[克而瑞]2021年春节期间房地产市场情况解读—克而瑞研究&华西证券

  2月22日，克而瑞研究中心副总经理杨科伟与华西证券探讨春节期间房地产市场情况。以下为核心观点及问答内容，供业内参考。

  以下为克而瑞研究杨科伟总核心观点及问答内容。

  核心要点

  受疫情影响，2021年春节各地政府都号召大家“就地过年”，预期对楼市返乡置业必将带来重大影响，但事实上却呈现出“就地过年”变成“就地买房”局面。

  春节期间全国房地产市场有以下三个特征：

  1.新增供应缩量较为明显

  77个重点城市春节期间新增供应面积相比2019年的同期下降了10%左右，其中40个重点城市下降了30%。一、二线城市新增供应量降幅较大，因为一、二线城市都是人口流出的地方，不是返乡置业主要承载地，开盘力度较弱；三、四线城市降幅相对较小，样本中59个三、四线城市降幅为8%。虽然供应缩量，市场成交表现依旧超预期。 

  2.热点恒热，冷热不均

  总体市场成交表现超出预期：16个一、二线城市成交量与2019年春节期间相比，只有3个城市下跌；61个三、四线城市中，大约38个城市成交量大于2019年同期，其中大约13个城市成交量实现翻倍增长。

  从成交情况看，市场冷热不均尤为明显。年前市场表现较好的城市，春节楼市热度不减：例如北上广深一线城市，受疫情影响返乡和出游，较多人选择就地看房、买房；宁波、厦门、杭州、济南、成都、苏州等二线城市，徐州、淮安、珠海、东莞、福州等热点三、四线城市，在春节期间市场依旧表现较好。

  然而年前市场成交下行或疲弱乏力的城市，春节市场表现依旧不佳：例如东北三省大连、沈阳、长春，华北的石家庄、唐山、天津，人口输出规模较大的豫南、皖北地区的郑州、信阳、周口、阜阳、亳州等城市，春节期间楼市依旧没有较大的改善。 

  3.三四线返乡置业受“就地过年”影响不大，主要取决于当地市场的冷热程度

  从春节期间的市场来看，以湖北、四川为代表的流动人口以省内为主的城市，市场表现平稳，就地过年政策的影响并不明显；靠近广东的城市市场相对较为活跃，就地过年政策的影响不大。成交量降幅较大的主要是安徽北部城市如淮南、滁州、淮北等，广西防城港、梧州这类市场下行的城市。

  返乡置业更多在于当地市场本身的冷热预期。人口流出城市中，徐州、淮安、盐城、宿迁、连云港，因为2020年市场表现较好，春节期间市场依旧保持热度；安庆、池州、铜陵、合肥等南京都市圈的城市因为在苏南和上海务工的返乡置业支撑，市场表现相对较好。而豫南、皖北、福建海西等区域城市购房信心不足，市场表现依旧疲软。

  目前返乡置业对市场的影响未及预期。虽然根据交通部公布的数据，春运首日的人次是1900万人次，2月14日、2月15日春运人次大约是1300万人次，均远远低于交通部预估的日均2800万人次的数量，但是在房地产市场表现并没有预期的悲观。2021年春节，年前市场表现较好的城市，实现了就地过年到就地买房的转变，目前房地产市场的成交情况超出预期。

  根据目前跟个别企业的调研的结果，虽然有部分企业认为春节期间销售业绩不佳，但更多的企业认为春节期间销售情况达到甚至超过预期。因此目前整个市场并没有受到春节返乡的影响，延续了之前楼市的供求格局。

  问答交流环节

  Q1：第一季度地产市场3、4月份的成交量一般会非常大，即小阳春，今年成量比较大，小阳春会不会的成交提前到春节期间？

  A：总体来说，如小阳春在2021年出现，也会在个别城市显现，主体维持冷热不均格局，热点城市不会因为返乡置业造成需求提前透支，下行调整的城市也不会因为返乡置业爽约而迎来小阳春的爆发。通过往年的返乡置业跟3、4月份的小阳春的关系发现，在一些三四线城市， 春节可能会有成交的增长，但是不影响3、4月份市场的走势。更多与上年四季度以来市场走势有关。如原来市场处于调整状态，小阳春大概率会缺席；原来市场走势向上，小阳春大概率会增色。 

  Q2：一线城市比如说北上广深春节期间成交的情况大概是什么样子？

  A：一线城市在春节期间北上广深创了过去三年同期的新高，表现最明显的应该是深圳与上海，与19年相比都呈现翻倍的增长，跟20年相比则更大。其次就是广州跟北京，相比19年分别增长了69%和88%。在春节期间一线城市需求坚挺，看房人购房热情高涨。上海在春节前有几个项目刚开盘，认筹的量基本上达到了摇号的标准。

  Q3：深圳在年前出台了二手房的参考价格，对于当地的新房或者二手房目前有什么样的影响？

  A：对于深圳，尤其二手房的限价的情况，目前来说对市场的影响还没有完全体现出来，从数据来说，比如上一周的周度的数据，深圳市场依然维持在一个相对较热的区间，还没有对市场有本质的影响。从长期来说，这样的措施对市场的管控和影响比较有限，因为政策本身的实操性较弱，另外由于市场上资金过多，会通过各种渠道去突破一些所谓的限制，一年或半年时间里，这个政策的影响可能逐渐会消散掉。短期来说，可能会有对市场的信心预期会有一些影响。

  Q4：北京、上海、深圳2021年新盘供应情况相比去年是一个怎么样的水平？供应是否充足？

  A：2021年的供应量从目前的情况来看可能是过去几年的高峰。2020年北上广深这几个城市中除了深圳稍弱，其它几个城市卖地非常多，尤其是上海，北京2020年也成交许多不限价的地块，在2021年北京市场可能会走出上升的行情。因为疫情影响，对于一线城市的财政收入的影响也特别明显，所以在20年的时候，一线城市成交了很多的土地，土地的供应量较大。尤其是在上半年，价相对来说较为合理，而且各个城市的监管也比较规范。2020年上半年包括三季度的一些地都会在今年会形成商品房的上市供应，达到预售的标准。所以从去年土地的情况来说，北上广深尤其北京在2021年应该是过去几年中的供应较大的年份。

  Q5：2021年区域分化的态势会持续吗？如果会持续的话，大概会是什么样的态势？

  A：2021年从区域的结构来说，大概率维持2020年的格局，依然是长三角地区的城市领先，即长三角地区维持正增长。在京津冀地区，北京可能会一枝独。粤港澳的城市，在2020年时，除了广州、深圳、惠州跟东莞之外，像佛深、江门、中山这些的一些城市市场表现不是特别好，像肇庆更是大幅的量价齐跌，在2021年随着智能通道、产业与外贸这些积极因素的影响下，中山、江门、珠海这些粤西城市会比2020年有一个明显的增长。长江中游的城市，比如说江西、湖南、湖北，还是以武汉为龙头；西部的成渝地区，在2021年大概率会走出2020年的疲态，因为2020年基数较低，不管是需求与购买力都不会断崖式下跌，还是会平稳释放。昆明、贵阳、广西还是会延续调整的情况，在2018到19年有昙花一现的表现，但是随后市场一直在走调整下行的通道，到目前来看也没有显著的起色。西北区域，以西安、兰州、银川为代表，在2020年是后起之秀，西安从数据来说跌得比较厉害，但主要由于供不应求造成，供应的问题造成了整个成交规模的下行，但2020年西安的土地大量成交，在2021年会形成新的商品房供应，届时也将推升成交规模。

  其它的像银川、西宁、兰州过去几年没被重视，整体市场的规模也不大，供应量也比较有限，所以造成了房价连续上升。2021年西北这几个主要城市会是先高后低的走势，因为随着主要的供应量上来之后，已经出现了以价换量的情况，短期刺激了成交，但是长此以往就没有什么效果了。

  Q6：2020年8月三条红线出来后，市场上预计土地市场会有比较大的下滑，实际上从去年四季度到现在土地市场是什么走势？

  A：到2020年1月来说，成交量在下降，但是是属于量跌价涨。从企业端来看，在三条红线出来之后，企业拿地的力度跟意愿一下子减弱了，在11、12月份之后有一个回升，与土地成交结构有一定关系的，但依然是热点恒热，比如说上海、常州、武汉、南通、西安等这些城市，成交地块都出现了高单价、高溢价的地块。成交的总量在下降，但是土地价格还在上升，因为贵的地块比重在上升，所以结构性地造成了土地均价的持续上升。在三条红线出来之后，对于企业来说更加谨慎，精挑细选，选取安全性更高、前景更好、对规模或者对利润贡献更大以及预期比较确定的一些地块。