[克而瑞]12月百强房企销售和地产基本面研判——兴业证券&克而瑞研究

  2020年12月31日，克而瑞研究中心总经理林波与兴业证券共同交流了百强房企业12月业绩表现以及中国房地产市场基本面判断。

  以下为核心观点及问答内容。

房地产基本情况

  01百强销售情况

  从数据层面看，12月与我们预期一致，房企跑量积极性很强。年底再加上三道红线的影响，大家还是在全力冲刺。有很多企业单月数据表现得非常突出，环比同比都有大幅增长，100%以上的企业也有好多家。当然我们也会看到有一些已经完成任务的，或者是规模已经非常大的企业，在最后一个月是有意的把业绩做了压缩，这也是每年12月份正常的节奏。

  从单月数据来看，按照操盘金额，百强销售同比增长20.6%。单月业绩的同比增速是从8月份三道红线之后就在逐月下滑，12月份已经降到了20.6%，但环比11月份有明显改善，大幅增长了27.7%。

  从全年数据来看，按照操盘口径，百强最终全年实现了13.3%的同比增速。如果按季度来看，全年最高的同比增速是在第三季度。但实际市场的热度是在第二季度比较高，第三季度主要还是去年的一个低基数的影响。第四季度总体的同比增速大概是在22%左右。

  从门槛值来说，我们看到50强房企增长最快。50强的门槛同比增长了26.8%，远高于其他梯队。

  市场集中度这个情况来看（按照操盘口径），前10强与去年持平，11-30强增速最快，31-50强增速次高，50强后增长较乏力。整体来说的话，前10强在今年其实是有意降速，或者说是公司本身可能在战略上做一些调整，所以我们看到前10强今年总体集中度跟去年同期是没有什么变化，去年集中度为26.3%，今年也是这个数字，是一个零增长的状态。目前来看，增速比较快的还是11-30梯队，这几年闯出来的一些企业基本上都是集中在这个区域，所以我们也看到增速来说，集中度提升最快的也就是在11-30强这20家房企，今年总体来看，集中度提升了一个百分点，目前是18%左右的增长，增速次高的是31-50强。我们说11-50强梯队是整个房地产，不管说投资也好，规模增速增长也好，相对来讲是比较活跃的，反而龙头今年总体表现比较克制，50强之后规模是目前来讲增长相对比较乏力。全年我们估算整个百强占比达到了65.6%，基本上是2/3的这么一个占比，比去年同期继续提升了2.1个百分点，提升速度还是比较快的。

  从业绩目标完成情况来说，总体来说完成的不错，最后一个月冲刺以后，很多企业基本上都达标了。我们统计的大概40多家房企，最终没有达标占20%不到，大概六七家，多数未达标的集中在完成率在90%~100%的区间内，仅仅有一家企业完成度相对比较差，低于90%的。

  从权益角度看，相比于全口径和操盘增速房企表现相对不理想。这几年由于大家都在关注全口径一定程度上掩盖了企业内在的增长情况。实际权益角度看，其实目前整个房企的增长相对不是特别理想，尤其是相比于全口径的情况来说，权益增速相比于全口径和操盘增速明显降低。我们在年底盘点的时候也发现大概有十几家房企，全口径操盘是增长的，但实际权益是下跌的。

  具体企业来看，全年来说，我们定期跟踪的40家房企，35家左右都是实现了同比增长，当然增速差异也非常巨大。像绿城今年全年同比增长将近60%，那么禹洲、金茂都有将近40%的涨幅；当然我们也看到还是有那么几家房企，今年增速偏低，已经是一个负增长的情况，单月来说，企业从同环比来讲有大幅增长的，也有大幅下降的。但最后一个月大家其实都是在冲刺，所以说尽管最终出来的数据可能有涨有跌，但整体来讲，今年12月份的销售情况应该都还可以。当然有些企业大幅下跌，更多可能还是为了明年业绩的考量，并不是说它实际销售情况出现了百分之六七十的同比或是环比的下跌，尤其龙头房企其实不存在这种非常大的落差。

  从企业情况来看，我们判断明年负增长的房企数量规模可能还会进一步的扩大。很多企业在今年已经出现了负增长，明年由于融资这一块，尤其是三道红线对于企业融资的限制，我们判断明年负增长房企的数量规模可能还会进一步的扩大。比如说在今年已经是相对增长比较缓慢的企业，可能在明年就会出现负增长，这个可能需要大家警惕。

  02土地市场情况

  今年最后一个月房企投资拿地货值数据我们现在还没理出来，我们监测的300城的土地市场数据可以一定程度反映房企的投资情况。

  12月历年土地市场都呈现一个井喷的情况，但并不是说三条红线对房企投资压制效应不存在了。每年的最后一个月，由于各地方政府其实跟企业一样，也是在冲目标。在财政上该花的钱花掉，该收的钱收进来，所以我们可以看到12月份的土地供应量每年都是一个井喷的状态。从成交面积上，12月份整个土地市场环比是有相对来说比较明显的增长，环比11月份增加了74%。从成交地块数量来说，环比增加了50%。成交总地价来看，环比增加了60%。年底本身就是一个翘尾，但并不是说三条红线对房企投资压制这一块已经没有效果了。目前更多还是由于土地市场的放量所带来的在成交上出现了一些明显的反弹。

  从市场的整体热度来看，三条红线的负面影响依然还存在，这种情况其实还在蔓延。不能说进一步的加剧，至少跟前面几个月基本上差不多。

  流拍率：12月流拍率继续上升，大概在13.4%左右。流拍率从最近几个月的11%继续上升，到现在是13%。当然这里边也跟本身土地供应多也有关系，供应多了，大家挑挑拣拣的余地就更大，很多地块上来以后大家没人投标，流拍的情况也会更多一些。

  溢价率：土地市场相对来说比较谨慎，溢价率继续下滑，12月溢价率值为11.4%。相比于之前，尤其是在二三季度的16%左右，目前溢价率是下降了5个百分点左右。

  房企针对土地市场的投资比较谨慎，在城市选择上非常趋同，所以整个土地市场分化越来越明显。在上海、深圳、南京、杭州、长三角的三四线土地市场没有什么降温，地价依然还是处在一个比较高的位置，甚至说可能地价还在继续往上。除了这些城市之外，我们看到很多的尤其是中西部的一些三四线城市，土地大量的流拍，地价不断往下降。

  03房地产市场情况

  从供应层面来说，12月份的房地产市场供应量出现了一个井喷，很多城市的环比供应都出现了100%以上的增长。像上海，因为上个月基数相对比较低，所以这个月环比大增了400%多，同比去年增翻了一番，达到了150万方的供应量。广州达到了200万，连续几个月市场供应都处在一个非常高的位置，相对于去年同期也有48%的增长。广州、上海这两个城市，推动了一线城市在最后一个月供应环比大增95%，同比提升了45%。北京和深圳基本上跟去年同期相比也有20%和30%的增长。二三线城市里，像成都、杭州、合肥、厦门、东莞、福州、宁波这些热门城市，在最后一个月供应量都有爆发式的增长，少的百分之五六十，多的100%以上的环比增幅。所以整个来讲，在最后一个月供应的确是出现了比较明显的放量。

  从单月成交情况来说，在供应的放量的推动下，成交的确环比也有明显的增加，环比出现了明显的翘尾因素，但增幅不及供应。

  从一线城市来看，成交整体走势非常不错。环比增速最大的可能还是上海，环比增长67%，广州36%，深圳是环比下跌14%，这里边我个人认为一定程度上跟深圳目前调控压力比较大，签约备案这一块限制比较多，有很大的关系，市场实际情况可能并不是如此。所以一线城市最后一个月成交量环比是增长26%，同比是增长了72%。一线城市，今年总体市场走势相对非常不错。最后几个月北京我们也看到这个量也放出来了，12月份北京的成交量也突破了100万方。

  二三线城市分化非常明显。重庆前几个月相对来说比较低迷，最后一个月翘尾因素很明显，环比增长45%。武汉基本上进入下半年之后，整个市场后期乏力状态，最后一个月环比同比都出现了一定的下滑。长沙在供应的带动下，同样也出现了同环比的明显增长。苏州全年市场都不是特别的景气，但最后一个月同样也是出现翘尾因素，环比大幅增长了60%。西安从数字上来看，整个市场是下滑的，但主要在于它供应相对不足，尤其是城区和一些核心新区供应相对不足。在年尾，西安供应的上升后也带来了成交的大幅回升，单月成交145万方，环比是44%，同比有40%的增长。整个一二三线城市，最终在12月份环比是15%，同比是5%的增长。

  从库存和供求比来看，由于多数城市在12月份的供应量都有很大程度的提升，所以我们看到很多城市出现了比较明显的供过于求状态。典型的像北京、成都、深圳、苏州供求比都是超过了1.2，甚至达到了两倍以上。这也导致年底，最终多数城市库存都出现了同环比的上升。

  从消化周期来看，除了个别城市偏高之外，依然还是处在一个比较低的位置。总的库存来讲，尤其在一二线城市，目前我们还是维持原来的判断，没有什么太大的担心的。里面像北京、青岛、成都、大连、长春这种城市，现在库存相对来说压力比较大一些。

  从全年成交来看，一线城市平均同比增长12%，二线城市同比下滑6%。一线城市平均同比增长12%，这里面增长相对比较明显的是上海和深圳，同比有20%的增长。二线城市同比下滑6%，这里边下滑比较明显的是重庆、武汉、西安、南宁、苏州、长春都有接近20%或者是20%以上的同比跌幅。二线里像杭州、宁波、合肥这种城市是增长的。当然可能因为去年基数比较低，所以同比增长比较明显。所以二线最终的平均下来的话是下跌6%。三四线的话，因为我们监控的三四线主要是集中在长三角和大湾区，包括像京津冀唐山、烟台这种城市，所以整体来看，三四线城市总体的表现还可以，全年同比增长大概在10%左右。

投资者交流（节选）

  Q1

  12月溢价率差不多下来有5个点，土地成交均价有没有下降？因为之前大家也是担心下半年土地溢价率会下来，但是土地出让底价可能还在提升，体现到土地成本上可能也并没有下降。

  A：其实这个就是说我前面就讲的，房企在城市投资这个方向上，现在有非常强的趋同性，因为现在尤其三条红线以后，导致大家不敢大手大脚的投资，再加上本身下半年投资量就缩减的情况下，大家都是精选城市精选地块，大家其实模型方法都是差不多的，选择的城市也是基本上都是差不多的。其实也就那么二十几个城市是大家关注点。所以我们会看到尽管整个融资方面在收紧，但房企尤其是规模房企，它的获地成本其实并没有明显的下降，甚至说有可能在一些城市还有上升。因为原来，投资比较分散而下半年比较集中。

  Q2

  整个房企在拿地上面有没有分化，因为在三道红线之下，大家也是觉得可能像绿档房企拿地可能空间会更大一些。在实际情况上面有没有反应？

  A：我们统计了1-11月份，12月还没统计。9-11月，这3个月的数字跟前面8个月的均值去比较，实际情况就跟大家所想的其实是差不多的，橙色的就是碰两条线的房企，拿地的量缩减的是最大，大概缩减了60%。红色档的话，因为里面有不少的这种大房企他很难做到，一块不拿这种情况，大概下降了百分之四十几。黄色的影响不是特别大，应该是18%左右的降幅。绿色档的话相比于前期是增长了百分之四十几。数据方面，我们统计的是市场上主要的上市房企105家。

  Q3

  因为现在还是12家试点企业，试点跟非试点企业的表现会不会有区别的？您了解下来的话，其实说非试点企现在也是有主动降杠杆的这么一个行为是吗？

  是的，12家试点跟非试点企业的表现我们还真没去做这个比较。但是我觉得是这样的，因为明年三条红线的适用范围，我们认为肯定是扩大的，企业自身也有这个预期，所以不管是不是试点，大家都是要自觉的向三条红线这个标准去靠拢，所以并不会试点企业和非试点企业有很大的区别。

  Q4

  关于去化率，就当前的去化率水平的话，跟历史情况相比，大概是一个什么水平？

  去化率，因为现在来讲，各家研究机构都有自己的一个数字，标准口径可能都不是特别一致，我们是根据自己代理项目统计的首日开盘去化去看。

  我们在全国100多个城市平均下来的去化率，如果从历史水平上来看，基本上接近于去年下半年这么一个低点。当然这个历史也并不长，也就是18年19年到今年这三年的时间，因为之前的确这一块数据各方面都没有去做积累，目前整个的去化率，大概在20%左右，相比于九十月份是环比是有小幅的回升的。

  Q5

  我们这个是当月的去化率，还是开盘当日的销售去化率？这个数据大概在上半年的时候是什么水平呢？

  我们用的是开盘当天的销售去化率。上半年全国平均下来大概是在35%左右，平均各月差异比较大，当然也跟我们公司自身代理开盘项目，当月是在哪些城市也有很大的关系。样本量其实相对来说还是不多，这数据我觉得只能提供一个参考。

  Q6
  从区域来看，因为华东目前整个的销售情况还是比较好的，比如说像中西部，华北，华南这些区域，我们有没有去调研或者数据跟踪这些区域销售大概是一个什么情况？

  长三角会比较不错一点，江浙沪包括下面的这种二线三线城市，整体销售情况都还是非常不错的，即使说有调整，像常州无锡这种有调整，但是调整幅度也并不是特别大。今年像浙江的、苏北的就是大量的这种中小型城市整个市场其实都非常不错。

  如果往中部看的话，或者是说往华北或者是京津冀里面去看的话，从二线到三四线城市，整体市场还是压力非常巨大，典型的像二线里边郑州，天津；像西部的去年比较不错的兰州，然后西南的像南宁昆明这种二线城市，今年整个市场成交都处在比较明显的降温的情况。

  三四线城市情况会比二线城市来的更加糟糕，最典型的就是河南，我们都说郑州市场不好，但其实郑州整个市场相对来说还是比较稳定。但河南的其他的城市，整个的量价都出现了比较明显的一个下跌。今年三四线城市的量下降，其实很大程度上我觉得可能还是跟棚改缩量有很大的关系。像今年安徽江苏的棚改整个量其实还相对保持在一个高位上，所以这些三四线城市还是比较不错的。像山东、河南这几年，尤其相比18年棚改基本上都是腰斩，甚至说百分之六七十的下滑的这种省份，里面三四线城市其实整个市场压力是非常巨大的，基本上是有价无市的状态。

  Q7

  关于房企货值储备的一个情况，跟踪下来的话，比如说保障倍数有能支撑多长时间？

  现在来说行业平均大概3.5~4.5，就3-4年的样子。

  Q8

  三四年的话，感觉还是比较高的水平？

  我们说从数字上看，肯定是偏高的。因为现在都在讲房企要精细化管理，要从运营上去得取利润，所以说库存肯定是重要的一块。但实际上，房企里面其实有大量的土地储备，至少短期内它属于无效储备。这是什么概念？一方面旧城改造的这一块，它并不是说马上变成房源上市的，量不能马上释放出来；另一方面还有一些区域地是拿了，但区域目前还不太具备开发条件，这也占了很多房企很大一块的储备。所以从房企的角度来说，真正能够用于开发的，能够快速回笼变现的可能也就是一年到一年半的时间。所以我们不要看有三年左右三年多的这么一个土地储备的消化周期，房企每年的业绩还在增长。从今年下半年房企拿地明显缩量，如果说明年上半年这个量继续萎缩的话，我觉得可能到明年下半年或者说到后年上半年，很多企业的业绩就会出现明显的一个青黄不接。所以我们说站在这个时点上判断，明年有很多企业，甚至说包括一些规模性房企都可能在明年的业绩上负增长。

  Q9

  您说业绩主要就是在销售方面是吗？

  对，是销售业绩，是因为整体降杠杆。降杠杆涉及到了明显的投资要收缩。因为拿地这一块会有一个缩量，所以会导致可能在明年下半年或者说后年上半年就会出现一个明显的业绩增速下降，甚至出现了一个负的增速。