[克而瑞]影响住宅得房率的两大因素

  新年伊始，不少热点城市开始新一轮政策加码，强化产品力建设成为更多房企适应市场、防范风险的重要着力点。在深度分析了2020年在售的2000多个住宅项目基本信息、户型、室内精装设计、社区空间和社区景观五大方面30多个指标后，克而瑞研究中心产品力研究小组推出了住宅产品指标系列解读。

  ◎  作者 / 产品力研究小组

  得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。通俗来讲，得房率越高的房屋分摊的公用建筑面积（公摊面积）越小，即实现了“把钱用在刀刃上”，更具性价比。

  影响得房率的因素有哪些？最具影响的是户型结构和物业类型。总的来说，方正户型产品得房率高；洋房、别墅等物业类型由于公摊面积少，得房率高。

  与得房率直接相关的是公摊面积，公摊面积的来源主要包括电梯井、管道井以及分隔墙体等。一般的，就住宅而言高层得房率最低，小高层次之，多层则得房率较高。

  此外，越方正的户型得房率往往越高。房屋户型结构的规划对得房率也有较大影响。户型方正的房屋对空间的利用效率更高，且室内房间的规整也避免了墙体对套内建筑面积的浪费。而不规则户型如“手枪户”、“飞碟户”、“扇形户”等则存在较大的空间浪费，得房率普遍较低。

  那么，当下住宅项目得房率大多是多少?不同档次、不同城市的得房率差异在哪里？“小城市得房率高”、“大面积得房率高”、“越高档住宅得房率越高”这些说法对不对？

  01

  九成项目得房率70%-90%
  中位数在80.1%

  在2020年在售的2000多个项目得房率中位数为80.1%。其中，超过九成项目得房率位于70%-90%区间内，其中得房率在70%-80%间项目占48%。

  02

  一线城市得房率
  超90%项目占比26%

  不同能级在售项目得房率情况与总体基本一致，二线和三四线城市得房率70%-80%、80%-90%占比分别为48%、40%。值得注意的是，一线城市得房率超过90%项目也有相对高的比例。得房率90%-100%项目占比达23%，远高于二三线城市。可见，“小城市得房率高”的说法并不正确，核心城市能够消化更多的别墅产品，高端项目得房率往往高于二三线城市。

  03

  越高端项目得房率越高
  近七成得房率80%以上

  档次越高项目得房率越高。以项目销售均价/城市成交均价作为衡量项目档次的标准，可以看到低于城市均价的项目得房率超过80%的比例均低于其他档次项目。最直观的是得房率80%-90%区间，随着项目档次的提高占比也相应提高。因此，“越高档住宅得房率越高”是有依据的。

  04

  大面积产品得房率高
  150㎡以上超半数得房率高于80%

  房屋面积越大，往往得房率越高。从在售项目不同面积段房来看，面积段越大产品得房率普遍大于小面积户型，超过150㎡户型得房率80%-90%占比已过半数，200㎡以上户型中近四成得房率超过90%。这主要由于大面积段户型往往以别墅、洋房为主，且档次已脱离刚需，舒适性为主下得房率自然较高。

  120-150㎡面积段最实惠,刚需买房面积稍大一点性价比更高。聚焦作为市场成交主力的刚需产品，根据各个面积段产品在得房率75%-85%区间内的占比来看，120-150平方米占比最高，达35%。因此在购买力充裕前提下，刚需购房者买房突破主流100-120㎡面积段可获得更高的得房率，更具性价比。