[易居研究院]2020年全国50城房价收入比偏离度研究报告

2020年全国50城房价收入比偏离度小幅上升，近半数城市房价相对收入水平存在高估和透支

  上海易居房地产研究院3月31日发布《2020年全国50城房价收入比偏离度研究报告》。该报告显示，2020年东莞、深圳、南通、宁波等城市房价收入比偏离度最高，房价存在透支。其中东莞和深圳2020年房价涨幅在50城中排名前两位，2015年以来的房价累计涨幅巨大，导致当前房价收入比偏离度很高。南通和宁波是本轮行情以来，江浙地区行情持续时间最长的城市，市场已经持续火热了近5年，房价累计涨幅较大。

  易居研究院研究员表示：从房价收入比角度看，2020年50城中近半城市房价相对收入水平来说存在一定程度的高估和透支。2020年，50城中的近一半城市房价收入比偏离度为正，且同比增速为正。我们认为房价收入比偏离度较高且同比仍在上升的城市，房价相对收入水平来说存在一定程度的高估和透支，建议严格实施市场调控措施，防范投机行为入市导致住宅价格泡沫化。可以看到，年初以来，深圳、上海、东莞、杭州等多城已经发布了多项调控政策来给市场降温。其他如宁波、南通等城市，建议也加强楼市调控，防范投机投资行为导致房价失控，使得楼市和金融市场风险上升。

  报告主要有以下几部分组成：

  一、 房价收入比的计算方法和衡量标准

  房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。本报告内的房价数据为全国50城新建商品住宅价格，并结合二手房价格走势进行处理，以剔除限价政策以及统计方式问题对新房价格的影响，更加贴近真实市场情况。房价收入比具体计算公式如下：

  尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。

  由于我国统计制度还不十分健全，据此计算出的房价收入比数据不如欧美国家准确，而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同，可比性并不大。我国地区之间差异较大，对不同城市而言，其房价收入比的合理区间也不能用单一指标进行划分。因此，这里在房价收入比的基础上，计算出房价收入比的偏离度，以此作为合理与否的判断标准。

  具体公式为：

  本文所选50城包括4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；13个强二线城市：重庆、天津、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、无锡、长沙、宁波、郑州、西安；20个弱二线城市：佛山、南通、东莞、福州、济南、烟台、合肥、大连、徐州、哈尔滨、沈阳、石家庄、南昌、昆明、厦门、南宁、太原、贵阳、乌鲁木齐、兰州；13个三四线城市：温州、扬州、洛阳、惠州、金华、宜昌、芜湖、珠海、莆田、日照、海口、韶关、三亚。

  二、50城房价收入比

  根据公式计算，分别获得全国50个典型城市的商品住宅房价收入比数据。在此基础上，估算出50个典型城市的房价收入比历年均值。2020年，50城房价收入比均值为13.4，相比2019年的13.2上升了1.4%。历史走势来看，2010-2015年间，房价收入比持续回落；2016年，房价收入比开始快速回升至11.9，同比增速达15%; 2017年, 继续升至13.7，同比增速略有收窄；2018年，50城房价收入比与2017年持平；2019年，随着多数城市房地产市场的陆续降温，50城房价涨幅收窄，房价收入比小幅下降; 2020年，受疫情影响，我国居民收入增速相比前几年出现了较大幅度的下滑，而在疫情后宽松的货币政策下，大部分城市房价都出现了一定程度的上涨，因此50城房价收入比出现了小幅反弹。2021年年初以来多个热点城市房地产调控政策收紧，预计50城中的多数城市房价涨幅还将继续收窄。由于去年同期的低基数，今年居民收入增速将大幅高于去年。由此推算，预计2021年房价收入比将下降。

  分城市类别来看，一线城市的房价收入比水平明显高于其他城市，2020年一线城市的房价涨幅最大，房价收入比在连续两年下降后再次上升。强二线城市、弱二线城市与三四线城市的房价收入比较为接近，2020年房价收入比分别为12、12.3和12.4，强二线城市和弱二线城市同比微幅上升，三四线城市则同比微幅下降。