[克而瑞]2021年一季度中国房地产总结与展望（中篇）

  业绩篇、投资篇、融资篇
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  04

  业绩篇

  一季度淡季不淡

  企业目标增速预期趋稳

  2021年一季度，在“就地过年”影响下三四线城市返乡置业客群有所减少，但春节期间一二线城市市场购房情绪升温，提振楼市整体表现。行业TOP100房企1-2月累计销售操盘金额较2019年同期增长57.3%。其中，中大型房企业绩增长趋势相对突出，超7成TOP50房企的业绩增幅超50%。

  目前，在“房住不炒”长效机制下，行业发展方向变得清晰，预计未来将步入无增长时代。新常态下，规模房企整体战略以防范风险为主，业绩目标制定更趋谨慎、整体的目标增长率也将趋于平稳。同时，年内针对不同城市市场的分化格局，企业需要制定更具针对性的销售策略，积极供货推盘、深化销售渠道、提高周转效率、提速现金回流。

  总结

  01

  业绩：一季度淡季不淡，热点城市购房热度提振市场整体表现

  2021年一季度，中国房地产市场淡季不淡。1-2月，行业TOP100房企累计实现销售操盘金额16306.2亿元，整体业绩规模较去年同期同比增长103%，较2019年同期也增长了57.3%。一方面，虽然在“就地过年”影响下三四线城市返乡置业客群有所减少，但房企“春节不打烊”的积极营销使得部分热点城市自去年末以来的市场热度得以延续。另一方面，一二线城市市场春节期间购房情绪升温，进一步提振了楼市的整体表现。

  02

  企业：规模房企表现突出，超7成TOP50房企较2019年同期增速超50%

  从企业表现来看，2021年一季度中大型房企业绩增长趋势更为突出。TOP50房企相较2019年同期业绩表现更好，其中超7成企业累计同比增速超过50%。其中，TOP31-50梯队房企中17家企业相较2019年同期增速高于50%，占比明显高于其他梯队。此外，区别于往年春节假期期间房企业绩普遍走弱的趋势，今年2月40家行业典型上市房企中有14家企业实现单月业绩环比增长。具体来看，绿城、雅居乐、保利置业、花样年、当代置业的单月业绩环比增幅超过30%。

  03

  目标：规模房企目标设定更趋谨慎，整体目标增长率将趋于平稳

  目前，在“房住不炒”长效机制下，行业发展方向变得清晰，预计未来将步入无增长时代。从企业业绩预期来看，自2018年以来房企销售目标总体谨慎、目标增速回落，行业平均目标增长率由2018年的41%逐年回落至2020年的12%。

  截至目前，已有近10家房企在2020年度业绩会上提出了2021年的业绩目标。一方面，部分房企如恒大、世茂、绿城等更趋谨慎、目标增长率较2020年降低。其中，恒大将2021年的业绩目标设定为7500亿元，目标增长率由去年的8.1%进一步放缓至3.7%。另一方面，也有少数房企如招商、越秀、宝龙2021年的目标增长率较去年略有提升，但与去年实际完成业绩的增速相比也均有放缓。

  整体来看，在行业下行叠加“三道红线”新规的压力下，企业控负债、降杠杆压力增加，规模房企的业绩目标制定会更趋谨慎，整体的目标增长率也将趋于平稳。预计随着房企投资和规模扩张的动能的降低，未来规模房企增速放缓将成为常态。

  展望

  04

  新常态下，企业战略以防范风险、积极适应市场变化为主

  2021年以来，中央与地方出台的供需两端调控政策趋于多样化，调控收紧仍是主旋律。展望全年，全国房地产政策层面将继续以维持市场平稳发展为基调，行业销售面积规模大概率会维持在2020年全年的水平。新常态下，规模房企整体战略以谨慎、防范风险为主，积极适应新的政策与市场环境，调整投资、销售、融资等各方面的经营计划。同时，随着不同城市市场分化加剧，企业需要更具针对性的销售策略。在一线和热点二线城市积极供货推盘、提升周转效率。在竞争激烈、需求不足的低能级城市制定更合理的定价策略、深化销售渠道，及时调整价格优惠抢占市场份额、提速现金回流。

  05

  投资篇

  整体保持谨慎

  深耕、聚焦为主

  总结

  受到融资端、供给端政策影响，2021年一季度企业投资延续了2020下半年以来的谨慎态势，百强房企整体拿地销售比仅有0.22，其中近三成房企未拿地。

  城市、企业分化仍在加剧。热点城市优质地块热度高居不下，投资主要集中高能级城市。而龙头房企优势依旧显著，销售TOP20占据五成新增货值。随着双集中供地政策落地，未来行业洗牌更加剧烈。

  01

  投资集中度：销售TOP20占据五成新增货值

  截止到2021年2月，百强房企新增货值总量超过1.13万亿元，其中有8家房企新增土储货值超过300亿元，保利、融创、碧桂园、万科、华润等龙头房企排名靠前，表现相对积极。

  新增货值集中度来看，强者恒强格局未变，半数新增货值被销售前20强房企所获。值得注意的是，销售10强房企新增货值虽占百强新增货值的31%，但较2020年下滑10个百分点。随着双集中供地政策的落地，我们认为龙头房企优势将更为显著，行业洗牌也会加速。

  02

  投资意愿：百强拿地销售比仅0.22，三成百强企业未拿地

  2021年前两月百强拿地销售比为0.22，较2020年下降了0.15，企业投资延续了去年下半年以来的谨慎态度。分梯队而言，销售10强房企投资态度最为谨慎，拿地销售比为0.19；而11-20强、51-100强房企投资积极性相对最高，拿地销售比分别为0.24和0.26。值得注意的是，截止2月末仍有三成百强房企尚未纳储。

  03

  投资节奏：延续自2020年6月以来下跌趋势，2月投资金额处近一年低位

  从投资节奏来看，在政策调控和春节假期的叠加影响下，销售50强房企2月投资金额约为1400亿，环比下降20%，延续了自去年6月份以来下滑的整体趋势。50强房企1-2月累计投资金额近3400亿元，较去年同去上涨10%，主要是同期基数较低所致。尽管2月投资金额处于近一年低位，投资活跃度低，但诸如越秀、中骏等房企单月投资额环比增幅较大，表现相对抢眼。

  04

  企业表现：以收敛聚焦为主，三成百强房企货值排名高于销售

  ……略……

  05

  投资布局：二线城市吸金近半，长三角投资较去年末提升17个百分点

  ……略……

  展望

  整体来看，在调控愈发严苛之下，房企整体投资态度仍将保持谨慎。可以预见，城市间土地市场将更为分化。尤其是22城双集中供地政策落地之前，热点城市、优质地块仍吸引较多房企参拍，且从竞拍轮数、成交溢价等方面来看热度均不低。因此，在保证全年供货量的背景下，预计3月底、二季度初将迎来一波拿地“小阳春”。

  在“两集中”新政的落地后，一二线城市和三四线城市土地市场将逐渐分化为两个赛道，企业在不同类型的城市投资策略、投资方式都将重新调整。相较之下，重仓一二线城市的企业受到影响更为严重，而重仓三四线的企业则相对而言受到影响较小。

  整体而言，供给侧的变革也将导致行业新一轮的洗牌，龙头房企优势将进一步放大，在旧改、收并购、合作拿地等方面有所布局的企业将会迎来新的机遇。

  06

  融资篇
  融资调控短期内难松 融资量预估呈下滑趋势

  总结：融资环境收紧下融资量下滑明显 房企积极寻求上市

  01

  一季度政策重点加强商业银行涉房贷款限制

  2021年一季度房企的融资环境继续保持着收紧态势，政府主要针对商业银行房地产相关贷款出台了多项政策加强了监管。2020年12月31日央行联合银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将我国商业银行划分为5个档次，同时限定了不同档次银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限。此后一季度银保监会、上海银保监局分别在不同场合强调要严格落实房地产贷款集中度管理，北京银保监局和央行上海总部也分别加强对个人贷款合规性的审查。除了强化对商业银行涉房贷款的监管之外，一季度另一项有关房地产融资的重要事件就是上交所和深交所在1月29日发布了基础设施证券投资基金(REITs)三项主要业务规则，我国的公募REITs即将正式起航，未来有可能成为房企盘活存量资产进行融资的一个突破口。

  在落实房地产贷款集中度管理的过程中，部分地方政府针对本地的实际情况对制度的落实进行了微调，比如山东调高辖区城商行、民营银行房地产贷款集中度标准上限2.5个百分点，广东、上海、海南等地也对部分银行的两项贷款占比上限进行了不同比例的上调，福建在调高比例的同时也适当延长了过渡期，也体现了我国房地产调控“因城施策”的原则。而随着房地产贷款集中度管理的落实，多地都出现了银行房贷额度吃紧现象，有些银行甚至暂停了房贷的发放，限制涉房贷款发放的效果较为明显。值得注意的是，银保监会在3月2日的发布会上表示，2020年中国房地产贷款增速8年首次低于各项贷款增速，未来房地产贷款的增速可能会继续降低。

  02

  三条红线后融资环境持续收紧，一季度各月房企融资均同比下降

  据不完全统计， 2021年一季度100家典型房企的融资额为2521.91亿元，同比大幅下降39%，环比下降29%，下滑幅度较大。一方面主要在于一季度经历春节假期以及统计时间问题，房企融资环比下降；另一方面，2020年8月三条红线出台后，2020年的最后一天出台了房贷集中度管理政策，叠加一季度政策对违规资金的严格查处等因素，2021年一季度房地产融资环境收紧愈发明显，房企融资量持续下滑。

  从单月融资情况来看，2021年1月融资金额达到1420亿元，环比涨幅较大，主要在于房企2021年面临历史上新的到期高峰，1月作为高点房企需借新还旧偿债，叠加年初机构额度相对宽松的原因导致融资量环比增长较大。到2月及3月份房企融资量相对较小，其中2021年2月房企融资额570亿元，创2017年3月以来单月融资额新低，主要在于三条红线出台后，房企整体的融资环境收紧，房企融资量一直属于同比下滑的趋势。

  从各个企业表现来看，有约三分之二的房企融资规模有所减少，规模减少的房企中有约39%的企业同比降幅超过50%。从梯队上来看，四个规模梯队的房企融资量均呈现同比下降，其中TOP31-50的房企下降幅度最大，同比减少62.06%至382.09亿元，同时TOP10房企的降幅也超过了50%，而TOP11-30规模的房企融资规模下降幅度为7.53%，降幅最小，该梯队也是平均融资额最高的梯队，主要在于该梯队的房企规模增长诉求较大，虽在融资收紧下融资量有所下滑，但仍保持较为相对积极的融资态度。

  03

  境内债权融资占比最高，无房企发行永续债

  ……略……

  04

  境外房企融资结构变化拉低整体融资成本，房企融资持续分化

  ……略……

  05

  三条红线后，房企分拆旗下业务公司速度加快

  ……略……

  展望：
  融资调控持续融资量下滑趋势不变
  房企应加强拓宽现金流入渠道

  整体来看，在三条红线调控之后，持续叠加房贷集中度管理制度，同时，加大对信贷违规资金进入楼市的处查力度，2021年房企的整体融资环境持续收紧。在行业整体降杠杆的背景下，未来房地产融资调控预估短期内持续从严。从调控主体来看，房企整体的有息债增速受到严控，房企的融资量预计保持低位运行的态势，主要融资以偿还到期债务为主。

  同时，在此情况下，房企融资分化将持续，一方面，财务优秀的房企将获得更高的有息债增速，企业发展或将提速，融资成本和结构或将得到持续的优化和改善；另一方面，债务状况较差或者杠杆较高的房企，融资量增长受限，同时，部分房企的新增融资成本或将上升，短期这些房企应以降杠杆为主要目标，规模发展速度放缓。

  未来，融资环境持续收紧下，融资方面房企应积极开展更加多元化的融资渠道持续优化自身的债务结构，降低融资成本。同时，企业运营方面应持续优化组织架构，持续提高运营能力，提高项目去化，加快开发周期，加快销售端现金回流。此外，房企应持续打磨自身产品力，创造品质更优的产品。