[贝壳研究院]2021半年报丨新房市场二季度成交增速回稳，市场聚焦高能级城市

  核心结论

  2021年上半年66城新房市场经历了一季度的高速增长，以及调控之后二季度的快速回落。截止上半年，新房市场同比增速回落至40%左右，但实际上二季度当季同比增速已经低于2019年同期水平，同比增幅仅一成，市场回稳。其中一线城市成交量增速回落幅度最大，但仍保持相对较高的增速，二线城市亦保持增长，但三四线城市二季度新房市场成交量当季同比下滑6个百分点，可见调控之下，市场关注度仍聚焦在一二线高能级城市，预计未来一二线城市仍为总体成交量增长的主要动力。

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  上半年调控之下新房市场在二季度恢复稳定发展期

  连续调控之下，二季度66城新房市场结束一季度的突飞猛进，增速全面回收，且低于2019年同期水平，进而拉低上半年成交量增速。2021年上半年市场波动较为明显，一季度增速远远超越历史同期，但随着二季度对于“经营贷”排查、银行额度收紧等资金端调控政策的推出，以及一系列房地产市场调控政策的发布，新房市场逐渐回归理性，二季度成交量增速恢复到2019年水平。2021年上半年（二季度累计）66城新房成交套数累计同比增长43.6%，环比一季度下降57个百分点，其中二季度当季成交套数同比增长仅13.5%；成交面积累计同比增长40.4%，环比下降56个百分点，其中二季度当季成交面积同比增长仅10.5%。

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  市场关注度逐渐向高能级城市汇聚

  上半年一二线城市在城市发展吸引下，需求聚集，保持市场活跃度较高的态势。一线城市由于城市能级的吸引力，吸引大量需求入场，带动市场活跃度提升，上半年新房成交21万套，累计增长77.4%，成交2255万平方米，累计增长79.1%，增速高于其他线级城市。二线城市上半年新房成交套数累计同比增长45.2%，成交面积累计同比增长40.7%。三四线城市新房市场增长动力不足，从数据上看，需求流向一二线城市趋势明显，三四线城市上半年新房成交套数累计同比增长29.2%，成交面积累计同比增长27.9%。总体看，上半年各线城市在一季度成交量增长带动下，上半年累计增速高于往年，其中一线城市增速最快，三四线相对较慢。

  二季度各线城市新房成交量同比增速快速收缩，其中仅一线城市二季度同比增速高于2019年年同期。66城中一线城市二季度成交面积同比增幅下跌130个百分点至33%，为各线城市中增速下滑幅度最大的，但仍略高于2019年同期水平。二线城市二季度同比增速相较2019年同期减少11个百分点，而三四线城市二季度新房成交面积同比已经出现下跌，而从政策调控的角度看，上半年的调控政策主要出现在一二线城市，但新房市场仍然保持增长，可见市场关注度逐渐向高能级城市汇集。

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  一线城市成交量增速走稳，二线热点城市保持高热

  二季度一线城市新房成交活跃度全面走稳，北京、上海上半年新房成交面积较2019年增速稳定在三成以下。北京、上海新房市场成交量累计同比2019年成交量降至30%以下，广州、深圳则在银行政策收紧的情况下，成交量累计同比2019年成交量增速从一季度的80%以上下滑至二季度50%以下。同时当季同比看，与全国情况一致，一线城市二季度同比增幅已经恢复到2019年水平（2020年不可比），同时今年二季度与2019年二季度相比增速在1-2成，增速相对稳定。由此可见，一线城市新房市场在经历了年初快速增长后，二季度逐渐恢复稳定。

       二线城市中，南京、杭州、福州、厦门等全国重点区域的强二线城市2021年上半年的成交面积对比2019年上半年的数据，均有80%以上的增长，城市规划发展吸引力较强的城市，新房市场始终保持活跃。