[仲量联行]北京办公楼和零售物业租金创多年来最大年度跌幅

仲量联行2020年北京房地产市场回顾及2021年展望

　　2021年1月14日，北京——“疫情所带来的挑战并没有随着2020年而结束，北京商业地产市场在年底未见明显复苏。虽然北京和全国其他地区近期出现一些疫情反复，但随着防控措施的有效实施，预计2021年北京市场整体表现将有所回升。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示，“但疫情的冲击还会延续，2021还将是充满挑战的一年。”

　　办公楼租赁市场年末新增需求有限，但低租金刺激了搬迁和升级需求；尽管租赁市场承压，但北京投资市场保持活跃，全年成交总额约470亿元，投资者持续在市场中搜寻投资机会，办公楼资产仍是投资首选；零售地产的租赁需求持续回升，运动品牌纷纷拓展旗下儿童业务，智能电子加快线下开店布局；工业物流地产整体平稳，全年租金水平小幅上涨；高端酒店业绩下半年持续回升，年底疫情或带来新的挑战；高端住宅销量在年末持续走高，开发商推出年终优惠促销活动吸引买家，迎来销售高峰。

  甲级办公楼

  尽管市场压力攀升持续抑制需求，但连续的租金下跌推动本季度搬迁类需求增长。在当前有利于租户方的市场情况下，本季度搬迁交易占市场总成交的 60%。虽然目前市场环境较为低迷，但内资企业仍是稳定的需求来源，在四季度租赁交易中占比 65%。与此同时，新冠疫情为大健康行业发展提供了契机，截至 2020 年底，大健康行业的租赁成交占全年新租交易的15%左右。

　　四季度共有两个新项目入市，但目前项目入住率相对较低，推升甲级办公楼整体空置水平。2020 年底，全市空置率达到 15.4%。虽然 CBD 核心区和丽泽的部分项目进一步延迟入市时间，在一定程度上缓解了业主承受的供给压力，但租赁活动放缓仍然对市场构成挑战——部分租户继续选择缩减规模，或采取各种策略积极寻求降低房地产成本。

　　截至 2020 年底，租金创下连续八个季度下跌的纪录。四季度随着市场压力的延续，整体租金继续下行趋势。截至年底，租金环比下跌 2.6%，同比下跌 7.9%。面对空置压力的业主担忧情绪加重，并继续通过租金方面的折扣和优惠吸引租户，以此稳定项目表现。仲量联行北京商业地产部总监张斯亮表示：“在经历了如此艰难的一年之后，2021 年市场预计将持续承压，租赁需求会继续保持相对疲软的态势，而供给高峰也将在短期内延续。市场压力的持续将驱动租金进一步下跌，但全年租金的降幅会有所收窄。不过，市场复苏需要更多时间，业主和租户双方都应该为未来的阻碍和挑战做好准备。”

　　投资

　　北京仍为内外资投资人最为关注和最常出手的投资目的地，2020 年全年大宗成交总额达到470 亿元。该水平虽显著低于 2019 年 800 亿元的峰值，但仍高于 2018 年的投资总额。尽管受新冠疫情影响，部分潜在成交未能在今年达成，但市场中仍然不乏亮点。在投资者对其他市场观望情绪加重之时，北京市场第一季度即录得 LG 双子座大厦核心办公资产成交，为市场注入强心针。此后，多座在京数据中心项目先后完成出售，凸显北京商业地产市场各个领域的投资活跃度和价值。

　　尽管面对诸多压力与挑战，但 2020 年外资投资机构在北京的活跃度提升具有里程碑式的意义。由于国内疫情在全球范围内率先得到有效控制，外资持续加码中国市场、看好北京机会。2020 年外资大宗成交占到全年总成交额约 35%，这在多年来由内资主导的北京投资市场中极为少见，且显著高于 2019 年的 30%和 2018 年的 22%，可见外资投资者在京活跃度持续逐年提高。仲量联行华北区投资部资深董事王刚表示：“北京市场强劲的基本面、更多可售资产和更大的议价空间等众多利好因素的持续作用，也将推动北京商业地产市场继续受到国内外投资人的青睐，投资热度有望在 2021 年转化为更多成交。”

　　优质零售

  零售物业租赁需求逐步回暖，电子产品和儿童运动业态表现较好。多个智能电子品牌加码线下市场，开设门店推广新产品。其中，国产无人机品牌大疆于四季度在北京开设三家新店，包括跨越两层的国贸旗舰店。 此外，运动品牌持续扩张，大力拓展旗下儿童业务。国内体育运动产品巨头安踏集团发力推广旗下儿童线，包括安踏儿童、斐乐儿童，同时阿迪达斯、耐克等运动品牌也积极扩张儿童门店。

　　四季度北京新开四座购物中心，全国首家大悦春风里亮相北京；市场租金持续下降，全年创历史最大租金跌幅。 尽管整体市场情况并不乐观，新项目依然相继开业，包括中粮旗下大悦城控股集团全国首家大悦春风里项目。与此同时，本季度市场租金加速下跌——面对不断积累的空置压力，一些业主进一步下调租金；此外随着需求回暖，更多租户在市场中寻找租赁机会，一些业主愿意降低租金以求在年末达成更多交易。 市区和郊区市场四季度租金分别环比下跌 4.2%和 4.8%，并见证了有史以来最大年租金降幅，全年分别同比下跌 9.5%和 11.0%。“在严峻的市场环境中，消费缓慢复苏给业主和租户带来了新的希望。”仲量联行北京研究部董事纪明表示，“低租金环境为市场带来新的调整机会，随着此前因疫情而推迟的购物中心在 2021 年陆续开业，市场也将迎来新的活力。”

  工业物流地产

  强劲的年终购物季助推租赁需求增长。以“双十一”为代表的年终线上购物促销活动有效推动消费增长，驱动第三方物流公司和电商企业积极扩张。尽管年末需求多为短期租赁，但部分租户表现出续租的意愿。

　　整体空置率维持在 5.2%的低位 5.2%，市场情绪转暖。第四季度，一些项目在租赁方面取得较大进展，有效缓解了空置压力，提振市场预期。部分业主于年末微幅上调租金，也展现出对未来市场的谨慎乐观态度，预计 2021 年租金将实现温和增长。“2020 年市场面临严峻考验，增长明显放缓，但在线零售和以医疗健康为代表的新兴行业租赁需求持续活跃，为市场稳定提供了有力支撑。” 仲量联行华北区研究部总监米阳表示，“相比其他房地产领域，工业物流地产表现出了更强的韧性，驱动投资者对该资产类别保持高度关注并积极追踪投资机会。”

  高端酒店

  放眼2020年下半年，北京高端酒店业绩自7月下旬以来持续回升，但12月的疫情波动或将为复苏带来新的挑战。自新发地疫情于7月份得到有效控制之后，北京商务和休闲旅游及会展需求再度复苏。截至2020年底，北京共举办60多场展览，第四季度会展数量达到2019年同期展览数量的90%以上。旅游及会展需求复苏也带动高端酒店业绩复苏，截至2020年11月，北京高档酒店入住率、平均房价、每间可出租客房收入分别恢复至2019年同期的44.6%、84.4%和38.0%。但近期疫情的波动使北京恢复对大型集会活动的管控，预计会议会展需求将受到较大影响，商务及休闲客源也将在短期内有所下滑。据了解，近期亮马桥、金融街、国贸等主要区域高端酒店入住率均有20到30个百分点不等的下滑。

　　北京不同区域高端酒店在疫情期间表现出不同的业绩恢复程度和特点。国贸区域高端酒店处于主要商务区，国内商务及会议会展客源恢复较快，加之其价格的下探也吸引了其他区域的客源，下半年需求量已恢复至接近2019年同期水平；三里屯区域高端酒店因网红地理位置和线上宣传拉动，休闲旅游需求恢复较好，部分酒店的休闲客源量甚至超过2019年同期水平；国内商旅的复苏也使金融街高端酒店商务客源需求量恢复至去年同期的近70%，但受国际疫情影响，香港等主要客源地的需求量仍需时间恢复；亮马桥区域高端酒店则受到国际疫情带来的使馆需求下滑及国贸区域酒店分流客源影响，商务需求恢复受限，整体表现不及其他主要区域。

　　“12月底的疫情波动、传统的春节淡季，以及3月份两会安保和防疫措施预期提升等因素，均会对北京高端酒店的恢复周期造成一定影响。预计到2021年4月，需求量才会出现明显回暖。”仲量联行大中华区酒店及旅游地产投资咨询部副总裁梁涛表示。

　　高端住宅

  延续三季度市场趋势，年底购房需求持续回暖，充足的新增供应推动成交量稳定回升。许多开发商在年底前加大推广力度和价格优惠，以价换量，带动成交量上升。受此影响，2020年全年豪华公寓成交量达到1,934套，较未受新冠影响的2019年仅同比微降0.9%。另一方面，四季度共有2,703套豪华公寓集中入市，环比大幅增长121.2%，单季度供给量录得八年最高水平，并推动全年豪华公寓供应总量也升至八年最高水平。

　　下半年市场需求的回暖推动豪华公寓售价在第三季度回归正增长区间，而在第四季度基本保持稳定。尽管许多开发商持续推出年底促销优惠活动，拉动销售增长，但也有很多市场认可度高的优质项目提升了售价。“尽管看房量和销售额均有所回升，但豪华公寓价格增长预计将在2021年持续受限，”米阳表示，“为更好地控制房企债务规模，监管部门出台的‘三道红线’政策将于2021年起全面实施。政策和融资渠道收紧将为开放商持续施压，预计短期内房企将更注重销售回款，而非价格增长。”