[中房研协]供地规则巨变，长效机制再落一子

  【热点回放】

  国家自然资源部发布住宅用地分类调控措施，要求对 4 个一线城市和 18 个二线城市实现住宅用地供应的“两集中”。随后自然资源部相关司局回应要求“重点城市住宅用地增加供应，充分披露信息”，与此同时，郑州、天津、青岛、济南、深圳和宁波等 6 城市先后出台或预期出台相关政策明确推行住宅用地“集中供地”模式。

  所谓住宅用地“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。原则上全年不超过 3 次，时间间隔和地块数量要相对均衡。目前各地的政策执行细则尚未出台，但“两集中”的供地政策方向基本确定，土地集中供应将改变以往零散出让的机制。对于新政出台的背景、目标和影响，本期内参带来详细解读。

  【各方观点】

  易居企业集团CEO丁祖昱认为，从整体来看，“22城集中供地”对各方主体都有好处。尤其是对规模房企而言，拥有资金等各方面优势，可以参与更多土地出让，也有更多合作机会，全年全口径和权益销售都会出现一定的增长，与此同时又因为合作拿地较多，整体地价也会有一定的下滑。对地方政府而言，宅地的集中出让可起到稳定地价的作用，整体地价的稳定出让比单纯追求个别土地价格、拍出高地价来说更重要，中央一再强调“房住不炒”，关键还是在于对于地价，乃至于房价的整体控制。

  浙报地产研究院院长丁建刚认为，“两集中”同步公开出让政策的开启，行业内视其为国家直接向“面粉”市场“开刀”的一次强有力的房地产调控，亦或掀起新一轮宅地市场的变革。但集中供地的前提，是当地政府全面预告相关供地信息，真正做到土地市场的公开透明，充分告知未来的供应计划等，那么这样下来，稳市场预期的效果将更好。

  中国社会科学院金融所研究员尹中立认为，最近两年有关部门一直致力于建立和完善房地产市场长效机制工作，“集中供应”和之前“三道红线”等政策都是在这样的背景下产生的。新政将改变房地产市场原有的运行机制，减少地方政府对土地市场的不规则调控，优化土地资源市场化配置，将有利于优化土地竞争格局，倒逼企业增强运营管理能力，促进行业优胜劣汰。

  当代置业总裁张鹏认为，此次“集中供地”模式的推出将对地方政府产生较大影响，一方面降低城市对地产的依存度, 另一方面倒逼政府提升管理能力。市场层面，新政可以提高市场信息透明度，稳定市场心理预期。对企业而言，新政将会迫使企业之间的竞争变得更加激烈。面对新政带来的挑战，企业应及时在策略上做出调整，房企的运营效率显得尤为重要，新政对房企融资、投研、客研管理能力也提出了更高的要求，企业需要练好企业内功。

  经济学家宋清辉认为，此时出台供地新模式的动机主要是为了稳定市场预期、对地价进行引导，此政策执行后，土地市场预计会发生诸多较大的变化，有助于引导土地市场合理运行。如果按照网传集中供地模式执行，房企的资金压力或会进一步加大，此举无疑会影响房企的拿地决策。集中供地对不同规模、不同实力房企影响各异。相对而言，对于中小房企的负面影响最大，或将对其资金能力以及运营能力提出更高的要求。

  植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，“十四五”期间，全国土地供应将走集约化道路。当前，无论对地方政府还是对房地产开发企业而言，都应当适应新时代的要求，着眼未来，建立更完善的土地市场和房地产市场的长效运行机制，对土地资源的开发利用要更加注重效率和效益，走可持续发展道路。

  58安居客房产研究院分院院长张波认为，由于可能涉及到的城市都是市场当下的热点城市，这一政策一旦落地，对于土地供应节奏的要求也会同步提升，如何控制好分批次的土地供应，让市场能有效消化又不导致流拍率上升，是未来面临的一个难题。

  中信建投首席地产分析师竺劲认为，土拍“两集中”政策本质是与对开发商有息负债管控的“三道红线”、对银行房贷集中考核的“两道红线”共同组成的房地产行业供给侧改革。这将导致杠杆率水平较高的中小房企的生存空间被进一步压缩，利好资金实力较强、综合实力强大的龙头房企，最终进一步提升行业的集中度。

  明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强认为，这次政策是土地供给侧改革的再次升级。此次调控的目标还是维持市场的平稳发展，因为网传被纳入的都是土地出让的热点城市，后续房价有望走向平稳。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前金融端已经建立了三道红线、五类分档的制度，调控端建立了一城一策，土地端也要建立。土地和金融端建立了，源头上的长效机制就建立了，这对于未来管控房价的意义重大。

  【中房分析】

  宅地供应“两集中”是土地供应规则的历史变革

  宅地供应“两集中”新政，将土地出让从“高频少量”调整至“低频足量”，是土地供应规则的变革，对市场的影响是多方面的。新政对规范政府土地出让、调整房企投资行为、稳定购房者预期均带来较大影响:

  于地方政府角度。第一，住宅用地“两集中”有利于缓解土地市场竞争压力，稳定土地价格，引导房价整体平稳，从而实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。可以预计的是，同一时期集中供地将缓解短期土地供需压力，同时分散了房企拿地目标，减少多房企争夺单个热点地块的现象，利于抑制土地成交溢价率和地价的走高，稳定土地市场预期。第二，土拍溢价率的降低，即意味着土地出让收入的减少，这对部分土地财政依赖度较高的城市是个考验，地方政府或被动加大单次供地规模以化解短期财政压力。

  于房企角度。第一，每年三次的土地集中供应，将影响开发商的运营节奏，对房企的经营管理和资金使用能力要求更高，现金流充足、融资能力强的房企迎来利好，而资金状况紧张、负债高的房企拿地机会减少。房企间分化将进一步加剧，龙头房企更具领先优势。结合消息流出后，资本市场上万科、恒大、保利、融创等头部房企的巨大的股价涨幅，同样印证了对优质房企在集中供地后的优异表现预期。第二，在房企资金将长期承压的情形下，房企在重点城市联合拿地以寻求更多的拿地机会的可能性提高。第三，土地集中供应将导致房企集中参与，对房企资金的要求也比较高。基于此，房企通过收并购拿地可能性进一步提高。第四，一年三次的集中土拍，降低了房企拿地的容错率，增加了房企竞拍失败带来的潜在损失。无论是对22个重点城市供给土地的研究抉择，还是将部分投资转移至非重点城市，房企的决策风险提高。

  于购房者角度。第一，住宅用地集中公告、集中出让，意味着项目也将集中入市。大大提高了市场透明度，更便于购房者横向选择。第二，政府通过住宅用地“两集中”促使土地溢价率降低，房企拿地成本相对减少，从而引导房价平稳，有利于住房终端需求形成稳定的心理预期。

  金融、土地、住房调控措施系统发力，长效机制轮廓逐步清晰

  本次宅地供应“两集中”延续了中央“房住不炒”调控思路，积极关注和解决大城市住房问题的重要保障，从政府土地供应端源头上对房地产市场的稳定进行监测和调控。与前期出台的房企金融审慎管理制度“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度“两道红线”一起联动，最新“两集中”供地政策更是对地产长效机制的进一步完善和补充。前两个制度是从房企端和银行端控制房地产融资规模，抑制行业信贷扩张水平，而“两集中”出让机制则是从土地端对政府土地出让节奏和房企的拿地行为进行限制。可以概括为：“三道红线”管理是从资金需求的角度限制企业资产负债表扩张；房贷集中度管理是从资金供应的角度限制银行资产负债表扩张；而土地出让“两集中”则是从土地供需的角度限制土地财政无序扩张。

  综合来看，在宏观调控不放松的基调下，国家越来越注重坚持房地产调控政策的连续性和稳定性，并在实践中不断优化和完善政策工具箱，加强住房、金融、土地政策协同，形成政策合力，防范房企杠杆及行业系统性风险。就整体调控系统而言，“三道红线+房贷集中度+土地集中供应+因城施策完善限购限售”多管齐下，政策从强制房企降负债，到进一步控制银行资金从企业端及个人端流入房地产行业，到供应端土地入市节奏的一定限制，再到进一步抑制市场投机购房行为，调控不断提高针对性，一连串的政策相辅相成，全面地管控行业杠杆，最终实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，确保房地产市场平稳健康发展。至此，调控政策基本已经形成完整闭环，地产行业精准化调控机制的拼图一片片出现，长效机制的雏形和框架越来越清晰。