[贝壳研究院]深圳二手房指导价新政满月

深圳二手房指导价新政满月：观望、博弈加剧，市场在等待银行细则

  核心结论：新政后深圳二手房成交量在低位徘徊，改善客群入市节奏明显放缓。市场景气度高位回调，业主对于市场的预期在朝理性方向转变。当前买卖双方观望心理较重；银行端已有头部银行表态按照新政执行按揭，但具体规则尚不明确。市场表现为买卖双方与银行的博弈状态。预计在多数银行公布按揭细则之前，这种博弈将持续，成交量保持低位，价格保持基本稳定。

  正文：

  春节后深圳二手房成交量保持在底部。根据深圳链家实时成交数据，新政后深圳二手房日均成交量较新政前降低幅度超过70%。

  改善客群受影响最显著，改善房源成交占比下降。从成交结构看，新政后500-800万、800万以上改善房源成交占比较新政前分别降低9个、6个百分点； 500万以下房源成交占比近7成，较新政前提高15个百分点。房源面积层面，90平以上的房源成交占比为17%，较新政前下降4个百分点，60平以下房源占比为48%，较新政前提高8个百分点。居室方面，三居、四居房源成交占比较新政前下降7个百分点；一居室房源成交占比提高6个百分点。从成交单价来看，3月以后8万以上房源成交占比较新政前下降8个百分点，5万以下房源成交占比提高约10个百分点。

  之所以呈现以上特点，是因为新政对于不同业主的影响程度不同。对于买方，新政带来直接影响就是首付成本提高，特别是对于改善的客群，因为总价高、首付比例高，新政后需要额外支付的首付更高。所以新政后买方特别是改善客群入市节奏放缓。