[易居研究院]2020年四季度金融环境与房地产研究报告

  上海易居房地产研究院3月3日发布《2020年四季度金融环境与房地产研究报告》。该报告显示，2020年四季度，房地产业金融环境指数小幅上升，处于偏松区间下沿。2020年全年来看，房地产业金融环境前松后紧。疫情发生后，一季度央行灵活运用多种政策工具，商业银行信贷投放较多，房地产业金融环境指数大幅上升至偏松区间；二三季度随着我国经济稳步复苏，货币政策坚持稳健取向，金融环境指数小幅下行；四季度小幅上升，处于偏松区间下沿。

  易居研究院研究员沈昕表示，预计2021年一季度房地产业金融环境指数有可能将下行进入正常区间，百城房价同比涨幅还将低位震荡。近日，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示，房地产领域的问题是现在金融化、泡沫化倾向还比较强，各城市“一城一策”推出房地产综合调控举措，目的是实现稳地价、稳房价、稳预期，逐步把房地产的问题解决好。综合判断，短期内货币政策和房地产调控政策不会发生大的变化，综合各个指标的预期情况来看，2021年一季度中国房地产业金融环境指数很有可能下行进入正常区间。从政策面来看，今年前两月，已有上海、深圳、杭州、东莞、无锡等热点城市进一步升级了限购、限售、限贷等调控政策，广州则收紧了房贷。综合政策面和金融环境来看，预计一季度百城房价指数同比涨幅还将低位震荡。

  该报告主要有以下内容：

  房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。因此，持续跟踪金融环境的变化，对于研究楼市变化非常重要。本报告以季度为时间节点，旨在分析房地产业运行的金融环境发展变化状况，力图通过跟踪研究金融环境和房地产数据，剖析二者的相互关系，尤其是通过金融环境研判房地产市场趋势。

  本报告从房地产业面临的金融环境，共选取6个最具代表性指标，对指标体系中各指标进行标准化处理后，和各指标权重相乘，即可得出当期中国房地产业金融环境指数。

  根据2011年以来6个指标波动情况，利用五分法将金融环境指数分为五个区间，分别为“宽松”、“偏松”、“正常”、“偏紧”、“紧张”，分别以“红色区”、“黄色区”、“绿色区”、“浅蓝色区”、“蓝色区”表示。需要指出的是，本区间划分仅是根据2011年以来指标的波动区间情况所做出的相对划分，并非绝对概念。

  一、2020年四季度中国房地产业金融环境

  1、M2-GDP名义增速继续收窄

  货币供应，主要是为了满足经济增长的需要，同时物价上涨也需要新增加一部分货币。2019年两会的政府工作报告中首次提出，广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。那么，可以近似的认为，M2增速减去名义GDP增速，所得到的增速差额，可以用来衡量潜在流进资产品市场的货币增速，该增速差额越大，意味着越可能推高房价（属于资产价格），反之，该增速差额越小，意味着越不可能推高房价。

  2020年一季度，由于新冠肺炎疫情影响，我国GDP增速罕见出现负增长。为了加大对防控疫情的支持力度，对冲疫情带来的不利影响，央行灵活运用多种政策工具，商业银行信贷投放较多，推动了M2增速的大幅度回升。受此影响，一季度M2-GDP名义增速的增速差额大幅上升至15.4%。二季度以来我国经济稳步复苏，M2-GDP名义增速的差额持续收窄。

  由于去年一季度的低基数，预计2021年一季度GDP名义同比增速将大幅上升，M2-GDP名义增速的差额可能会进入下降至负区间，二季度后会逐渐回升。随着我国经济增速和货币政策恢复常态化，该指标也将恢复常态，不会对楼市造成“大水漫灌”。

  2、M1同比增速连续5个季度提高

  M1，狭义货币供应量， M1=M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款。M1是经济周期波动和价格波动的先行指标，M1增速高，则楼市升温；M1增速低，则楼市降温。

  2020年随着疫情后的货币宽松，M1同比增速持续小幅上升，四季度末，M1同比增速为8.6%，比上季度末小幅提高0.5个百分点，比上年同期提高4.2个百分点，连续5个季度提高。中国人民银行货币政策司司长孙国峰近日在《中国金融》上撰文指出，2021年货币政策要坚持稳健的总体取向，坚持“稳字当头”，保持战略定力，不左不右，灵活保持总量合理适度。保持政策的连续性、稳定性和可持续性，既要保持对经济恢复的必要支持力度，也要避免“大水漫灌”。预计2021年M1同比增速大概率将保持稳定。

  3、中国一年期国债收益率小幅下降

  一年期国债属于短期国债，主要受利率政策和短期流动性的影响，能够更好地反映利率周期与社会资金价格变化。

  2020年一季度，疫情后货币宽松环境下一年期国债收益率大幅下行，二三季度持续上升，说明随着经济逐步恢复和货币宽松边际效应减弱，市场利率逐渐上升，四季度一年期国债收益率小幅下行。在2021年稳健的货币政策下，一年期国债收益率大概率在2%-3%区间小幅震荡，不会大幅上行也不会大幅下行。

  4、个人住房贷款余额同比增速回落

  个人住房贷款余额由中国人民银行每个季度定期发布，反映的是居民购房的贷款情况。

  2020年四季度末个人住房贷款余额同比增速为15.7%，比上季度末低1.1个百分点，比上年同期低2.1个百分点，下行幅度相比前几个季度有所扩大。受疫情影响，2020年一季度全国商品房销售面积同比大幅下降，个人住房贷款余额同比增速回落幅度也有所扩大。二三季度商品房销售面积回升，全国个人住房贷款余额同比增速的回落幅度比一季度收窄。四季度，部分银行个人房贷额度紧张，放贷速度变慢，个人住房贷款余额同比增速继续回落。在去年底房地产贷款集中度管理制度出台的背景下，上海、广州、杭州、西安及合肥等城市均有银行房贷额度紧张、放款周期拉长的情形出现，预计2021年上半年个人住房贷款余额同比增速将进一步回落。

  5、全国首套房贷平均利率连续4个季度小幅下降

  2020年四季度末全国首套房贷平均利率为5.23%，分别比上季度和上年同期低0.01和0.29个百分点，连续4个季度小幅下降。在房地产贷款集中度管理制度出台的背景下，今年前两月广州、东莞、佛山、南宁、宁波等多城房贷利率有所上升，银行放款收紧，预计后续房贷利率上升的城市还会有所增加，2021年一季度全国首套房贷平均利率将小幅上行。

  6、房企到位资金同比增速与房地产开发投资同比增速差额转正

  当房企到位资金增速大于开发投资增速时，说明房企资金较为充裕，房地产业融资环境较为宽松，将房企到位资金同比增速与房地产开发投资同比增速的差额作为一个衡量指标（后称增速差额）。

  2020年四季度，房企到位资金同比增速与房地产开发投资同比增速的差额为1.1%，由负转正。今年1月初，央行、住建部召集重点房企举行座谈会，除了去年9月已参与融资新规试点房企，亦包括部分去年未参与试点的房企，融资“三道红线”试点扩围。此外，房地产贷款集中管理制度的建立，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对房企到位资金中的国内贷款和个人按揭贷款项可能将造成较大影响。因此虽然身处经济增速放缓、全球货币放水的大环境中，房地产业不会出现2016年那样的宽松融资环境。预计2021年上半年房企到位资金同比增速与房地产开发投资同比增速的差额在0轴附近震荡的可能性较大。

  二、2020年四季度中国房地产业金融环境评估

  1、房地产业金融环境指数小幅上升，处于偏松区间下沿

  根据2020年四季度各项指标数据，计算出中国房地产业金融环境指数。四季度，中国房地产业金融环境指数为0.26，较上季度小幅上升0.06，比去年同期上升0.2。

  从2014年四季度开始，中国房地产业金融环境指数不断攀升，于2016年一季度达到阶段性高点，此后连续8个季度下行，2018年全年在偏紧区间低位盘整。2019年一季度上行至正常区间的偏下位置，二三季度基本平稳，四季度小幅上行，全年保持在正常区间。2020年一季度，房地产业金融环境指数大幅上升至偏松区间，二三季度小幅下行，三季度处于偏松区间和正常区间的边界处，四季度小幅上升，处于偏松区间下沿。

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