[克而瑞]福建省三四线城市（六十六）：漳州篇

  调研感受

  ■  早期无序供地，库存高企；

  ■  基本与厦门市场同频，周期慢半年； 

  ■  渠道依赖度高,有项目最高佣金15%；

  ■  政府限房价，全盘均价不超过2万，没有项目超标，限价有等于无；

  ■  漳州农业产出丰富，本地人比较安逸，购房天花板一般在200万；

  ■  房企对后市谨慎，严控清盘周期。

  ◎  作者 / 杨科伟、羊代红

  01 城市禀赋GDP省内第四
位置优越交通便利但居民好安逸、购买力弱

  漳州是福建省辖地级市，东接厦门。地理位置优越，使得漳州整体的农业物产丰富，本地人比较安逸，不愿意外出奋斗，在整个福建的地级市来看不像福州、厦门有行政优势，也不像泉州的晋江、石狮具有产业优势。

  漳州素有“海滨邹鲁”之称，九龙江从这汇入大海，海上丝绸之路从这起航，漳州港可直通东南亚国家，形成铁路、公路、水路立体交通网络。

  经济发展方面，2020年漳州的GDP水平为4545.61亿元，经济总量排名福建省第四名。在收入层面，城镇居民人均可支配收入38975元，增长8.3%，居民购买力稍弱。

  人口方总量保持稳定。根据全国第七次人口普查数据，漳州常住人口505.43万人，十年增加24.43万人，增长5.1%，城镇化率为61.36%，十年增长14.63个百分点。

  02 土地市场库存高企，政府放缓供地
企业谨慎拿地

  由于早先政府无序供地，库存高企，整个漳州市区消化周期高达48个月。2020年政府放缓供地，给予市场喘息机会，全年漳州市区成交11宗商住地块，总建面达131.57万平方米，同比下滑6.16%，共揽金74.70亿元，成交均价因2幅安置用地，楼板价涨幅不大，为5677元/㎡。2021年3月和5月共推出了4块地，供应维持2020年的节奏。

  2020年的土拍成交情况来看，地块成交主要集中在芗城区和龙文区。其中城西和城东板块各占据4幅，蓝田、碧湖、中心城区板块仅1幅地块，普通住宅地块限价在2-2.2万元内，别墅地块未限价，限价政策有所放松。2020年土拍的整体溢价率跌至10.7% ，兜底与低溢价已是常态，高溢价率地块集中在2幅安置回购地，分别为67.5%和48.5%；拿地房企来看，漳州城投兜底2幅地块，位列第一，另外新进房企均搭档深耕房企进入漳州市区，房企拿地谨慎。

  2021年漳州土拍转暖，前五月拍出6块商住地。其中，联发受制于规模增长压力，在漳州连拿3块地。同时新城控股在5月首进漳州，19.30亿元拿下建面约36.46万平方米的综合性用地，其中商业需主体结构封顶，购物中心满铺开业，住宅方可预售。

  03 当前楼市步调与厦门基本同频
政府谨慎供地、库存压力缓解 市场开始回暖

  漳州由于地理上紧靠厦门，房地产市场与厦门基本同频，周期慢半年。整体来看，漳州市场紧随厦门，在2016年达到市场高位，2016年漳州商品住宅成交量创历史新高，达到185万平方米，在厦门2017年3月出台限购政策后，漳州市场受此影响，在2017、2018年量价腰斩，2017年的成交量仅为70万平方米。

  2020年年初受疫情影响短暂停摆，而随着大环境LPR连续下调、降准政策的实施，以及疫情后社会运作回归正轨，楼市逐渐活跃，新盘接连入市，同价盘日益增多，开启以价换量作战模式，于此同时受厦门市场转暖带动，漳州房地产市场2020年9月开始成交回升，2020年商品住宅成交量时隔4年后再次突破百万平达到107万平方米，同比增长14%，成交均价14553元/平方米，成交呈现量升价跌的趋势。

  2021年持续维持2020年底以来较好的成交态势，1-5月商品住宅成交量达到80万平方米，同时得益于政府近几年暂缓推地，市场库存压力得到一定的缓解，2021年1-5月成交微增，且价格微涨，基本上市面楼盘价格加推单价涨100-200元/平方米。

  04 政策环境不限购、不限售
限全盘均价2万/平 首套首付2成

  漳州政策相对宽松，当前漳州不限购不限贷，政府限房价，全盘均价不超过2万，没有项目超标，限价有等于无。2020年重启公积金贴息贷款，首套房贷款2成，首套房贷款利率上浮10%-15%，二套房普遍上浮15%-20%，银行结构封顶才能放贷。

  05 区域市场政府重点培育打造龙文区
碧湖板块为价格高地

  芗城区属于市中心，当中的部分老城区政府面积比较小，只拆了一块老地，其他的还没到拆的程度，而且可以建的地比较多，当中优质学区二手房1.8-2万元/平方米，无学区价格一般在1.4-1.6万元/平方米，新房主要集中在西湖片区，新房房价1.3-1.4万/平方米。

  整体的漳州市区扩张主要往东偏移，由芗城区转移至龙文区发展，政府当前主要重点打造培育龙文区。其中，地处龙文区的碧湖板块，得益于政府十年来的培育，配套逐步成熟，城市景观面貌较新，碧湖板块成为当前整个漳州市场的价格高地，新房均价在1.8万/平方米；龙文区的九十九湾板块，得益于九十九湾河道资源，该板块主打河景房，房价1.4-1.6万/平方米；而此外的人民广场板块，新房房价1.3-1.4万/平方米。

  2021年撤县设区长泰区和龙海区，断了这两个区接轨厦门念想，市场反而更糟，龙海市场封闭，年均成交10万方，高价盘去化艰难。

  台商投资区（角美），号称厦门岛外第五区，在建地铁2023年通车厦门，有一定的厦门外溢客户，属于刚需盘居多，当前市场均价在1.7万/平方米，库存100万平方米，年均成交约20万平方米。2021年上半年供地6宗，总建面约50万方，整体来看，台商投资区当前房地产市场供大于求，市场压力较大。

  漳州开发区位于龙海区北面近海地带，主打海景、旅居度假，库存高达300万方，高峰期每年成交100万，现年均成交10万方，当前导客不理想的主要原因是厦漳海底隧道搁浅。从房价上来看，2018年开发区全面降价，由1.7-1.8万/平方米降至1.1万/平方米，2020年持续以消化库存为主，整体均价基本回调到位，个别楼盘价格跌至8500元/㎡，通过渠道分销收割部分刚需客户，月成交量仍在2万㎡以下运行，市场形势严峻。但由于该地方临近客运码头和汽车站，交通便利，15分钟的海上旅程即可到达厦门，当前高速也是40分钟即可到达厦门，而到漳州市区则需要1个小时，从区位上来看属于价格洼地，近期本地购房者和开发商都在观望，等待规划进一步落实。

  06 需求结构刚需市场为主
80平小三房最好卖 100平以上难去化

  芗城区和龙文区的购房主力主要以地缘性客户，以及周边县市为主，亲朋关系圈是选择的重要考量，接着是景观，接着是学区房，一般来看，碧湖板块主要是市区内不缺钱客户改善首选地。

  80平小三房最好卖，100平以上难去化。本地人喜欢赠送面积，早期赠送20平，监管后多数项目赠送8-10平，部分项目偷面积送设备平台，后期改装将墙体外移，送半个房间。

  角美8成以上是来自厦门的外溢刚需客户，大部分首付2成；而开发区主要以投资养老为主，属于第二第三居所，2019年的时候主要是来自厦门的客户，投资养老，后面变成省内找客户，最后变成全国，当前北方的客户比较多，一般是老人养老，和带小孩上学。

  07 购买力总价不超过200万元
县城客户倾向高比例首付

  总价天花板不超过200万，主要在于漳州一般有钱的倾向于在厦门买房，县城客户不喜欢贷款，首付愿意多付。角美一般总价区间100-150万，一般来看夫妻月收入极限1.5万，若总价到160万月供要7千则家庭月供就困难。

  准客户从首次到访到最终下定一般在一周左右，把可接受区域内房子看完才会过来买房。到访客户实际转化率4：1至7：1不等。

  08 项目营销销售渠道依赖、成交占比半数以上
开发区佣金最高达15%

  基本上市面楼盘价格加推单价涨100-200元/平方米。营销有“软绑车位”，一般车位在6-10万不等，车位是跟房子一起买的，可以一起贷，相当于白送。

  由于此前漳州市场的中介一般以夫妻店为主，体量比较小，贝壳在2018年左右进入市场，市场整合比较容易，当前渠道依赖度高，全部上贝壳。主城区渠道导客成交占比50%-80%，佣金2%-4%；角美板块成交占比则超8成，佣金达到5%；漳州开发区的佣金更达8-9%，主要由于漳州开发区当前主要以养老投资客群为主，全国导客难度大，有项目最高佣金15%。不过得益于2021年以来漳州市场有所回暖，5月房企降佣，降幅0.5%-1%。

  09 房企竞争建发有口碑溢价优势
其他品牌房企无差别

  建发在漳州本地有口碑，产品售价较竞品溢价1-2千，从克而瑞厦门发布的2021年一季度大漳州全口径销售排行榜来看，建发房产全口径销售金额14.46亿元，排名大漳州第一，其他品牌房企无差别，本土房企拿不到地逐渐被淘汰，仅有特房集团上榜，销售金额3.30亿元，排名第10。

  10 前景展望市场有所转暖，区域分化持续
库存压力仍在

  2021年随着龙海和长泰撤县设区，漳州市区得以扩容，但由于这两个区域房地产市场存量较大且市场相对封闭，预计短期内对漳州房地产无较大的影响。

  2021年随着厦门市场热度攀升，漳州市场也有所回升，市场还将持续转暖，成交持续高位运行，但值得注意的是，区域分化将持续，角美、开发区仍有较大的去化压力。2021年新拍地块价格有所上涨，但由于市场库存压力仍在，热度传导力有限，短期内房企项目售价或将维持当前低于限价的态势，限价等同于无。需政府控制好供地节奏，否则又将一地鸿毛。

  典型项目一：大唐三木印象西湖

▲大唐三木印象西湖案场图

  区位：芗城区胜利路与惠民路交汇处 
  主力户型：76㎡、89㎡三房；108㎡四房
  首开时间：2020年11月
  售价：12500元/平方米

  项目点评： 项目体量约105亩，共计530套，主打高层住宅。2020年11月首开，首开售价12500元/平方米，目前售价均价13000元/平方米，并捆绑车位售价6万元。该项目位于芗城区西湖板块，小区门口为贯穿整个市区的胜利路，10分钟到达老城区中心，毗邻规划毗邻西院湖公园（已建好400亩）、西院湖两大自然景观公园（规划6345亩），周边商场配套齐全，同时大唐地产定向捐资松柏实验小学，距离项目200米。同时周边二手房是5年以上的房子，置业群体来自周边市区客户和县城客户，县城客户中南靖县的客户居多。首开去化约达到90%，主要由于该片区小面积的项目不多。日均到访量约15-100组。

  典型项目二：中梁远洋星海天宸

▲中梁远洋星海天宸案场图

  区位：龙文区九十九湾板块
  主力户型：79㎡、88㎡、126㎡三房
  首开时间：2020年8月
  售价：13000元/平方米

  项目点评： 项目建筑面积为28万平方米，共计1971套。高层有79㎡-128㎡户型，别墅有96套，户型主要是131-140平方米。项目2020年12月首开，首开均价12000元/平方米，当前售价13500元/平方米。该项目位于龙文区九十九湾板块，区位环境景观资源较好，同时周边畅达万达商圈、沃尔玛商圈，当前项目左侧的一大型综合体地块2021年5月被新城控股拿下，区位未来价值有较大的上涨空间，得益于较好的地段、户型、以及价格优势，该项目去化较好，到访量日均20-60转化率4：1-5：1，月均流速150套，多的可以卖到200。客群结构上，叠墅的购买主要以本地人为主，目前还剩20套；县城的主要以高层为主，平和县占比约40%，南靖县占比约20%，本地客户占比20-30%，高层目前7栋已经卖完。渠道成交占比50%+，贝壳独家，佣金1%-4%。赠送面积8平米以上不等。

  典型项目三：旭辉大唐江山天境

▲旭辉大唐江山天境案场图

  地理位置：角美洪岱路万益广场对面
  主力户型：高层78平方米、80平方米、88平方米三房；叠墅：104㎡-116㎡
  首开时间：2019年11月
  售价：高层16000元/平方米；叠墅总价230万-350万

  项目点评：项目一期，总建筑面积约10万㎡，项目二期，总建筑面积约为4.36万㎡，总共1118套。项目位于角美新城区核心，素有“厦门岛外第五区”的说法，驾车到厦门海沧区约30分钟左右，项目紧邻地铁6号线（建设中）地铁通勤通达厦门，预计2023年底通车试运行。江山天境已正式向双十中学（漳州分校）（距离300米），闽南师范大学台商区附属小学定向捐资。项目一期共8栋，其中4栋高层，4栋叠墅；二期（5月开盘）共5栋，3栋高层，2栋叠墅。社区配套齐全，有面向老人棋牌室、年轻人瑜伽室、小孩室内活动区等多种配套。项目首开2019年11月，高层售价约16000元/平方米（精装），当前毛坯售价16000元/平方米，飘窗阳台有赠送面积7-10平方米不等。客户主要来自厦门，占比达到80%，一般是厦门岛外客户较多。项目日均到访量10-60组，复式由于总价相对较高且此前被奥园项目截了一波客户，目前去化相对困难。