[中房研协]新型城镇化赋予房地产市场新动力（2021年第8期）

新型城镇化赋予房地产市场新动力

  【热点聚焦】

  1月19日，国家发改委召开1月份例行新闻发布会，介绍2020年经济社会发展总体情况。在新型城镇化主要进展和成效方面，国家发展改革委秘书长赵辰昕表示，2020年新型城镇化加快推进，《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》确定的主要目标任务顺利完成，常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率稳步提升，城镇化领域改革红利和政策效应加快显现，为高质量发展提供了重要支撑。具体体现在以下四个方面：

  一是农业转移人口市民化成效明显。城区常住人口300万以下的城市基本取消落户限制，超过1亿农业转移人口在城镇落户。

  二是城镇化空间格局持续优化。城市群成为带动全国高质量发展的动力源，京津冀、长三角、珠三角三大城市群国际竞争力显著提升，城市群综合交通运输网络逐步完善。

  三是城市建设质量不断提升，居住条件持续改善。2020年1—11月，全国各类棚户区改造开工206.9万套；新开工改造城镇老旧小区3.97万个，惠及居民700多万户，环境质量不断提高。

  四是城乡融合发展迈出新步伐，城乡融合发展体制机制和政策体系顶层设计基本确立。

  【热点评析】

  落户条件的放宽为房地产市场迎来利好

  人口红利增量对城市经济发展起到了巨大支持，区域人口聚集可能成为新型城镇化高质量发展的不懈动力。人才、人口政策影响了房地产市场的稳定，从普通劳动力的获取到“抢人大战”，通过落户条件的放宽，吸引了大量人才，在实质上打开了限购政策的缺口，缓解了社会公平与经济效率之间的矛盾，改善了社会资源分布不均衡的局面。此前受户籍限制无法购房的人将可以顺利落户购房，而人才落户引发的购房需求，更能引导需求在区域空间内重新分配。落户政策的放开，也打破了常住人口不能享受公共服务均等化的阻碍，在推动城镇化建设的同时，促进劳动力和人才流动，增强城市竞争力，促进区域协调发展，巩固中心城市地位的同时，也增强了自身集聚和辐射周边地区的能力。

  产业升级和集聚对房地产业提出新的要求

  从空间上看，未来人口流动和产业发展趋势相吻合。随着人口进一步向优势区域集中，大城市、城市群人口集聚效应必然会进一步增强，人口流入加大将带动大城市和重点城市群房地产行业比重上升。这意味着在总量有限的背景下，核心城市和城市群中的房地产业仍有较大的发展空间。

  目前城镇化进程逐渐进入第二阶段，城市发展趋于成熟，过去城市扩张式建设、大规模的低价、大盘拿地的粗放式发展格局难以持续。无论从客户需求端，还是土地供应端来看，增量都在趋于收敛，对存量价值的挖掘变得日益重要。未来的新型城镇化道路仍将围绕人口、土地、资金三大要素的流动和资源配置来展开，通过土地集约增值的收益来发展地区产业。新型工业化背景下，以产业为依托，以地产为载体的产业地产将成为发展趋势，工业地产、农业地产、旅游地产、养老地产均是推进产城融合的重要工具，不仅可以提供就业机会，增加居民收入和政府税收，有效拉动内需，同时也促进了房地产业的转型升级。

  城市更新或将助力二手房迎来新机遇

  城市更新不仅仅是城市物质、生活环境的改善，更具有广泛的社会经济意义，推动了城市开发建设方式的转型，从原来的追求城市扩张转变为追求质、量并重，是城市发展到新阶段的必然要求。城市更新将会带来巨大的社会经济效益，为相关产业带来发展机遇。其中，老旧小区改造是城市更新的重要组成部分，老旧小区具有独特的区位优势，所在地段交通、教育、医疗配套齐全，商业环境成熟，但因其房龄结构老化、缺乏物业管理，物业养护、修缮成本较高等缺点制约了交易的活跃度。城镇老旧小区改造中，中央预算内投资主要支持“供水、排水、道路”、“电梯、停车库、老幼设施”“扩大、提升物业管理和公共服务”等相关的配套基础设施建设，通过改善居住舒适度提升二手房价值，从提高供给端品质促进二手房的交易。

  （内容来源：中房研协测评研究中心）