[中房研协]上海严控住房信贷是对炒房行为的“釜底抽薪”式调控（2021年第13期）

  【热点聚焦】

  1月29日，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，《通知》对上海辖内商业银行就差别化住房信贷政策执行、住房信贷管理等工作提出要求，主要内容包括房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、个人住房贷款发放管理、信贷资金用途管理、房产中介机构业务合作管理、风险排查等方面。

  【热点评析】

  楼市躁动促使房地产调控持续加码，“房住不炒”定位不可动摇

  近两个月上海楼市表现火爆。据媒体数据，新房市场，出现了31个盘售罄、认筹率超500%的现象，其中包括13个“千人摇”楼盘；二手房市场，出现“一日一价”，部分学区房一个月内甚至上涨了200万等现象。认筹摇号过热、房价猛涨，除与上海市楼市行情表现较好、年终市场需求增加有关外，同通过“假离婚购房”“中介房东联手作价”等市场炒作行为也密不可分。对此，1月21日，上海紧急发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，堵住了“假离婚，真买房”的漏洞，1月25日，上海市房管局表示将法拍房纳入限购范畴。此次上海市银保监局发布通知进一步加强个人信贷管理，从个人贷款资格审查、银行信贷资金投放、房产中介机构合作管理等多方面进行综合整治，是上海为坚持“房住不炒”定位，进一步抑制投资投机炒房，防止房价过快上涨的政策延续。

  多管齐下，全面强化个人住房信贷管理

  从内容看，新政主要从三个方面进一步强化了个人住房信贷管理：

  第一，强化了对个人贷款审查管理。明确提出个人资格审查、首付款资金来源和偿债收入比等多项考核指标；

  第二，强化了银行贷款投放管理。要求严格实施房地产贷款集中度管理，高度重视信贷资金用途管控等，并提出重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只对购买主体结构已封顶的个人发放住房贷款；

  第三，强化房产中介机构业务合作管理。明确提出严禁房产中介机构为购房者提供首付款支持、协助伪造贷款资质证明和收入证明等违规行为。

  总体来说，新政从资金需求方、资金供应方和第三方服务机构多管齐下，不仅有力度，而且有广度，是对个人住房信贷管理的一次全方位升级。

  新政将有力推动楼市降温，利好有效刚需

  于房地产市场而言，信贷政策的影响往往是直接而有效的。上海市个人信贷管理新政一旦落实执行，对抑制近期上海市楼市过热、促使房地产市场回归平稳发展料作用明显。除上海外，近期包括深圳、广州、苏州等热点城市也都有收紧房贷等消息传出，房地产市场政策导向明确，不排除其他热点城市跟进。

  于房企而言，在业务线上，新政提出重点支持借款人购买首套中小户型自住住房，且只对购买主体结构已封顶的个人发放住房贷款。这或将促使房企在加快楼盘推售节奏的同时，重点转向中小户型产品研发。在资金链上，不管是个人贷款审查更加严格，还是银行贷款投放设限，无疑都将使企业销售受阻、回款更加困难，资金压力进一步加剧，对企业偿债、拿地都将造成影响。除通过降价促销等营销手段抢占市场外，房企仍需探索更多渠道获取资金支持。

  于购房者而言，上海市此次升级个人住房信贷管理，重点强化了对个人贷款资格审查、首付款资金来源、偿债能力等多方面考察，有效防范了通过高杠杆购房炒房或类似深圳“代持打新”等市场炒作行为，对保障有效刚需利好。但新政明确只对购买主体结构已封顶的个人发放住房贷款，即意味着短期内市场有效供应将大幅减少，是否会导致市场供需矛盾进一步激化或导致刚需购房门槛进一步提升、购房压力加大等仍需后续观察。