[仲量联行]北京零售地产市场逐步回暖，市场各方如何抓住机遇？

　　2021年3月31日，北京——据政府官方数据，全国36个大中城市“就地过年”人数比往年增加了4800多万，北京市在京过年人数也比往年增加700余万，全市多个商圈在春节期间都迎来销售额和客流的双增长。如今，随着消费市场逐步回暖，越来越多的零售商也开始调整开店策略，寻求扩张机会。

  基于此，仲量联行研究部收集了北京全市范围内近50个重点优质购物中心今年第一季度最新的市场数据，深入解析市场中活跃的租赁需求，助力市场各方把握机遇，乘风前行。

  餐饮行业成零售物业市场需求的中流砥柱

  今年第一季度，餐饮品牌在整体优质零售物业市场的新开店面积占比超35%，其中约85%为正式餐厅品类。100-250平方米的面积为餐饮业态中主力需求，租户多为具有特色的连锁餐饮品牌，其中火锅、烤肉类品牌最为活跃。随着餐饮零售商重新回到市场，当前购物中心餐饮门店的招商压力已大大缓解。

  高端餐饮品牌纷纷进入北京市场，如近期在国贸商城开设的全国首家Vogue Café，三里屯太古里开设的北京首家GagaGarden。此类品牌多需求大面积铺位，同时对环境要求较高，开店首选多为中高端购物中心。目前市场中的较大餐饮面积的租赁需求主要也来自于此类高端品牌。

  咖啡茶饮品牌，在资本的推动下继续迅速扩张，加速布局北京市场。据报道，Tim Hortons中国在年初刚完成新一轮融资，计划2021年在全国开设200家新店。同时热门茶饮品牌奈雪的茶已率先上市，预计未来两年全国开设650家门店。当前此类品牌的主力消费群体为90后和00后年轻消费者，购物中心在首层引进热门咖啡茶饮类品牌，能够在吸引年轻消费张的同时也提高购物中心整体品牌档次。

  疫情给快时尚行业带来严重冲击，整体行业租赁需求锐减。随着2021年初整体市场逐步回暖，快时尚品牌也纷纷调整开店策略，重新布局线下市场。

  政策利好，新能源车企飞速扩张

  自北京市场2020年6月份新增两万个新能源牌照后，新能源汽车行业开始强势增长。与特斯拉的开店策略类似，新能源车企最初开店的首选都是形象较好，定位相对高端的购物中心和商场。不同于4S店的售卖方式，新能源汽车品牌多在购物中心开设展厅或体验店，面积在100-300平方米，也有上千平方米的旗舰店。在快时尚品牌大量撤铺缩减线下门店的背景下，新能源汽车展厅成为购物中心的新晋主力店，为购物中心的日常运营带来新的活力：

• 可以提高购物中心的整体形象；

• “新能源”概念能够吸引更多顾客，提高购物中心整体客流；

• 承租能力较高，同类铺位的租金收益更大；

• 展厅需求面积较大，可以迅速填补购物中心首层的大面积空铺。

  在开店的区域分布上，行业领跑品牌，如国产品牌蔚来、小鹏、国外品牌特斯拉，更偏爱位于市区的热门商圈。郊区市场则多为更加大众化的品牌，如哪吒、零跑等，租金水平相对较低，所需面积多在50-100平方米之间。随着新能源行业不断扩张，知名新能源汽车品牌也在逐步扩大市场占有率，呈现向郊区市场扩张的趋势。

  新能源汽车在北京的门店分布图

  美妆行业积极布局线下市场

  美妆集合店在资本的推动下已经在北京全市购物中心中布局，其中Wow Colour, The Colorist更是在今年第一季度新开多家门店，包括位于悠唐购物中心的The Colorist和位于北京APM的Wow Colour。此类品牌多开设在人气火爆的购物中心或商圈，其沉浸式的店面设计，丰富的商品陈列和较低的定价迅速地吸引了大批的00后年轻消费者。美妆集合店面积需求大，可在短时间内为业主去化空置面积，稳定项目表现。

  在疫情后，很多购物中心进行升级调改，引入国际一线美妆护肤品牌，如北京APM在疫情之后引入多家美妆品牌，包括Gucci美妆和亚洲首家兰蔻旗舰店。同时，位于大兴区的荟聚中心也在调改中引入多个美妆品牌，如Pola、Clarins等。购物中心通过这类行为提升商场首层的整体形象，同时美妆类租户承租能力较高，也可提高整体租金收益。

  运动品牌加速扩张

  目前距离北京冬奥会正式开幕已不到一年时间，全民运动热情日益高涨，这也带动了运动品牌尤其是户外运动类品牌的发展。安踏旗下的运动品牌迪桑特、始祖鸟、科隆等户外运动品牌陆续开设多家门店，滑雪品牌Phenix于去年11月亮相三里屯太古里，运动品牌ON也将在这里开设旗舰店。

  另一方面，运动品牌也在积极拓展旗下儿童线，安踏集团已于2020年开设多家儿童线门店，如Fila Kids、Anta Kids等，成为当前儿童业态主要的租赁需求。

  快时尚品牌纷纷自救，调整策略

  疫情给快时尚行业带来严重冲击，整体行业租赁需求锐减。随着2021年初整体市场逐步回暖，快时尚品牌也纷纷调整开店策略，重新布局线下市场。

  疫情的冲击导致运营困难加剧，已有多家快时尚品牌宣布退出中国市场或者大幅削减线下门店。这类品牌通常为购物中心的主力店，需求面积较大，品牌的退租撤铺已给业主带来不小空置压力和招商难度。

  一些时尚度较高的品牌也正在进一步拓展电商渠道，同时线下关闭经营表现不佳的门店，加大对重点门店翻新升级来提升购物体验，展示品牌形象。同时，性价比较高的品牌则集中开设在一、二线城市定位中低档或社区型购物中心，加速向三、四线城市下沉。

  仲量联行华北区研究部总监米阳表示：“由于疫情影响，2020年市场承压下行，市场参与者都形成底线思维，表现趋于谨慎。而如今，2021年仅过去三个月，我们已看到各类品牌租赁需求活跃度显著提升，市场情绪向好，各方也都需要更准确地把握市场趋势，积极为疫后全面复苏做好准备，解锁未来机遇。”