[克而瑞]调研纪要 | 江苏省三四线城市：泰州篇

  调研感受

  土拍很“饥渴”，外来房企抢地王。

  买房要等和抢，错过这村就没这店。

  返乡置业超预期，业绩超标完成So Easy! 

  配套看海陵，发展看高新，上学去姜堰。

  01

  土地市场

  多区域频出高价地，外来房企新力

  绿城两度刷新全市单价地王

  2020年，泰州土拍市场显著转暖，海陵区、医药高新区等频出高价地，外来房企拿地态度最为激进，新力、绿城两度刷新全市单价地王纪录。7月2日，新力总价5.98亿元竞得海陵区青年南路东侧、永泰路南侧地块，溢价率37%，楼板价10800元/平方米，创全市新的单价地王。9月17日，绿城总价19.25亿元夺下海陵区青年路西侧、梅兰路南侧地块，溢价率83%，楼板价12035元/平方米，再次刷新全市单价地王纪录。

  郊县土拍市场同步转暖，靖江市诞生新的单价地王。7月27日，碧桂园总价9.41亿元摘得靖江市望江路以南，慷江路以西地块，溢价率45%，楼板价8142元/平方米，创靖江市新的单价地王。

  02

  市场综述

  楼市长期供不应求

  2020年末成交翘尾、2021年加速上涨

  泰州市政府依据房地产市场库存去化情况，主动控制供地规模，长期以来房地产市场整体供不应求。例如2020年姜堰区仅出让两宗涉宅用地，房地产库存消化周期低至4个月。

  2015-2017年，泰州房地产市场持续火热，成交量价出现一轮快速上涨行情，下辖三区（医药高新区、海陵区和高港区，下同）商品住宅年均成交面积皆超200万平方米。

  2018-2019年，泰州市场有所降温，成交连续两年回落，2019年下辖三区成交面积跌至161万平方米，同比再降13%。

  2020年，泰州市场明显转暖，全年下辖三区成交面积升至200万平方米，同比增长25%。年末迎成交翘尾行情，12月下辖三区成交面积达32万平方米，创近年来单月新高。

  2021年，泰州市场热度不减，成交呈加速上涨态势，前2月下辖三区累计成交43万平方米，较2019年同期增长97%。

  03

  热点区域

  各区域市场封闭，海陵最贵

  高新利好加持、姜堰热炒学区

  各区域市场分割明显，跨区域购房现象罕见，置业客群以本地地缘性以及周边乡镇客户居多。

  海陵区属泰州的主城区，市政配套齐全，也是全市的价格高地，房价约2万元/平方米。医药高新区乃是重点发展片区，自引进南中医后，产学研一体化发展愈加成熟，房价1.4万元/平方米-1.7万元/平方米。姜堰区学区资源最为优质，市场热炒学区概念，不仅买房而且租房需求均坚挺，房价1万元/平方米-1.5万元/平方米，房租能达到2000元/月。高港区属全市的价格洼地，市场认知度相较偏低，其他片区置业群体导入情况不理想，房价6000元/平方米-8000元/平方米。

  04

  城市禀赋

  长三角城市群经济“中等生”

  教育“优等生”

  泰州，古称海陵，地处江苏省中部，是长三角城市群27城之一，南濒长江、北邻盐城、东临南通、西接扬州，是承南启北的水陆要津，自古有“水陆要津，咽喉据郡”之称。

  2020年，泰州GDP5313亿元，暂列江苏省13个地级市第9名，同比增长3.6%，三次产业增加值比重分别为5.8：47.8：46.4,按2019年常住人口计算，人均GDP114596元。年末户籍总人口497.15万人，全年出生人口3.54万人，出生率7.10‰，自然增长率-2.56‰。城镇居民人均可支配收入49103元，增长4.0%。

  教育资源优质，高中34所，在校学生7.12万人，高中阶段教育毛入学率99%以上，姜堰中学属国家级示范性高中、江苏省重点高中。普通高等学校7所，在校学生6.88万人，高等教育实现突破，拥有第一所本一高校南中医泰州校区。

  05

  政策环境

  分项目限价，售价等于楼板价乘转换系数

  户型约定不超144平

  泰州房地产政策相对温和，不限购、不限售。信贷资质相对优质的客户，首套房首付比例最低20%，二套房首付比例最低30%，房贷利率都在5.1%以上。在土地出让环节，多数地块约定户型不得超过144平方米，以期增加中小户型产品供应。

  分区域、分项目限价，依据土地成交楼板价、企业融资及建安成本、合理利润率等多方面因素，设定地价与房价之间的转换系数，综合测算新开盘项目预售价格。受此影响，限价盘售价大都低于市场预期，致使销售持续火爆。典型如城南限价盘大华锦绣时代，售价低至9337元/平方米，频频开盘即售罄。

  06

  购买力

  刚需不济普通工薪家庭上车难

  改善量入为出全款占比不足10%

  纯刚需客群购买力明显不济，首付、月供皆面临较大压力，月供还贷6000元-7000元，致使普通工薪家庭买房上车难。改善性需求持续释放，三房、四房仍是市场成交主力，相对而言105平方米三房更易去化。改善性客群量入为出，首付比例大都3-4成，全款购房的客户不足10%。

  07

  项目营销

  自销常态化、自渠转化效果佳

  中介分销存在感偏低

  鉴于泰州房地产市场持续高热，在售项目普遍由开发企业自销。新力·璞园等项目实行全民营销，成交奖励1万元，老带新成交占比达到20%。自渠成交转化效果较好，例如力高保运·璟颐湾自建渠道，拓客下沉到乡镇，外场成交占比达到70%。中介分销市场占有率偏低，部分项目阶段性与中介渠道合作，成交占比约20%。

  08

  房企竞争

  市场份额被品牌房企瓜分

  碧桂园、恒大业绩领跑

  品牌房企纷纷进驻泰州市场，销售业绩全线飘红，市场占有率持续提升。碧桂园、恒大深耕优势显著，2020年销售金额都在30亿元以上，显著高于其他品牌房企，合计占据两成以上的市场份额。

  09

  前景展望

  成交量价或将稳中有升

  高价地价值兑现有难度

  展望未来，泰州房地产市场整体供求平衡，2021年成交有望维持在较高水平，基于地价上涨，房价仍面临一定的上涨压力。高价地价值兑现有难度，唯有通过借势学区资源、提升产品品质等方式，方能突围制胜。