是房地产企业生存、发展的客观外部环境，正确认识、把握后开发时代房地产市场的特征，是当前房地产企业正确制定自身发展战略的前提。长期以来，我国房地产业以房地产开发业为主体，房地产开发企业以“拿地-开发-销售”为基本经营方式，这与大开发时代增量市场为主体、买卖为主要流通方式相适应。但是，当后开发时代到来，房地产企业乃至房地产业整体如果不能及时调整自身发展战略以顺应市场发展趋势，就难以在新形势下获得长足的发展。发达国家房地产业发展的历史经验表明，随着分工的不断细化，房地产业内部会逐渐产生行业分化，自发地形成资金和专业实力雄厚的房地产投资业（也是最主要的房地产出租人），和为其服务的其他细分行业（如房地产开发项目管理、房地产金融、房地产经纪、房地产设施管理等）。以美国为例，“房地产出租业”已成为房地产业中最主要的行业，在房地产业总收入中占比为39.95%（2012年），居房地产业内各行业之首。从起源上看，很多这类企业的前身就是房地产开发企业。可见，随着金融、法律环境的不断优化，许多房地产开发企业的基本经营模式会从“购地-开发-销售”自发转型为“购地-开发-出租”，因为后者使企业的经营周期更长、现金流更稳定、经营规模扩展潜力更大，因此，传统的房地产开发业也逐步演进成为房地产出租业。

  1.2.3     有利于科学完善政府调控政策

  在大开发时代，房地产市场常常出现的投资过热、房价上涨过快等问题，是政府调控政策的主要聚焦点。在后开发时代，房地产市场容易出现的问题会有所不同。例如，在一些住房租赁市场发达的国家，由于房地产出租者大多趋向于通过提升细分市场客群层次来提升租金水平，会逐渐形成住房租赁市场对最低收入者群体的挤出效应，加大了租金支付困难群体的规模，从而形成一定的社会问题。一旦与某些经济社会环境恶化事件（如经济衰退、公共卫生灾害）叠加，将引发社会矛盾，影响社会安定。因此，及时、有效把握后开发时代房地产市场的特征与趋势，有利于完善政府调控政策，提早预防各类问题。

典型国家案例剖析

  我国经济发展、城镇化推进和房地产开发，与很多东亚国家具有较高的相似性，而与欧美国家存在较大的差异。由于日本和韩国的经济发展、城镇化推进和房地产开发阶段领先于中国大陆地区，在此主要分析及借鉴日本和韩国经验。

  2.1 日本案例剖析

  纵观上世纪50年代以来，日本住房新建量有两个高位期，1973年和1996年，其中1996年最高。

  2.1.1      1996年新房规模见顶，经济进入低增长阶段初期（略）

  2.1.2      城市化处于中后期（1996年78%）（略）

  2.1.3      劳动人口见顶（1995年）（略）

  2.1.4      套户比超1（1967年首超1，1996年1.13）（略）

  2.1.5      日本经验总结

  日本住宅新建量有两个高位期，1973年和1996年，其中1996年为最高。

  从经济增速看，1973年是高增长的末期，1996年为由中速增长转入低速增长的初期。

  从城市化率看，1973年与1996年，城市化率皆进入70%-80%的稳定阶段。

  从人口看，1995年劳动年龄人口顶点与1996年住房建设量顶点基本同步。

  从套户比看，1973年为1.03，1996年为1.13，皆已告别住房短缺时代。

  另外需关注：假如80年代后期日本没有出现房地产泡沫，则住宅新建量顶点很可能提前到1973年。

  2.2 韩国案例剖析

  纵观上世纪60年代以来，韩国住宅新建量有两个高位期，1990年和2015年，其中2015年为最高。

  2.2.1     经济进入低增长初期（2.8%）（略）

  2.2.2     城市化处于后期（2015年81.6%）（略）

  2.2.3     劳动人口见顶（2016年）（略）

  2.2.4     套户比超1（2009年1，2015年1.02）（略）

  2.2.5     韩国经验总结

  韩国住宅新建量有两个高位期，1990年和2015年，其中2015年最高。

  从经济增速看，1990年是高增长末期，2015年低增长初期。

  从城市化率看，1990年为73%， 2015年为81%。

  从人口来看，2016年劳动年龄人口顶点和2015年住房新建量顶点基本同步。

  从套户比来看，1990年为0.72，2015年为1.02，说明1990年住宅新建量不应见顶，而2015年见顶更合乎逻辑。

  2.3 国际案例的启示

  从日本和韩国的案例分析来看，判断房地产业步入后开发时代的核心指标是住宅新建量见顶。

  从日韩经验来看，进入后开发时代时经济和社会发展有以下特征：

  经济增速转入中低速增长；

  城市化率达到70%以上；

  劳动人口数量基本见顶；

  供求关系（户均套数超过1）。

  这里有两点情况需要说明。其一，假如80年代后期日本没有出现房地产泡沫，则住宅新建量很可能就不会于90年代再创新高了；其二，1998年之前韩国住宅领域是政府主导的非市场化，这点与中国相似，1998之后加大住宅市场化力度，于是新建量再度攀升，并于2015年出现历史高点。

中国情况分析与总结

  1998年房改以后，我国城镇的主要住房供应模式由福利分房转向了市场化的商品房，随后房地产行业也迎来了20年的黄金发展时期。当前中国的房地产业发展到底处于什么阶段呢？我们从土地、新开工、销售等三个主要产业指标和经济增速、城镇化率、人口状况等三个宏观指标来依次分析。

  3.1       房地产指标分析

  3.1.1    房企购地面积已于2011年见顶（略）

  3.1.2    商品住宅新开工面积正在构筑历史顶部（略）

  3.1.3    商品住宅销售面积正在构筑历史顶部（略）

  3.2       宏观指标分析

  3.2.1    经济步入中速增长阶段（略）

  3.2.2    城镇化率超过60%（略）

  3.2.3    劳动年龄人口已于2013年见顶（略）

  3.2.4    城镇住房告别普遍短缺时代（略）

  3.3       结论

  根据我国及借鉴日韩经验，分析住宅新建量见顶的四个重要条件：

  从经济增速看，2011年我国GDP增速“破10”，2012年“破8”，2016年“破7”，已由高速增长转向中速增长。从这一因素看，已经接近或初步具备住宅新建量见顶的条件。

  从人口来看，我国总人口目前还在继续增长，但劳动年龄人口已于2013年见顶。从这一因素看，完全具备住宅新建量见顶的条件。

  从供求关系来看，我国户均拥有的住房套数超过1，城镇人均住房建筑面积40平方米，已告别住房短缺时代。从这一因素看，具备住宅新建量见顶的条件。

  从城市化率看，官方统计数据2019年我国的城镇化率为60.6%。但对于这一数据，研究界存在较大争议，其中李迅雷等人认为存在低估。由于我国长期存在城乡二元化现象，在城市（镇）化率的统计口径上，与发达国家不一致，因此造成这一指标很难与发达国家简单相比。从我国经济、人口、套户比等三个指标来看，我们倾向于认为当前我国城镇化率存在低估，如按发达国家口径，当前应该超过现在统计的比重。

  据此，基本可以认为，当前我国住宅新建量大概率已经或者正在构筑历史大顶。

后开发时代的特征与趋势

  新时代、新形势，我国房地产业已经或者正在进入后开发时代。准确把握后开发时代的主要特征和趋势，是我们行业持续发展的需要，也是企业健康发展的必需。我们总结了以下十个特征与趋势：

  4.1 新房规模见顶回落

  目前中国商品住宅销售面积正在构筑历史大顶，未来将逐步进入后开发时代，但是这并不意味着新房规模的快速回落，而是在一定时间内仍将保持较大的规模，随后逐渐降低。因为中国城镇化过程仍未结束，虽然劳动力年龄人口、生育率下降，但改善性需求仍然旺盛，使得销售规模在短期内仍具有韧性。

  4.2 存量房交易渐成市场主力

  目前，少数发达城市的存量房交易已经接近或者超过新房交易。比如上海，早在2010年，二手房交易面积就已经超过新房交易面积。未来将有越来越多城市的二手房交易量超过新房，乃至全国存量房市场交易全面超过新房。

  4.3 行业利润率降低

  行业渐入成熟期，房地产快速升值状态改变。依靠土地快速升值的暴利期将成为历史，中短期来看，“房住不炒”的政策持续贯彻落实，房企融资端和收入端均受到严格的控制，利润空间压缩；长期来看，行业进入成熟期，各项制度更加规范，市场更加平稳，周期性减弱，利润趋于合理、平均化。上市房企毛利率和净利率中位数分别于2017年和2018年开始下降，这一趋势仍将持续。

  4.4 房地产价格上涨放缓

  房价和地价高增长的时代过去，未来房价和地价增速将趋于合理，过去超过10%，甚至15%以上的商品房均价涨幅将很难再出现。房价和地价增速逐步与经济增速、居民收入增速相适应，与货币增速相匹配。

  4.5 产业链更加充实丰富

  过去住宅开发具有巨大的成长和利润空间，房地产开发销售成为房企的主要业务。而在后开发时代，房地产开发的空间和利润都已压缩，房地产服务业、流通业等将获得蓬勃发展机会，产业链更加多元丰富。以物业管理行业为例，后开发时代巨大的房地产存量规模将给物管领域带来巨大的增量空间。

  4.6 房企融资增长受到抑制

  2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，涉及“三道红线”和“四档管理”。过去房地产市场大起大落的重要原因之一即房企的高杠杆扩张行为。未来房企的融资扩张将受到严格控制，这将使得土地市场周期性波动减弱，市场更加平稳。

  4.7 业态创新成为新的增长点

  新房开发规模效应不再，创新优势凸显。比如租赁市场规模扩大，机构经营者壮大，发展潜力进一步开拓，信息化的全面融入，形成新的业态。目前中国租赁市场的房源分布仍然以个人普租和城中村为主，占比分别达到了67%和28%。而以机构为主的分散式品牌公寓和集中式品牌公寓仅分别占据了4%和1%。虽然当前租赁的商业模式尚未成熟，仍面临着许多亟待解决的问题。但长期来看，机构经营的租赁业务是业态创新的重要方向之一，具有庞大的市场规模，并将带来新的增长点。

  4.8 行业集中度持续提升

  行业进入成熟阶段的重要标志之一即行业集中度的提高，特别是类似房地产行业从周期性明显、增量空间显著，进入周期性弱化、竞争加剧的阶段，头部房企的资源、资金等优势将进一步放大，并不断提高行业集中度，而中小房企想通过规模快速扩张实现超越的可能性已经很小。2016年以来，TOP20房企的集中度快速提高，2020年上半年已经达到了44%。

  4.9 企业管理要求不断提高

  开发时代由于增量空间大，房企的重点在扩张成长上，对周转能力、融资能力、拿地能力等有着更高的要求。而进入后开发时代，对运营能力、产品能力、管理能力等精耕细作的专业化能力要求提高。

  4.10 房地产业发展与城市更新关联度增加

  中国仍存在着大量的老旧住房，对于城市来说，城市更新可以改善城市环境、促进产业升级；如棚户区改造、旧小区改造、工业区改造等。对于房企来说，在许多区域如粤港澳大湾区，招拍挂土地出让数量有限，城市更新项目成为低成本拿地的重要手段。

后开发时代的若干对策思考

  5.1 政府管理的优化完善

  5.1.1 房住不炒

  房住不炒，就是要规避将房地产作为投机工具的行为，保证房地产为人们提供生活、生产和社会活动空间的正常使用价值，这既是避免土地、房屋等经济资源被无味浪费，也是为了避免房地产市场投机进而引发金融投机和社会不稳定而必须坚持的重要原则。坚持这一原则不应只依靠行政手段对房地产市场交易进行直接干预，而是要通过促进房地产市场结构、机制的完善和房地产业的产业演进来进行。从发达国家的经验看，当房地产子市场结构更为丰富，特别是房地产租赁市场和房地产间接投资（权益房地产投资信托基金）市场充分发育时，房地产市场上的租买选择机制和投资替代机制形成并运作，市场会自发地抑制房地产投机行为。

  5.1.2 租售并举

  后开发时代房地产市场流通以租赁、买卖并重为特征，政府应尽快调整过去轻租赁重买卖的政策框架，加快制定促进房地产租赁发展的制度和政策，同时尽快建立规范房地产租赁市场的政策体系。特别重要的是，要通过金融改革与创新支持房地产企业进行存量房地产经营。发达国家的经验表明，金融是存量房地产经营的基本条件。金融体系能否为租赁房地产投资经营者提供资金成本合理的长期资金，是影响存量房地产经营能否持续的关键。尽管政府也可以通过提供贷款担保或贷款利息补贴来刺激针对低收入群体的租赁住房建设，但对于租赁住房和其他存量房地产经营总体而言，需要更加全面、系统的长期资金融通渠道。发展房地产投资信托（REITs）是健全租赁住房融资渠道的关键。

  5.1.3 因城施策

  房地产市场的地域性和经济社会发展的地域差异，要求政府对房地产市场的管理应根据不同城市的具体情况因城施策。例如租售并举，不应是各类城市一个标准，一、二线超大城市，房地产租赁市场发展应更快一些，三、四线中小城市则应充分考虑其各自特点进行差别化发展。

  5.1.4 长效机制

  对房地产市场的管理，要注重建立长效机制，应特别从以下三个方面着手进行：首先，要减少对土地财政的依赖度，大开发时代给地方政府带来了巨大的土地出让金收入，而后开发时代随着房地产开发规模减少，这一收入将大大减少，政府应及早制定应对措施，减少对土地财政的依赖；其次，要优化税收结构，逐步改变长期以来交易税为主体、持有税微不足道的房地产税收结构，适当增加持有税占比。当然，从房住不炒、租售并举的原则出发，持有税增加不宜过快，以免对机构投资者进行房地产存量经营产生抑制作用。第三，完善城市更新的促进机制，后开发时代城市更新不能再以大拆大建为模式，而是要在充分保留城市历史文脉和风貌的前提下进行空间和功能的优化、提升，如何充分调动全社会各种资源，高效有序地开展城市更新，是政府应着重考虑的。

  5.2 开发企业的应对之策

  5.2.1 审时度势，科学定位

  后开发时代房地产业内部分工将不断细化，每一家房地产企业应审时度势，根据外部环境和企业自身愿景、条件对自身在分工链中的定位进行科学谋定。就房地产开发企业而言，既可以选择进化、升级为房地产投资者，持有经营办公楼、零售商业房地产、公寓等，也可以下沉为专业的房地产开发项目代工、管理者，这需要根据房地产市场演进的发展阶段以及企业自身资产规模、与金融市场对接能力、风险把控能力以及人力资源特点等方面的审慎考量而科学谋定。

  5.2.2 与时俱时，转变经营模式

  在大开发时代，各类房地产企业形成了与时代应适应的经营模式和业务模式。如房地产开发企业以“拿地-开发-销售”的相对短平快模式获得了极高的资金利润率，物业管理公司和房地产估价机构则分别以对接开发商和银行迅速“圈地”获得大把业务源，房地产业整体上以较为粗放的经营模式为特征。后开发时代这些经营模式将无法继续为企业带来丰厚、稳定的利润。转变经营模式是各类房地产企业必须考虑的重要课题。就房地产开发企业而言，如果升级为房地产持有经营者，那么经营模式必然要转向以赚取长期现金流为主，相应地，企业要在资产结构、人力资源队伍、内部管理制度等方面进行重大调整。

  5.2.3 减负债，降杠杆

  长期以来，我国房地产开发企业倾向于采用高负债、高杠杆方式做大规模的、提高自有资金利润率，大开发时代的市场环境也为这种经营风格提供了条件。后开发时代，市场环境发生了很大的变化，高负债、高杠杆不仅实施可能性大减，即使实施也会使企业面临巨大的风险。这对于房地产开发企业特别是准备升级转型从事房地产持有经营的企业是严峻的挑战，但也是促进房地产开发企业优化资产结构、提升经营能力的机遇。明智的企业应积极主动地应对，可以通过调整企业融资结构，增加直接融资，减少间接融资，来实现减负债、降杠杆。从长远来看，我国的房地产信托投资基金市场一旦开放，将成为房地产开发企业的重要融资渠道。企业应提前准备进入这一市场的自身条件和能力。

  5.2.4 苦练内功，优化管理

  大开发时代的房地产业特别是房地产开发业是高利润行业，企业往往是通过不断扩大业务规模取胜，而扩大规模的主要手段与企业内部管理关系并不密切。后开发时代房地产企业难以延用老的模式获得成功，而是要通过苦练内功，优化管理来控制风险、提高经营效率。企业应在市场研判、战略制定、内部管理模式、主要外部资源对接等方面进行精细化管理，应加强企业内部人员培训并妥善借用外脑。