[易居研究院]2021年5月份70城房价指数报告

5月房价上涨动力减弱，房价预期短期维持在“合理区”

  上海易居房地产研究院2021年06月17日发布《2021年5月份70城房价指数报告》。该报告显示：

  70城5月新建商品住宅价格涨幅稳定，二手住宅价格涨幅略收窄。5月，新建商品住宅价格环比上涨0.5%，同比上涨4.5%；二手住宅价格环比上涨0.3%，同比上涨3.5%。新建商品住宅价格上涨城市数量不变，二手住宅上涨城市数量减少4个。

  重庆、广州、扬州三城继续领涨，一线城市排名稳定。重庆5月环比上涨幅度为1.9%，相比4月扩大0.5个百分点，可能是受到了4月28日和29日集中供地土拍火爆的影响。二手住宅方面，扬州涨幅为1.1%，和北京并列第一。

  一线城市房价涨幅继续收窄，二三线城市涨幅较小。北京的二手住宅价格涨幅从4月的1.2%下降到5月的1.1%，上海从4月的0.9%下降到5月的0.7%，广州从1.2%下降到0.9%，深圳从4月的0.0%下降到5月的-0.1%。二、三线城市涨幅较小，收窄约0.1个百分点。

  调控政策和信贷控制下，房价预期短期内维持在“合理区”。《土地供应双集中政策》、《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》政策双管齐下，使得短期市场热度并不足以支撑房价持续上涨，房价短期上涨脱离合理区间的可能性不大。

  易居研究院研究员潘竑羽表示，5月新建商品住宅价格涨幅稳定，二手住宅价格涨幅略收窄；重庆、广州、扬州三城继续领涨；一线城市房价涨幅收窄，二三线城市涨幅较小，预期未来半年一线城市二手住宅价格同比涨幅将进一步收窄。同时，在调控政策和信贷控制下，房价预期短期内维持在“合理区”。

  报告正文如下：

  一、 70城5月新建商品住宅价格涨幅稳定，二手住宅价格涨幅略收窄

  1、新建商品住宅价格环比上涨0.5%，二手住宅价格环比上涨0.3%

  易居研究院根据国家统计局2021年6月17日公布的《2021年5月70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格数据进行算术平均。计算得知，2021年5月，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅为0.52%，相比4月扩大0.04个百分点；二手住宅价格环比涨幅为0.30%，相比4月减小0.1个百分点。目前70城新房价格已经连续73个月上涨。

  2、新建商品住宅价格同比上涨4.5%，二手住宅价格同比上涨3.5%

  对70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格数据进行算术平均，计算得知，2021年5月，70城新建商品住宅、二手住宅价格同比涨幅分别为4.47%和3.47%，相比2021年3月分别扩大0.02个百分点、0.05个百分点,可见5月70城新建商品住宅价格和二手住宅价格涨幅稳定。

  3、新建商品住宅价格上涨城市数量不变，二手住宅减少4个

  根据国家统计局数据，5月70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨的城市有62个，持平的城市有3个，下跌的城市有5个。相比4月无任何变化，房价总体较为稳定。

  与此同时，二手住宅价格上涨的城市有50个，持平的城市有3个，下跌的城市有17个。相比4月，5月房价上涨的城市数量减少4个，房价持平的城市数量增加1个，房价下跌的城市数量增加3个。与新建商品住宅价格相比，二手住宅价格下跌的城市数量稍有增多。

  二、重庆、广州、扬州三城继续领涨，一线城市排名稳定

  新建商品住宅价格5月环比涨幅排名前十的城市分别是重庆、广州、大连、济南、银川、徐州、济宁、沈阳、厦门、武汉。其中，重庆4月和5月份均为全国新房价格环比上涨最快的城市，其5月环比上涨幅度为1.9%，相比4月扩大0.5个百分点，可能是受到了4月28日和29日集中供地土拍火爆的影响；广州5月新房价格环比上涨1.5%，相比4月扩大0.4个百分点；大连5月环比涨幅为1.2%，位居第三。另外，济南、银川、徐州、济宁四城新房价格均环比上涨1%，并列排名全国第四；沈阳、厦门、武汉的环比涨幅均为0.9%。排名后五位的城市分别是安庆、南充、蚌埠、常德和大理，其涨幅均为负数。

  二手住宅方面，环比涨幅排名前十的城市依次为北京、扬州、重庆、西安、杭州、广州、银川、上海、成都、徐州。北京和扬州二手住宅价格均环比上涨1.1%，并列第一；重庆和西安均上涨1.0%，杭州和广州则均上涨0.9%。其中，5月扬州和重庆继续领涨。一线城市中除深圳二手住宅价格环比下跌-0.1%外，其他三城均上涨。

  三、一线城市房价涨幅继续收窄，二三线城市涨幅较小

  本报告对一二三线70个大中城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格数据进行算数平均，计算得知：5月份一二三线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.7%、0.6%、0.4%；二手住宅价格环比分别上涨0.7%、0.4%、0.2%。此前一线城市调控政策频出，5月一线城市二手住宅价格涨幅继续收窄，相比4月减小0.18个百分点：一线城市中，北京的二手住宅价格涨幅从4月的1.2%下降到5月的1.1%，上海从4月的0.9%下降到5月的0.7%，广州从1.2%下降到0.9%，深圳甚至环比收窄至负数，从4月的0.0%下降到5月的-0.1%。而二、三线城市房价涨幅较小，涨幅收窄约0.1个百分点。

  同比来看，一二三线城市新建商品住宅价格分别上涨5.9%、5.0%、3.8%；二手住宅价格分别上涨10.8%、3.3%、2.8%。主要受去年同期低基数影响，5月二三线城市房价涨幅明显扩大。

  房价的同比增幅走势在很大程度上能够模拟和指代楼市的周期波动规律。观察2015年1月至2021年5月一二三线城市二手住宅价格的周期波动，可以明显看出，一线城市的价格波动一般领先于二、三线城市。同时，可以根据走势大致划分为三个阶段：

  第一阶段：2015年1月至2017年8月。2015年初，全国各地库存严重，于是中央出台了“330新政”，鼓励大家购房“去库存”。在巨大的购房需求和政策导向下，一线城市二手住宅价格同比涨幅大幅领先于二、三线城市，二线城市涨幅小幅领先三线城市。

  第二阶段：2017年9月至2020年2月。随着“因城制策”房地产政策的推进，房价涨幅进入下行周期，二线城市和三线城市同比涨幅曲线几乎重合并高于一线城市，一线城市涨幅趋零。

  第三阶段：2020年3月至2021年5月。一线城市同比涨幅再次领先二、三线城市，二、三线城市同比涨幅维持在0%-0.5%区间。我们认为，2021年3月一线城市二手住宅价格同比涨幅在本轮周期中见顶，并于5月呈收窄趋势，预期未来半年一线城市二手住宅价格同比涨幅将进一步收窄。

  四、调控政策和信贷控制下，房价上涨动力减弱，预期短期内维持在“合理区”

  70城二手住宅房价指数环比涨幅从2019年8月至2020年12月期间，几乎均停留在“偏冷区”。随着疫情结束，经济复苏，从2021年1月开始，二手住宅价格平均每月保持0.4%的环比涨幅，二手住宅价格指数进入“合理区”。

  但进入2021年以来，在“房住不炒”的导向下，调控政策纷纷出台。2月24日，自然资源部出台《土地供应双集中政策》。双集中供地政策下，各地供地更为集中，减少了抢地的行为，防范了高地价的现象和风险。此外，各城市纷纷因地制宜，出台调控政策。部分热点城市如杭州、上海、深圳纷纷出台房地产市场规范政策，严格限购限贷，打击炒房现象。在房地产调控政策持续影响下，短期市场热度并不足以支撑房价持续上涨。

  同时，相比2020年，今年财政政策基调强调回归常态，货币政策也比去年更加谨慎：3月央行举行座谈会，明确信贷政策和房住不炒政策挂钩。3月26日，中国人民银行、中国银保监会和住建部三部门联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，进一步加强对经营贷的管控。从货币政策的调控数据上看，2021年第一季度中国的回购利率（如DR007）倾向于收紧，尽管收紧的幅度不是很明显。在调控政策和信贷政策仍然严格的情况下，房价短期上涨脱离合理区间的可能性不大。

  5月，70城新建商品住房价格环比上涨0.5%，二手住房价格环比上涨0.3%，相比4月变化较小，同时各等级城市房价依然坚挺。预计下月房价涨幅仍与本月相比变化不大，总体保持稳定。

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