[克而瑞] 浙江省三四线城市（六十三）： 永康&东阳&义乌篇

  调研感受

  2021年起，金华管辖的县市经由地价跳涨引发了一轮楼市高热，代管的义乌、永康、东阳3市尤为突出，涉宅用地土拍最高楼板价分别达到了3.6万元/平方、1.7万元/平方米和1.2万元/平方米。本文将结合实地调研信息，阐述以下几个问题：

  ■  当下义东永3市房地产市场现状如何？

  ■  县市本轮市场爆火的原因是什么？

  ■  本轮市场爆火是否健康，能否持续？   

  ■  房企为何争夺高价地，看中的是什么？ 

  ■  未来金华县市市场前景如何？

  01

  市场现状

  地王频出、新房秒罄

  双限地、限售限贷调控紧随升级

  随着品牌房企入驻，义东永3市自2015年起已经历了多年房地产市场“长牛市”。3市购房者中本地私营业主占比超90%，疫情后3市楼地市高热，监管层调控政策相应收紧。

  土拍 “断层式”暴涨，义乌宾王地块地价省内第三。2021年后3市高溢价、高地价宅地的出让将土地市场价格“断崖式”提升接近万元。

  义乌土拍地块成上半年省内地价第三。武汉地产竞得宾王社区地块成交楼板价达36030元/平方米，仅次于滨江集团与杭州竞得的两宗宅地，成为2021年上半年浙江省内土拍地价第三。此外众安和中海也以超3万元/平方米楼面价竞得义乌另外两宗老城宅地。

  永康、东阳也出现了“万元地”。国深、正威分别竞得永康、东阳地块，成交楼板价均刷新地价记录；碧桂园更是以224%溢价率竞得永康城北宅地。

  新房预售价飞涨，开盘加推几开几罄。受地市热度传导，在售新房项目均价快速拉升。以永康绿地桂语云溪为例，2020年6月一期首开预售均价19000元/平方米，2021年两宗地王出让后，二期改为精装交付，并报尾盘预售价25000元/平方米。同时，涨价预期给予了购房者对新房市场前景的信心，其对房地产资产配置比重明显增加。以东阳中奥东义府为例，2021年4月于正威地王出让后认筹，推出321套房源认筹比超4：1。据实地调研了解，3市当前在售项目普遍已售罄，仅剩少量尾盘房源等待后续领取预售证。

       调控适时升压，双限地、限售、限价、限签等。楼地市热下调控快速加码，主要表现在对供应端房企层面的限制升级。义乌、永康双双采用“双限”的土拍出让方式，并对新房销售环节管控预售备案价不予上调，2020年下半年3市实行了短暂的限制高价房网签备案。对需求端则是以严查首付资金和贷款环节为主。义乌、永康疫情后成为信贷监管重点，“首付贷”、“经营贷”、“接力贷”等均被严禁。此外3市2021年后银行端已严格执行建筑物主体结顶后放贷。

  02

  市场火爆原因

  供地、预售管控下无房可卖

  实体经济下行信贷热钱融入房地产

  表面上看本轮义东永3市市场爆火是由地市传导至楼市，购房者对房价追涨而起。而从本质来看供需双方各有两个原因：

  供应端：1）宅地供应过少，核心区罕有品牌房企拿地

  2）新房预售证管控严格，大量待售房源不领证

  需求端：1）经营性信贷宽松，私营业主现金充裕流入房地产

  2）城区配套老旧，居民有改善住房需求

  土地市场无地可买，以永康为例2018年-2020年城区内涉宅用地成交量均在5幅以内。3市核心板块如永康溪心和义乌老城区均已开发饱和，区域内缺乏新增土地供应，本轮土拍所出地王均位于3市核心板块。如义乌宾王地块为两年内首宗老城核心土地，因此竞拍经102轮竞价。

  新房市场无房可卖，3市取消了疫后对建筑施工的进度放宽，同时严控预售证备案价格并减少新房市场在售房源规模。以永康为例，绿城桂语云溪项目一期于2020年年底售罄，二期因无预售证封盘至2021年5月开盘；一方万达项目当前在售房源仍来自2020年所领预售证。又如东阳江北板块仅上坤与步阳项目在售，总货量不足600套。

  3市地市楼市受供地节奏和预售管控的影响下供应过低，质优产品的供应短缺导致2021年后市场进入 “空窗期”是地王频出、新房秒罄在供应端的主要原因。

  与供应端匮乏截然相反的是，需求端不仅需求旺盛，疫后还有加剧现象。

  购房者换房置业需求迫切。义东永3市虽产业配套完备，但城建设施仍然老旧。居民住房以老旧小区和自建房为主，因此衍生出了迫切的换房改善置业需求。

  疫后产业不景气，热钱涌入楼市固化资产。3市均是以从事外贸的私营产业为主，以义乌为例疫情期间各类商贸城停市两个月。实体经济收益减薄下适逢疫后信贷宽松，购房者手持热钱融入楼市以求资产固化保值。

  此外，如上文所说由于核心板块在售新房寥寥，二手房房价飙涨。永康溪心一项目2016年新房房价1.6万元/平方米，至2020年已涨至4.5万元/平方米。房价的翻倍快涨下买房投资利润远高于实体产业。

  收益“高且稳”的买房投资优于波动大且利润渐薄的实体产业，加上信贷宽松后购房者现金充裕，将资金投入楼市在固化资产的同时兑现自身改善需求成为适时之举。

  总而言之，供应短缺而需求激增是本轮热市的本质原因。当前3市调控加强土地供应和信贷端管理也是对这一原因的两端管控。

  03

  市场是否健康

  地市7成土地价格理性适中

  楼市购房主力购买力扎实

  从土地市场成交情况和新房市场客户属性来看，我们认为绝大多数土拍价格理性合理，新房购房者购买力扎实，因此整体市场短期健康。

  土地市场绝大多数土拍宅地具备较高利润，房企土拍较为理性。 虽然如上文所说3市密集涌现了数宗地王，但对比2020年-2021年上半年土拍市场，绝大多数土地地价仍较为合理。以地市最热的义乌为例，两年内城区所成交的27宗涉宅地中碧桂园、天阳、华润、金地等所竞得超7成土地地价均低于2万元。结合浙中地区8000元/平方米左右建安成本和义乌城区内3万元/平方米成交均价，多数宅地在未来入市后均有较高利润。佐以证明的，3月10日武汉地产竞得3.6万元/平方米地王后，厚朴、荣安、海联后继以低于2万元/平方米价格竞得宅地，其中海联宅地实行双限出让，但未触及最高限价。因此可见房企较为理性，土拍市场尚健康。

  新房市场本地投资改善是购房主力，购买力扎实能够负担现有房价。3市购房者90%以上来自本地，不会因市场下行而出现抢兑、退潮等行为。主要有两方面依据，一是购房者70%由本地私营业主构成，收入与现金储备扎实。棚改客群也具有相当的购买力，永康“一赔五”、义乌“每人180万”的安置方式均提供了充裕资本金。此外义乌人才政策“大专20万、本科30万”的购房补贴也使得相邻的东阳具备了刚需的购买力支撑。

  总而言之时下地王是个例，绝大多数房企所持土地具有较高利润，且本地购房者购买力扎实能够支付现有房价。因此爆火辖的3市市场短期健康。

  04

      房企格局

       3市调控政策较金华市本级宽松

        适逢城市大拆大建机遇期

  2015年以前义东永3市房地产市场以本土房企为主，随后品牌房企如绿城、融创、碧桂园、中海、美的等入驻，3市引来土地爆发期，楼地市进入快速增长期。

  众多品牌房企纷纷入驻3市，碧桂园、中海、众安、武汉地产、国深等出手高溢价、高地价拿地除却上文提及的市场供不应求、居民购买力扎实外，还有以下两个原因：

  一是对比金华市本级，3市调控政策相对宽松。在土拍政策上，虽义乌、永康也实行了双限地，但相较金华过于严苛的配建要求义乌土拍限房价较高，因此在金华市本级土拍流拍2宗下义乌、永康仍有多宗宅地成交。在新房销售政策上，3市未对储藏室和车位出台限价政策。因此无论是楼市还是地市，3市相比金华市本级而言政策相对宽松，有更大的利润空间。

  二是适逢城市大拆大建机遇期。义东永3市具有完备的商业产业配套，但在城市建设方面缺乏更新。如义乌近年大兴基础设施建设，建设了绕城高速、轻轨、隧道等。但3市居住体验、环境配套仍有长足的提升空间。在这一城镇老旧小区改造与片区联动城市更新的进程中，品牌房企具有较大品牌树立和产品开发机遇。

  05

       未来前景

       短期待售存量或将堆积

        长期资本过量流入楼市引发实体经济凋敝

  总而言之，本轮义东永3市房地产市场爆火是长期供不应求下楼市地市价格的补涨，信贷宽松下热钱涌入房地产谋求更高收益。短中长期来看，3市楼市具有以下风险：

  短期，新政增强土地供应，后续代售项目或将集中入市，届时面临库存堆积。事实上义乌已着实增加土地供应，2021年供地规模已超过去几年。后续若3市放开对预售证管控增加新房供应，永康包括绿城、一方万达、阳光城以及碧桂园、国深等待售项目或将集中入市，届时将市场将面临竞品碾轧、库存堆积。

  中期，调控政策与信贷管控预将进一步加码。正如上文所说，当前已出现“结顶放款”、利率上条、贷款资质受限等现象。同时义乌限购、东阳预售证管控等政策收口风声也已风声四起。后续也或将同步金华市本级车位和储藏室限价。

  长期，经营性资本过量流入房地产，影响实体经济发展引发结构性衰退。3市购房者购买力的来源主要是其实体经济，资本逐利下过量资产流入楼市在引发房地产过热的同时必定将使得实体经济面临凋敝，进而出现收入下降、资本抢兑等结构性衰退风险。