[克而瑞]调研纪要 | 江苏省三四线城市（六十）：太仓篇

  调研感受

  ■  人才购房变相“松绑限购”，上海外溢客群明显增加； 

  ■  上海限购升级+杨浦虹口旧改加速是“助攻”，上海访客意向度大幅提升； 

  ■  分销拓客是“催化剂”，房企逐渐被渠道绑架；

  ■  嘉闵线、高铁、西工大等规划叠加，娄江新城热度正盛，吸纳外溢投资客群；

  ■  浏河、科教新城凭借地缘优势承接上海嘉定、宝山自主外溢客群。

  01

  城市禀赋

  沿江临沪、接壤宝山和嘉定

  “5+1”轨道交通网给城市带来发展良机

  太仓是苏州下辖的县级市，位于江苏省东南部，东濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海市宝山区、嘉定区，西连昆山市。太仓沿江临沪的区位优势让它在“一带一路”、长江经济带建设、长三角一体化的国家战略中，都占据了天时地利，接壤上海两个区的地理位置也让太仓接轨上海占据先发优势。2018年5月21日，上海市嘉定区与江苏省苏州市签订战略合作协议，共同构建“嘉昆太”协同创新核心圈。2019年该规划又被写入《长三角一体化发展规划纲要》，上升为国家战略的重要一环，城市地位进一步提升。

  经济方面，2020年，全市实现地区生产总值1386.09亿元，按可比价格计算，比上年增长3.9%。产业结构持续优化，三次产业增加值比例调整为1.9:48.1:50.0，第三产业比重比上年提高了1.6个百分点，人均地区生产总值达18.4万元（2019年数据）。收入层面，2020年城镇常住居民人均可支配收入70592元，比上年增长3.5%；城镇就业基本稳定，购买力也比较强劲。

  人口方面，总量保持稳定。2019年末，全市户籍人口50.17万人，比上年末增加7763人，户籍人口出生率为6.45‰，死亡率为7.41‰，自然增长率为-0.96‰。年末常住人口72.12万人，城镇化率为68.48%，较上年提高1.08个百分点。

  交通方面，沪苏通铁路开通后，与规划中的北沿江高铁、在建中的南沿江铁路、拟建的常锡苏沪城际铁路、沪通铁路二期以及上海市域铁路嘉闵线延伸线，形成“5+1”轨道交通路网。至此，太仓全面步入高铁时代，在城市群发展格局之下迎来千载难逢的发展机遇。

  02

  楼市变化上海限购升级、旧改提速叠加轨交规划

       外溢需求致邻沪板块热度明显上升

  2020年，太仓市场需求相对乏力，供求两端均明显下滑，整体供求比升至1.9，库存压力明显上升。但进入2021年3月以来，太仓楼市一下子热起来，供求比迅速降到至0.7，供求关系明显逆转。分区域来看，娄江新城热度最高，在嘉闵线、瑞金医院导入、西工大大学城等规划利好之下，市场热度尤其高，客源来看，市中心项目多是本地客群，相比之下，科教新城外溢客群占比相对较高。原因主要有以下四点：

  1）上海限购比较严，尤其是邻近太仓的嘉定房价涨幅突出，倒逼一部分嘉定客群流入太仓市场，落户之后还可以解决子女教育问题；

  2）2020年以来，上海虹口、杨浦等区域动迁力度大增，但补偿款难以在上海市区买房，因此有相当一部分客群流入，因此全款比例较高；

  3）太仓购房资格日渐宽松，利用人才编码即可较轻松获取购房资格，大专以上三个月即可，大专以下四个月也基本可获取；

  4）四是链家拓客效果明显（部分项目链家渠道拓客点数高达3个点，积极性很高，因此项目上访量明显上升）。

  值得注意的是，在限价的约束之下，2021年一季度太仓房价保持相对稳定，成交金价保持在1.88万元/平方米的水平，与2020年基本持平。

  03

  土地市场限购“松绑”进一步助长地价上涨

  热点板块楼面价接连被刷新

  2020年，太仓推地节奏明显加快，全面成交涉宅土地建面约300万平方米，较2019年增幅高达25%。就市场热度来看，市场表现冷热不均，科教新城、娄江新城等核心板块土拍热度高，楼板价大幅上涨，当年楼板价超过万元的地块就有5宗之多，5地均位于科教新城、娄江新城和新区等核心板块。

  值得注意的是，核心板块土拍的高热度之势在2021年一季度进一步加剧，这很大程度上也可以归因于限购变相“松绑”。3月18日，碧桂园又以21.21亿元的总价竞得科教新城两宗相邻宅地，楼面价分别为12787、12782元/平方米，距离太仓历史最高楼面价仅差213元/平方米（目前单价地王依然是2018年5月同样是碧桂园拿下的WG2018-8-2万达南地块，楼面价约12800元/㎡,溢价率高达51.68%）。

  值得注意的是，太仓土拍实行限价政策，地块均设置网上竞价终止报价以及一次性报价，为了提高一次性报价命中率，房企注册多个马甲拿地的现象十分普遍，因此像碧桂园这样的规模房企具备明显优势，尤其是优质地块，中标的可能性极大。

  04

      政策环境上海升级、太仓“松绑”

      一紧一松之下外溢需求大幅增加

  太仓政策环境日渐宽松，尤其是近半年，限购政策濒临“松绑”。2019年限购执行还比较严苛，非户籍人员购房社保要缴满两年，市场随之转冷；2020年4月之后，人才落户又放松了限购，只需交5个月社保即可买房；到了11月之后，限购进一步松绑，大专以上学历也直接办人才编码、不落户的方式即可获取购房资格，基本3个月以内即可解决；大专以下人群，也可通过包装获取购房资格，时间上大约4个月即可。

  至此，太仓限购变相“解除”，这对那些在上海限购升级之下失去购房资格、又手握大笔现金的人群来说，具有极大的吸引力，因此太仓市场也随之明显好转。但太仓的限贷政策依旧从严执行，首套首付比例三成，二套首付比例八成。

  总的来看，太仓这一波市场是由政策主导的市场，与上海市场联动性极强，上海政策加码挤压刚需外溢，上海杨浦、虹口旧改持续发力也刺激了外溢投资需求，因此年后太仓市场明显变热，尤其是嘉闵线规划利好加持之下的娄江新城，市场热度明显上升。

  热点区域交通、配套等多重规划利好叠加

  娄江新城热度超过科教新城

  太仓主力市场分为三大板块，第一个是主城区万达商圈（房价2.6万元/平方米，配套比较齐全），第二个是娄江新城，是近期的重点规划片区（房价约2.2万元/平方米，市场十分火爆），第三个是科教新城，10年开始规划，配套趋于成熟（核心区位房价2.2万元/平方米，南郊紧邻嘉定，房价1.7万元/平方米）。

  前些年，科教新城板块热度最高，近期，由于娄江新城规划日渐落地，譬如瑞金医院分院、沪苏通高铁两个站点、西工大、西交利物浦学区分校入驻，今年开始招生，因此，娄江新城已经是整个太仓乃至苏州的重点规划板块，来访客户的意向度也明显升高，市场热度最高。部分项目由于认筹率较高，基本要全款才能买到。

  06

      客群结构科教新城自住本地改善客群更多

      娄江新城更偏向投资属性

  太仓的主力客群主要分为三类，并且每类客群都有其各自的偏好。老城区改善自住客群一般偏好科教新城，主要是这边环境好（无工业）、商业配套比较多、较娄江新城配套成熟，学区资源也比较丰富，尤其是低密度的洋房更受青睐。

  第二类客群是嘉定自住客，由于娄江新城、科教新城南郊板块距离嘉定很近，近期又有嘉闵线落地娄江新城的利好，在嘉定房价快速上涨的挤压效应影响下，相对一部分在嘉定工作的人选择在此购房，尤其是那些没有户口的人，来此落户购房从而解决子女就学问题可谓一举二得。

  第三类则是上海旧改外溢人群，近两年上海旧改力度加强，但货币补偿力度欠佳，拆迁款在上海买房难度相对较大，但在房价相对较低的太仓买房就比较容易，加之太仓限购变相“松绑”，因此对动迁人群具有较强的吸引力，这部分人群也比较偏好交通便利的娄江新城。

  07

      购买能力上海外溢客群占比高

      购买力强、全款比例高

  太仓深耕对德合作20多年，有着“中国德企之乡”的美誉，打造了全国第一个“中德企业合作基地”，2020年太仓城镇居民人均地区生产总值高达18.4万元，经济基础较佳，本地居民购买力比较强。此外，太仓主力客群中相当一部分来自嘉定外溢，鉴于嘉定客户较太仓在收入水平上存在明显优势，这部分客群的购买力还处于较高水平。至于上海旧改人群，这类居民更是手握大笔现金，因此全款比例更高。

  值得注意的是，由于太仓发展重点已由科教新城（均价2.5万元/平方米）转移至娄江新城（2.2万元/平方米），科教新城的高定价已经略显尴尬，缺乏特色的高密度项目去化速度已经放缓。

  08

      前景展望下半年市场热度周期下调

      娄江新城将取代科教新城热度仍会延续

  从实际调研情况来看，限购变相“松绑”是造成这一波上涨的元凶，再加上太仓近期迎来的一系列规划利好，譬如嘉闵线的落地、西工大、西交利物浦两所大学的建成、招生以及上海限购升级的助推，3月份市场热度明显上涨。

  鉴于近期外溢需求仍处于高位，市场依然处于供不应求的态势，因此短期内成交依然延续高位，但考虑到太仓实行限价政策，因此房价延续近一年来的平均水平，成交均价在1.88万元/平方米左右，整体保持相对稳定。就成交规模来看，结合太仓往年市场情况来看，太仓市场一般呈现上半年比较火、下半年凉的周期性特征。因此步入7月份之后，这一波热度有可能会有所下调，尤其是已经“吃尽”政策红利的科教新城板块，热度会明显下降；而娄江新城由于还有大量土地还未出让，加上适时放出的基建利好，市场热度依然会延续。