[仲量联行]北京商业地产投资市场录得近年最大宗单体成交

仲量联行2021年第二季度北京房地产市场回顾

  2021年7月8日，北京——2021年下半年拉开序幕，办公楼和零售物业的租赁需求进一步复苏，市场各方利益相关者的信心得到提振。仲量联行华北区董事总经理张莹表示：“在疫情最严重时期已经远离我们超过一年的今天，某些优质办公项目的业主已逐渐提高预期，着眼于在下半年实现持续增长。”

  在办公楼市场方面，内资企业的持续活跃推动租赁需求进一步反弹，整体空置率有所回落。同样保持活跃的还有地产投资者，本季度录得近年来北京投资市场最大单笔成交。在零售地产市场，奢侈品牌在高端商场中新开门店的数量进一步增加，买手店模式迅速扩张且在全市不同区位开设店面。得益于与疫情相关产业的需求与季节性刚需，工业物流地产需求持续稳健。受疫情防控政策放宽和大型会展活动逐步恢复的推动，高端酒店市场业绩逐步回升。在大量供应的支撑下，豪华公寓销量大幅攀升，但价格水平基本保持稳定。

  甲级办公楼

  办公楼市场在本季度持续复苏，搬迁类需求推动租赁市场呈现出小幅回升的态势。内资企业的大面积成交使得搬迁需求成为本季度租赁市场的主力军。以证券公司为代表的金融行业租户需求较为强劲。部分TMT头部企业在全市范围内的扩张及搬迁也让IT行业成为了租赁需求的中坚力量。内资企业的租赁需求进一步缓解了部分市场压力。

  租赁需求持续回升，近期入市项目去化速度较上季度明显加快。本季度无新增供应入市，供给压力进一步缓解。因此，全市办公楼空置率小幅降低至14.2%，向业主方传递出较为积极的市场信号。

  随着市场逐步回暖，本季度租金下降幅度进一步收窄。本季度，整体市场租金降幅较小，环比下降1.0%，同比下降6.4%。由于需求回暖势头增强，部分情况较为稳定的办公楼项目业主议价能力增强，正在考虑于下一季度提高租金。“由于已经观察到市场需求‘实打实’回升的迹象，业主对市场前景的信心正在持续增强。事实上，在表现较好的子市场中，情况较为稳定的项目租金预计将在下半年保持平稳，而表现最佳的项目则有望实现租金增长”，仲量联行北京商业地产部总监张斯亮表示：“此外，随着全市租金的逐渐反弹，预计优质项目将引领整体市场的复苏趋势。”

  投资

  2021年上半年，北京商业地产投资市场大宗成交总额超过280亿元人民币（不含关联交易）。在成交额同比保持平稳的同时，本季度更达成了多宗备受市场瞩目的重要交易。其中，韩国SK集团于2008年购置的SK大厦以90.6亿元人民币售予和谐健康保险，成为北京投资市场近年来规模最大的交易。同时，平安人寿以330亿元人民币收购凯德集团旗下来福士资产组合的部分股权。

  尽管受到疫情的短暂影响，北京投资市场在2021年上半年依旧保持活跃。约37%成交份额被外资投资者占据，除主流的办公楼和零售地产外，数据中心在本季度受到投资者青睐。数据中心运营商和机构投资者持续密切关注此类资产。本季度，万国数据又收购了一处位于北京的数据中心。“当前，内外资投资者纷纷积极在市场中寻求投资机会，对不同类别的资产均显示出兴趣。” 仲量联行华北区投资及资本市场部资深董事王刚表示， “我们预计，2021年下半年将会有更多处于谈判阶段的交易最终敲定，更多的成交也将推动全年大宗成交总额稳健增长。”

  优质零售

  奢侈品牌销售额迎来强势反弹，积极在市场中扩张。本季度，多个奢侈品牌在高端购物中心扩大布局，如葆蝶家和亚历山大麦昆已计划在太古里北区开设新店。珠宝类奢侈品牌同样活跃，尚美和海瑞温斯顿等多个品牌计划开设新店。同时，集合店类品牌表现强劲，成为租赁需求增长最快的业态之一。业主方对于引进集合店类租户表现出极大兴趣，以期能够快速填补空置面积，丰富业态组合。其中，LLAABB MIX加速扩张，在本季度新开三家门店。

  市场需求稳步回升，市区市场和核心市场租金降幅放缓。本季度，北京市区零售地产项目租金环比下降1.1%，核心市场则保持平稳，租金环比略降0.3%。核心市场中一些领先的优质项目本季度已开始上调租金。同时，郊区市场的租赁需求逐步回暖，带动空置率下降至7.8%。 尽管郊区市场仍面临空置压力，但是随着需求回升的迹象开始显现，多数业主已不愿像此前做出大幅度的租金让步。本季度郊区零售地产项目租金环比下降2.1%。

  本季度，北京新开三座购物中心，其中备受关注莫过于丽泽金融商务区的首个购物中心——丽泽天街开业。丽泽天街引入超过220家品牌，包括塔可贝尔和Manner咖啡等多家首度进驻丰台区的餐饮品牌。 “丽泽天街的开业对北京优质零售市场意义重大，标志着新兴的丽泽商务区迎来首家开业的优质零售项目。“仲量联行北京研究部董事纪明表示：“此前，丽泽区域优质零售项目稀缺，丽泽天街的开业或将推动该区域发展，持续吸引更多白领消费群体，完善整个区域配套。”

  工业物流地产

  疫情相关产业需求和季节性刚需支撑本季度租赁活动保持稳健。随着疫苗接种的普及，加之市民日益养成网购日用品的消费习惯，生物医药与生鲜超市行业的冷链仓储需求不断增加。电商行业租户在本季度产生的季节性需求进一步提升了市场活跃度。一些零售商为满足“6·18”网购节的增量需求，达成了短期仓库租约。

  本季度租金回暖速度略快于此前预期。整体市场租金增速略快，环比上涨1.4%。许多业主利用租期缺口成功博得短期合同的租金溢价。随着需求复苏势头的持续与稳定的市场环境，租金增长预计将继续以快于预期的速度反弹。仲量联行华北区研究部总监米阳表示：“受新冠疫情影响，许多业主在过去一年里上调租金的空间受到限制。由于市场已基本恢复正常，我们预计到年末，市场上将会有更多业主上调租金。”

  高端酒店

  受疫情防控政策放宽和大型会展活动逐步恢复的推动，2021年上半年北京高端酒店市场业绩逐步回升。去年底出现的局部疫情案例使得今年初的入住率回落至20%-25%，3月16日起北京放宽防疫限制，恢复各类文化旅游活动的举办，商务和休闲类需求因此迅速回归，高端酒店业绩开始回升。从4月起，北京大型会展活动逐步恢复正常，2021年上半年共举办大型展会逾70场，恢复至2019年同期的近70%。受此带动，高端酒店的会议会展需求也快速复苏，进一步提升整体业绩表现。截至今年5月，北京高端酒店入住率达到47.1%，恢复至2019年同期的65.5%；平均房价为936.3元，相当于2019年同期的84.5%；每间可出租客房收入达到441.0元，恢复到2019年同期的55.3%。

  北京高端酒店供给保持平稳，供给增幅低于其他一线城市。2021年4月，长城脚下的公社完成改造并携手凯悦臻选品牌重新开业；今年年内北京预计将有另外2家高端酒店开业，将为市场带来893间新增客房，占市场现有供给总量的1.0%，低于深圳的4.7%、广州的1.7%和上海的1.3%。值得一提的是，新增供给中的北京延庆万豪酒店将为2022年北京冬奥会三大场馆群之一的延庆赛区提供客房供给保障。

  环球影城开园和冬奥会的举办将利好北京高端酒店业绩增长。北京环球影城即将进入试运营阶段，官方预计该项目一期的年旅客接待量将达1,200-1,500万人次，全部建成后的年旅客接待量将超3,000万人次，游客需求的增长是北京休闲旅游行业的重大利好。对于高端酒店的业绩增长也将起到推动作用。中长期来看，将于2022年2月举办的冬奥会，预计将为北京带来休闲及团队旅游客源的双增长，拉升平均房价和入住率。仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部副总裁梁涛表示：“上半年北京高端酒店业绩逐步恢复平稳，着眼中长期，受益于平稳的供给和中长期内可预期的利好因素，北京高端酒店的整体业绩表现将保持良好增长趋势。”

  高端住宅

  供应激增推动北京高端住宅市场成交量持续攀升。本季度，北京豪华公寓市场共成交839套，环比增长79%，开发商也趁势密集推盘。然而，尽管市场成交持续升温，在不断完善的调控政策下，高端住宅价格表现趋稳。豪华公寓新房价格环比微涨0.1%。二手房价格结束了持续两个季度的下滑，较上季度小幅增长0.4%。

  高端住宅租金近两年来首次上扬。本季度，高端住宅租金环比上涨1.0%，是自2019年第二季度以来的首次正增长。整体租赁市场的需求回暖也有助于提振高端住宅租赁市场。中国经济复苏催生更多高端人才的租赁需求。“随着整体经济环境的持续好转，之前因疫情搁置的扩张计划被许多公司将重新提上日程，“米阳表示，”考虑到更多的企业开始实施积极的扩张计划，我们预计人员扩招将进一步激活高端住宅租赁市场，推动市场需求持续回暖。