[克而瑞]人口持续流入而市场下行城市系列研究 ——南宁楼市短中周期量价研判

  导读

  南宁楼市前景判断：2021年预期量跌价增，3-5年成交规模难破2019年高点。

  ◎  研究员 / 杨科伟、俞倩倩、姚郑康、张家桦

  南宁，作为广西壮族自治区首府，是北部湾城市群核心城市，面向东盟的核心城市，同时也是西南地区连接出海通道的综合交通枢纽。2019年末常住人口734.48万人，城区常住人口449.23万人，城镇化率63.7%，户籍人口781.97万人，常住户籍人口比为0.94，仍属于人口流出型城市。近几年来，随着广西“强首府”战略提出，加之各地县城市高铁通车，南宁常住人口稳步增长，“虹吸”效应显著， 2019年全市比上年增加9.07万人，市辖区常住人口比上年增加7.47万人。

  与之形成鲜明对比的是，2019年下半年以来南宁楼市下行压力加剧，尤其是疫情之后，住宅成交均价明涨实降，地王赔本赚吆喝，价格战、低首付等以价换量的策略层出不穷，究竟成交的回落是短期市场波动使然还是本身缺乏上行动力呢？短期（1年）和中长期（3-5年）整体市场行情又会呈现怎样的走势呢？

  01

  楼市持续颓势与常住人口
  持续增长背离
  2019年至今楼地市下行加剧

  ……本节有删减……

  （一）“强首府”战略与人才新政加持下，2013年以来常住人口增量持续扩大（本节有删减）

  （二）2019年下半年以来市场下行，疫情“雪上加霜”，价格战愈演愈烈（本节有删减）

  当前项目开盘普遍高开低走，以价换量相对普遍，降幅在9折左右。相较而言，五象新区因规划面积较大，政府又过度依赖土地财政，短期内区域价值严重透支，五象东等远期规划利好的板块项目扎堆，去化依旧艰难。受疫情影响楼市下行，为托市政府取消“双合同”，将精装款和毛坯款纳入同一合同，变相拉低首付门槛。

  受困于此，房企间价格战“愈演愈烈”，恒大、碧桂园等头部房企为抢收回款不断拉低区域房价底线，中小房企去化压力加剧，加之购房者观望情绪浓重，市场去化压力极为严峻。房企配合推出首付分期策略以价换量，“促销战”、“价格战”手段频出，如彰泰红洋房至高优惠45万；龙光玖玥府首付分期5万起，成交还送家电和一年的物业费。

  02

  发展阶段特征：2012年以来量价齐升
  2019年创新高后下行加剧

  ……本节有删减……

  （一）大周期：年成交规模跃升至1000万平持稳，房价同比增速波动下行（本节有删减）

  1、成交规模：呈“稳-升-稳”结构波动上行，2019年升至1150万平后显著回调

  细究市场，在平台波动期市场并不如表面来的平静，2006-2011年，市场成交规模整体表现出箱体震荡的走势，年成交量在340-690万平方米之间浮动。其中2011年市场成交量探底，截至年底成交量仅340万平方米，较之2009年全年690万平方米的阶段高点有一倍之差，可谓“明稳实陡”。

  2012-2016年，南宁楼市迈向稳步爬升阶段，市场规模逐年递增，截至2016年末，年成交量冲高至960万平方米，距离“千万俱乐部”仅一步之遥，相较2011年末的340万平方米规模，5年内增长了620万平方米，且每年增速在8%以上，其中2013年增长最为迅速，单年增速高达44%。

  2017-2020年间市场恢复平静，4年间平均成交量在1000万平方米左右波动，上下波动不超过200万平方米。其中2019年市场成交规模创历年来新高，全年成交量攀升至1150万平方米，规模首次突破“千万级”，2020年伴随着新增供应大量入市，整体供求关系严重失衡，南宁楼市开始显著回调，全年成交量收至948万平方米，同比下降18%，是为阶段低点，不过整体而言相较2006-2011年动荡的平台期更为健康稳定。

  2、房价：“阶梯式”攀升至1.25万元/平，2018年以来房价同比增速持续走低（略）

  （二）小周期：成交量“平台-增长-新平台”5年轮换，房价处在6年增长期内（本节有删减）

  短周期上南宁新房成交量价在由若干平台期和增长期构成，当前处于成交量的平台期和成交均价的增长期。省内投资客进入市场后的影响在月度尺度下更为突出。

  1、成交规模：平台期、增长期5年轮换，规模上下行交错、夹杂短期盘整

  细分至月度走势，南宁商品住宅成交量经历两次盘整期和一次增长期，与年度走势整体一致。2006年1月至2011年12月为平台期，随后市场进入旺季规模增长直至2016年12月中止，后进入新一轮平台期至今。

  从时间间隔来看，南宁商品住宅成交规模“平台期”和“增长期”以5年为一个周期。周期长度相对适中、规模变化相对平缓，符合南宁以市内刚需与省内投资构成的客户画像相符。

  平台期围绕规模中枢上下波动，中枢略有下移；增长期规模阶梯上升，中枢直线增长。南宁楼市两次平台期商品住宅成交规模分别围绕40万平方米和80万平方米基准上下波动，且平台期后期中枢分别降至30万平方米和70万平方米，略有下移。增长期则成交规模呈显著阶梯上升势，中枢由期初35万平方米直线增长至80万平方米。

  根据滤波后商品住宅成交面积高低点间波动幅度，将波动幅度小于10%的时间段定义为盘整，波动幅度大于5%则分别定义为上行、下行。我们认为在新房成交量上周期波动存在3个特征：

  一是，平台期内上下行围绕规模中枢对称波动，持续时间基本相同。以第一次平台期为例，周期内规模上行、下行持续时间平均11个月，波动幅度也基本相同，为50%左右。后随着南宁楼市逐渐成熟，省内改善投资性购房者的进入，至第二次平台期（2017年以后）市场变化加快、波动变窄，周期内上行、下行持续时间缩短至平均6个月，波动幅度也收窄至35%以内。一年内经历规模上行、下行波动已成常态。

  二是，两次平台期略有区别，2017年后出现2年规模盘整。2006年起第一次平台期南宁楼市是以市内刚需为主的内生性市场，因此周期内上下行幅度相当且围绕规模固定中枢；2017年起第二次平台期楼市已转变为夹杂省内改善的混合性市场，经过增长期一轮需求放量后市场出现2年规模盘整，期间市内刚需客群修复，平均震荡幅度4%。楼市横盘下投资性购房需求撤场，市场回归传统平台期周期内下行幅度略大且规模中枢略有下移。

  三是，增长期内规模盘整历时短暂，多为上行蓄势。增长期内成交规模出现的盘整在特征上，一方面持续时间短于4个月，普遍较短，这主要是因为南宁楼市供求结构使然，销售横盘、规模持稳现象少见。另一方面，盘整多出现在两次规模上行之间，多为一次上行后供应货量和需求客群的积攒，为下一次上行蓄势。

  总的来说，南宁新房成交平台期与增长期交错，期内上下行和盘整各具特点。以规模上行和规模下行为主，持续时间与波动幅度相同；短期的规模盘整则以为供求蓄势为主。2021年一季度南宁新房市场处于平台期，成交规模较高点下行。

  2、房价：“阶梯式”上行，6年增长、3年平台，长期上行与短期盘整交替（略）

  03

  影响周期变动因素
  土拍集中五象引导居民购房重心转移
  中长期受限于收入

  ……本节有删减……

  （一）短期（1年）：政策宽调控对市场影响较小，楼地市区域轮动致成交由升转降（本节有删减）

  1、依托土地财政，楼市调控相对宽松，对楼市成交规模负面影响较小

  南宁调控政策相对宽松、变化较少，对房地产市场干预有限。南宁近六年涉及楼市政策主要以公积金贷款额度、比例和适用范围调整为主。调控政策方面无限购、限售，2017年后增加限价政策并实行毛坯、精装“双合同”制，也于2020年初恢复实行“一合同”制。此外在调控口径上保持一贯收口，以支持刚需性购房为主，整体方向变化较少。

  究其原因，一方面是南宁楼市地市尚未出现大热情况，收紧的调控政策缺乏出台动因；另一方面是政府土地财政依赖度极高，收紧的调控政策缺乏出台动力。

  国有土地使用权出让占政府财政六成。2020年当年政府性基金预算收入同比增长17.58%，增长的主要原因是国有土地使用权出让收入增加。2020年国有土地使用权出让收入由2015年195亿元增长至619亿元，占当年政府财政收入的61%（国有土地使用出让收入/(政府性基金收入+一般公共预算收入）），占比较2015年扩大了24pts。2021年土地财政依赖度仍有58%。

  由此，宽松且一贯的调控政策下南宁房地产市场长线繁荣。从土地市场来看，土地出让规模和价格连年上升。至2020年南宁市六区涉宅用地成交建筑面积达1192万平方米，成交平均楼板价达4257元/平方米，量、价均较2010年翻番。

  总而言之，财政收入对土地出让的高度依赖间接使得对楼市调控政策宽松化，不受限制下市场量价长线繁荣。2、良庆区新房成交逾300万方“跑量担当”，青秀区房价超全市27%“价格支撑” （本节有删减）

  3、政府土拍重心由老城转向良庆五象新区，“地王”拉动青秀地价频升（本节有删减）

  （二）中长期（3-5年）：棚改缩量、投资客“退场”、居民收入增速放缓导致成交下行（本节有删减）

  1、棚改货币化安置、五象新区规划落地刺激内（自住）外（投资）需求依次释放

  纵观南宁历年来商品住宅成交面积变化，2012-2016年为高速增长期，年成交量波动上行，一度冲高至960万方，而在此阶段，成交背后驱动力主要源于内生——即刚需、改善等自住需求的集中释放：一方面南宁常住人口基本保持每年增量基本保持在5-7万人，甚至略低于其户籍人口增量，外来人口流入现象并不明显；另一方面，2014年以来恰逢中央大力号召“去库存”，南宁政府响应国家号召，整体棚改量节节攀升，据官方公布数据，2014-2016年南宁棚改实际开工套数达到了4.4万套，目标完成率高达106%。

  彼时南宁大力倡导货币化安置，从其住建部公布相关数据，南宁2014年实施棚户区改造1.07万户，通过货币化安置4874户（货币补偿3439户，群众自主支配货币补偿安置1012户，购买商品房安置423户），货币化安置比例几乎过半。且2015年4月末，南宁发布的《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定，征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿并在征收决定确定的签约期限内签约，且放弃购买安置小区房屋的，可以按照被征收房屋应得的补偿外，给予增加20%的货币补偿。通过该办法，南宁市引导和鼓励被征收居民自主选择货币补偿后自行购房安置。不得不说，该政策的实施不仅扩充了居民购买力，而且使得大量拆迁户涌入南宁商品房市场，从而带动商品住宅成交量的节节攀升。

  而2016年-2018年南宁商品住宅市场实则进入了高位持稳，蓄势待发阶段，2019年又走出了一轮跳增行情，这一轮成交驱动因素与上一轮略有不同，棚改“退场”后，“外来投机”需求开始接棒“内生自住”需求，使得整体市场波动性加剧。投资客入场并非“无风起浪”，利好事件为五象新区规划落地和广西高铁全面通车。

  五象新区北起邕江，南至那马组团，西自水塘江，东至八尺江以东包括整个邕宁老城，规划面积175平方公里，规划人口150万人。规划中的五象新区核心区是南宁建设区域性国际化新城，实现“西建东扩”的第一步战略区，是今后南宁向南发展的重点地区，是将来新的市级中心所在地，也是一个集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区，更是一个融入自然的生态城市典范。

图：南宁五象新区发展规划示意图

数据来源：公开资料，CRIC整理

  纵观五象新区发展历史，2006年，五象新区建设正式启动；2010年，广西体育中心开放；2013年，五象新区总部基地金融街金融保险项目宣布开工；彼时五象新区尚属价值洼地，并未受到太多认可。不过随着2014年五象大桥通车、2018年五象新区重点项目累计完成投资近1370亿元，十二届中国(南宁)国际园林博览会举办，广西文化艺术中心、广西新媒体中心正式开放；一系列投资配套落地后，五象价值开始逐步受到广西省地市关注，投资客络绎不绝，五象房价也由此前的“8”字头逐步破万；2019年，自贸区立牌、地铁3号线开通，“三馆三街”林立，广西国际壮医医院开业以及五象小学、南宁三中、南宁二十六中等教育资源汇聚，也使得五象新区成为仅次于南宁青秀区的“新贵”。

  除了五象新区的发展为广西地市高净值人群提供了投资机会之外，广西高铁的全面通车也使得地市到达省会南宁更为方便，投资客热情相对高涨。纵观广西高铁发展史，2013年是广西铁路建设的收获之年，12月28日和30日，衡柳、柳南、南钦、钦防、钦北5条高速铁路和玉铁、黎钦两条普速铁路相继开通运营，南广铁路黎梧段建成并开行普速货物列车。2014年12月28日，贵广南广两条高铁相继开通，两广动车终于相连。2015年12月11日，南昆客运专线南宁到百色段正式开通运营。2016年12月28日，南昆客运专线百色到昆明段正式开通运营。2017年，广西14个地级市全部实现通高铁。官方数据显示，2013年至2016年四年间，南宁铁路局年旅客发送量分别为3693万人次、5101万人次、7450万人次和8816万人次，实现一年一个新台阶。2017年春运，南宁铁路局累计运送旅客1228万人次，同比增幅位居全路第三位，全年旅客发送量突破1亿人次。

图：南宁2017年高铁规划示意图

  2、常住人口“见顶”、居民收入增长与“高房价”难匹配共同制约楼市成交持续放量（略）

  3、经济下行，产业匮乏吸血地市，单纯依托“卖地”收入难免进入发展“恶性循环”（略）

  04

  前景判断结论：2021年预期量跌价增
  3-5年成交规模难破2019年高点

  ……本节有删减……

  （一）短期（1年）预判：2021年下半年止跌转增，全年预期量微跌价缓增（本节有删减）

  1、成交规模：2021年5月预期止跌转增，全年有望高位持稳800-1000万平

  为了更好的预判1年之内商品住宅成交面积的变动量和上下行趋势，首先依据上文得到的南宁当前“平台期”规律，度过了小幅波动的盘整期，2020年以来市场进入了明显的上下行交替周期，2020年8月至2021年4月已连续下行8个月，5月预期止跌转增，上行趋势有望延续到2021年年末，至此完成5年左右的平台期轮动。

  若要预判2021年全年总量，我们认为还需结合商品住宅供应等相关指标，一方面市场供应和存量决定了成交的发挥空间，即成交的上限；另一方面，通过对比南宁历年来商品住宅的供求面积，我们不难发现，2016年以来市场供求再上台阶之后，整体商品住宅供应、成交高位持稳，且年供求比基本保持在1-1.2之间波动，且有逐步扩大趋势，因而可以将商品住宅供应量作为判断短期（1年内）成交是否放量的重要依据。

  若要预判南宁商品住宅供应量，我们还需聚焦南宁土地市场，从下图中可以看出，南宁2009年以来的涉宅用地成交规模基本都高于商品住宅成交规模，整体库存积压情况还是比较严重的。2015年之后两条曲线同频波动趋势更为明显，不过值得关注的是，2020年二者出现显著背离，主要基于疫情后市场下行加剧，房企推盘意愿不高，但政府依托土地财政意愿更为迫切，推地量有增无减，从而出现了宅地成交量和商品住宅供应量的显著背离。

  基于此，预判2021年郑州商品住宅的供应面积，我们认为，供应预期会在1000万平方米持稳，虽然2019-2020年涉宅用地的高成交规模为房企储备了充足的货量，但是以目前相对低迷的市场走势来看，房企推盘意愿并不会太高，供应大幅放量的可能性并不是很大。

  以供求比1-1.2来给出乐观预期和悲观预期，可以推断2021年南宁全年商品住宅成交面积预期在833-1000万平方米，较2020年保持持续波动走势。

  2、房价：2021年“限地价”政策持续，房价预期小幅微增至1.2-1.3万元/平（略）

  （二）中长期（3-5年）预判：平稳波动期，年均成交1000万平，房价“见顶”（本节有删减）

  1、成交规模：收入增速放缓，年成交预期1000万平，难破2019年高点

  预判3-5年南宁商品住宅的成交面积，我们认为，很难跨越2019年1150万平方米的成交高点，大概率在1000万平方米之间波动。

首先依据上文对南宁长周期预判，2006-2011年整体成交规模低位持稳，成交中枢处于471万平方米，经历了2012-2016年一轮跳升，2017年至今成交规模中枢基本持稳在1000万平方米，依据一轮周期基本在5-6年的推论，2021年本轮平台期结束后，2022-2025年还是有望保持在年均成交规模1000万平方米这一中枢，并不会出现明显的“大升大降”。

  首先，虽然投资客“退场”，短期内还是会对成交量增长产生不利影响，不过自治区政府2019年年底推出“强首府”战略，制定了2025年600万人，2035年1000万人的常住人口目标，为达到此目标，2020年4-6月南宁政府陆续出台人才新政，一方面推出“史上最低门槛落户”政策，全面放开城镇落户条件，投靠亲友可落户，新落户大学生“来去自由”，为有意在本市就业但尚未就业人员提供集体户口等；另一方面人才奖励至高可到100万元，享受购房补贴，此举对于广西省内诸市还是有一定的吸引力，对南宁购房需求还是会产生一定的支撑作用。

  其次，我们通过实地调研也了解到，南宁目前刚需基数庞大，短期内难以释放一方面是基于自身收入有限，很难与市区的高房价相匹配，另一方面，市场转淡行情下，部分项目打折促销，“低首付”等营销手段不断，客户观望情绪还是比较浓厚的。因而中长期来看，成交规模能否释放还是与居民收入情况、城市经济发展等基本面数据密切相关。

  居民收入方面，我们列示了南宁城镇非私营单位在岗职工平均工资同比增速和商品住宅成交面积相关数据，可以发现存在一定的错位对应关系，平均工资增速上行（下行）成交规模增长的促进（阻碍）作用存在2年左右的时滞，即2006年城镇非私营单位在岗职工平均工资同比增速对应2008年商品住宅成交面积之后，二者的变动方向基本保持同步。验证了2006年以来的样本数据，可以看出，仅有2011年、2016年和2018年受中央棚改货币化政策号召，以及外来投资客扰动等因素影响，居民购买力有了潜在增长，二者变动方向存在一定的背离，此外，其他区间均保持一致。

  当前城镇非私营单位在岗职工平均工资增速已然放缓，后期能否增长主要还是取决于经济发展、产业升级的效果，虽然南宁也在积极引进外部高新技术产业入驻，同时“吸血”地市，引入柳钢等重工企业，不过考量到产业导入到产生经济收益还将有很长一段孵化期，后期整体居民整体收入增长或将面临一定的瓶颈，因而，我们给出相对中性的预判，5年之内基本上有望保持在1000万平方米之间波动，大概率不会突破2019年1150万平方米的成交高点。

  2、房价：购买力“见顶”，户型小型化加剧，2025年预期增至1.5万元/平（略）