[第一太平戴维斯]2021年中国房地产市场趋势与展望

  全球陷入新冠疫情的泥沼已经一年之久。疫情所造成的影响远未散尽。时至今日，国际间的疫情控制仍有显著差异。中国最早经受疫情冲击，依靠强有力及常态化的防控举措，令疫情得以有效控制。

  第一太平戴维斯华北区董事长麦安东（Anthony McQuade）表示：“北京作为中国首都、经济领先的一线城市，在疫情爆发前后整体市场的表现亦值得称道。更加值得关注的是2020年9月北京自贸区的横空出世，预计自贸区概念将助力首都建设具有全球影响力的科技创新中心，加快打造服务业扩大开放先行区、数字经济试验区，构建京津冀协同发展的高水平对外开放平台，利好北京商业地产的快速发展。北京房地产有望迎来新一轮的发展契机。”

  2020年对于中国来讲注定是不平凡的一年，疫情暴发，国内外政治经济形势错综复杂，世界范围内动荡和变革。但是，中国经济韧性凸显，房地产作为国内经济发展的稳定器和压舱石，在2020年也实现了快速反弹。

  2020年，中国住宅市场表现最具韧性，多个城市一手房市场迅速回暖，价格坚挺；“三道红线”压力之下，一些开发商在年关加速销售回款。零售市场一度受疫情冲击，但在下半年稳步回暖，月度社会消费品零售总额增速在八月已同比回正。相对而言，办公市场的处境更为复杂：疫情在短期对市场下行影响有限，但潜在供应巨大、需求复苏分化，为业主维持入驻率带来巨大挑战；物流市场则持续保持极高关注度，新型基础设施建设的政策引导，将持续利好物流行业。

  投资：利基资产愈发受到关注

  全年房地产投资市场活跃度较往年偏低，大宗成交（单笔成交金额超过1亿元人民币）金额人民币约1,781亿元，同比下降36%。尽管社会生活已基本恢复常态，经济也在一定程度上得以恢复，但全球疫情局势尚未稳定，预计在2021年仍会对业主和租户的经营产生持续影响。面对挑战，一些投资者将目光看向了利基资产，令全年利基资产成交占比达近年新高，约22.8%；而另一些则选择深挖传统资产，寻找其中租赁需求强劲、价值被低估且具有增值潜力的投资机会。

  办公：企业审视并优化办公场所配置

  2020年上半年，办公租赁需求受疫情影响表现疲软，个别城市净吸纳甚至出现负值，但随着国内疫情得到较好控制，经济和商务活动回归正轨，写字楼租赁活动自下半年伊始便已显露回暖态势，三季度十座重点城市写字楼净吸纳量较二季度环比增长140%。越来越多的企业正重新审视办公场所的使用方式。国有企业仍倾向“总部办公+固定工位”的传统办公模式；而跨国公司及一些私人企业更容易接受不同办公空间的灵活组合，通过移动工位、灵活办公和在家办公的结合，有效降低成本，同时为员工提供自由空间和弹性工作架构。

  零售：休闲娱乐业态的占比继续上升

  2020年，中国线上市场占整体零售市场份额预计将达25%。众多品牌在数字化与创新方向持续发力，提升线上市场渗透，并与线下门店全渠道贯通，为消费者提供无缝体验。休闲娱乐业态成为吸引消费者回归实体空间的重要手段。上海与成都的休闲娱乐业态在全市购物中心的比重近年持续上升。业主对大小娱乐租户聚客能力寄予厚望，预计该业态的占比仍有提升空间。

  住宅：递延购房及置换需求的购房者为市场带来稳固支撑

  住宅市场在经历2020年初新冠疫情影响后率先走出V型反弹，在第二季度末已基本恢复疫情前的销售水平，在下半年更是达成了成交量新高。在下半年政策趋于收紧的前提下，来自递延购房及置换需求的购房者仍旧为市场带来了稳固支撑。然而各城市的住宅市场存在分化。一线城市在疫情冲击过后房价涨幅维持稳步上升，而其余线级城市在2019年开始涨幅已呈现波动收窄。

  租赁市场方面，大批外籍租户无法按时回到中国继续原有租约，高端服务式公寓积极调整租赁策略向国内租户倾斜；分散式长租公寓市场在经历“租金贷”等问题后，国家及地方针对租赁行业出台的监管政策及整治行动进一步提升；受益于此，整体长租公寓市场未来在保障租客权益、提升业主责任及市场透明度方面将更趋完善。

  物流：新型基础设施建设推进物流建筑标准升级

  伴随经济陆续复苏、贸易出口强劲增长，以及电商蓬勃发展，物流行业租赁需求逐渐升温。先进制造业产业升级及消费市场演进为物流市场发展带来持续动力。在土地市场，仓储工业用地供应同样有所增加，2020年前三季度同比增幅达到19%，较去年全年增幅上升了17个百分点。政策层面的宏观指引，尤其在新型基础设施建设方向上将持续利好物流行业。中国的物流总费用占GDP比重为14%，且近几年变化幅度不大，较成熟市场仍有一定差距。随着第五代移动通信、工业互联网等新基础设施的加速建设，物流仓储市场在高效、智能、绿色、安全等层面将继续升级。

  物业管理：房地产科技协助打开物业管理增值服务的发展空间

  对社区、住户及员工健康安全的保护，令物业管理服务价值愈发凸显。与此同时，物业行业的提升和发展空间逐渐显现。物业价格不断上升，业主对更高品质的物业管理服务存在需求，物业管理的内容已经不再局限于简单的维护管理，增值服务的发展空间逐步打开。2020年，物业管理公司的上市数量达到近年新高。开发商分拆物业公司上市，一方面可将触角伸至更多项目管理，不断扩大规模，实现资源高效利用及分配；也可促进物业管理服务自身不断精益求精。