[克而瑞]浙江“未来社区”新风口下，房企有哪些机会？

  浙江“未来社区”的规划建设对房企而言，无论从战略还是投资角度都是一次重要机遇。

  ◎  作者 / 朱一鸣、李丹

  7月2日，浙江省建设投资集团股份有限公司发布公告称，拟出资10亿元参与设立“浙江未来社区基金”，基金规模30.07亿元。事实上，浙江自2019年启动“未来社区”建设以来，已连续三年共计推出三批名单，合计150个未来社区建设规划，万科、融创、新城、华润、绿城等房企均有涉足。在浙江省“未来社区”概念的持续推进下，房企可以聚焦哪些发展机会？

  1 未来社区规划四种模式
房企竞相参与

  “未来社区”概念在国际上早有探索范例，例如新加坡的“邻里中心”计划、欧洲BLOCK街区、日本共享住宅等。在国内，由浙江省于2019年首次提出，以“139”为核心内涵，旨在以“人民美好生活”为核心，以“人本化、生态化、数字化”为价值坐标，打造覆盖九大生活场景的新型城市功能单元。

  在未来社区的规划中，主要包括四种模式。一是整合提升，以整合社区现有运营资源，增补优质社区公共服务配套为主；二是拆改结合，以保留为主，实现城镇老旧小区改造与片区联动城市更新相结合；三是全拆重建，针对2000年以前建成且普遍采用多孔板建材、存在较大安全隐患的住宅小区，在重建过程中要求原住民原拆原回；四是规划新建，优先在城市发展核心区开展。此外，另有一类为全域类，为包含以上四种情况的整体推进、滚动实施。

  随着浙江“未来社区”试点项目的陆续推出，房企纷纷响应。据不完全统计，截至目前绿城中国参与数量达4个，华润置地竞得项目3个，此外万科、金地、中铁建、华鸿嘉信参与项目数量达2个。值得注意的是，这其中房企合作参与现象普遍。例如，温州鹿城区滨江云谷未来社区由保利和招商联合体以65.05亿元竞得，杭州萧山亚运未来社区由华润、万科和绿城共同参与建设，温州鹿城集新未来社区由中铁建和雅戈尔联合参与，嘉兴南湖区甪里未来社区由华润、嘉兴城投、嘉兴南投联合体以17亿元竞得。

  2 参与“未来社区”
房企迎来四大利好机会

  1.“双重”战略利好下，非热点城市的潜在投资机会

  随着今年集中供地政策的出台并落实，热门城市土拍溢价率居高不下，竞争压力攀升。其中，武汉、重庆集中供地土拍溢价率超过50%的地块不在少数，而浙江省的杭州、宁波的大部出让土地成交溢价率也在30%左右。在稳地价、稳房价、稳预期之“三稳”政策背景以及融资收紧的大环境下，房企为抓住更多机会，不惜高息借债凑保证金，甚至以牺牲利润空间为代价，中小房企更是举步维艰。

  在此背景下，浙江“未来社区”规划用地无疑是房企“转移战场”的优质机会。一方面，除了集中供地热点城市，“未来社区”在例如衢州、台州、金华、丽水等“非集中供地城市”均有较多规划分布，竞争相对温和。其中，金地于今年6月竞得舟山普陀区夏新未来社区地块，仅经过一轮报价，以底价9.8亿元获得。此外，“未来社区”建设由政府主导规划并引进合作企业，地价相对理性。

  另一方面，“未来社区”首先于浙江试点，占据了“新型城市功能单元概念”与“长三角一体化战略”的双重利好，是房企战略布局的重要机会之一。同时，房企可以“未来社区”为切入口，新进城市拓展布局，例如华润置地以金华义乌下车门未来社区地块首入金华。此外，浙江省将搭建数字化平台，利用“数字经济”赋能未来社区的多种生活场景，而“未来社区”建设亦将反哺浙江整体区域价值的提升。

  2.降低拿地风险，保证未来收益

  从第一批集中供地情况来看，针对部分城市集中供地的高热度，地方政府为维稳土地市场，相继推出限地价、竞配建、竞自持、摇号等政策，并组合落地，其中成都高新南区76亩地块以59%自持比例刷新了成都楼市记录。

  而“未来社区”地块相对而言政策环境较为宽松，大部分地块无出让附加条件，仅少数地块有自持要求，比例相对而言不高。例如萧山瓜沥七彩未来社区，要求竞得开发商自持10%面积，同时配建相关的“三化九场景”设施。而其他大部分“未来社区”地块并无自持要求，仅要求“三化九场景”的落实，作为未来社区重要一环。值得注意的是，配建部分地块虽不可售，但将由政府按照相应的配建包干造价和装修价格回购，对开发商资金占用的要求比较低。例如宁波北仑霞浦通山未来社区地块，配建场景建成后由政府指定的单位按5000元/平方米价格回购。

  同时，“未来社区”项目基于从交通便利程度的优化到全方位生活场景的覆盖，提升居民生活品质的同时，带动板块价值的提升，预估售价将比区内周边板块项目上浮，开放商收益率得到保证。例如丽水莲都区大家·未来社区，近月来销售均价在20300元/平方米左右，相较于莲都区商品房均价上浮23%左右。

  3.大量涉及“城市更新”项目带释放，旧改实力房企可加强关注

  当前，房企参与的未来社区主要集中在第一、二批次，其中第二批的36个未来社区名单中，全拆重建类占到29个。而在2021年推出的第三批名单中，整合提升类占40个，拆改结合类占27个，全拆重建类占17个，规划新建类仅4个，另有两个权益类项目。可以发现，整体来看涉及拆除、改造的未来社区项目不在少数，且预计这类项目后期释放量更大。对参与房企而言，考验其“拆、建、营”一体化能力，同时对旧改经验丰富的房企而言也是一次机会。

  截至目前，除了“规划新建”类，融创、华润、滨江、绿城、阳光城、中铁建等房企已参与到“全拆重建”类型未来社区的建设之中。其中，丽水灯塔未来社区项目为典型的“全拆重建”类项目，由中铁建负责项目土地整理投资、划拨用地范围内基础设施和附属建筑及其配套设施的设计、投融资、建设和运营管理。项目总用地面积31.63万平方米，总投资额约108.37亿元，规划总周期14年，其中建设期4年、运营期10年。需要注意的是，涉及城市更新项目持续周期较长，资金压力带来挑战。

  4.产业导入，形成价值联动

  房企与政府共同参与“未来社区”探索的过程中，可以“未来社区”九大场景的设计理念为基础，基于自身多元业务方面的资源优势，引入优势产业资源，发挥资源整合能力，推动“未来社区”功能单月内自成一体的价值联动，释放趋势利好。

  具体来看，主要有以下四方面。一是商业产业，“未来社区”包含商业业态形式丰富，包括商超、影院、银行等，而诸如万科、招商、华润、保利等品牌房企在商业开发运营方面已具备较为成熟的模式与经验，为“未来社区”打造赋能。二是教育产业，“未来社区”主要针对托育难、入幼难，优质教育资源稀缺等痛点，在社区覆盖幼儿园、图书馆、老年大学、幸福课堂等，以及线上优质教育资源整合共享。当前，例如万科、碧桂园、恒大、阳光城、俊发等房企在教育地产方面均积累了一定优势。三是健康产业，针对社区医疗“看得起”但“看不好”，养老设施与服务缺失等问题，“未来社区”构建“5分钟”健康服务推送圈，实现全民康养，而诸如万科、绿城、华润等房企均在大健康产业早有布局。四是物业服务，针对老旧小区物业服务不足，收费与服务品质不匹配等问题，“未来社区”推出“平台+管家”模式、“无盲区”安全服务网、“便民惠民”社区服务体系，全面提升物业服务质量；而近年来房企物业板块发展迅速，并涌现物业分拆上市热潮，可借机引入自身物业或提供相应支持。

  此外，通过“数字化”平台的打造，连接邻里、教育、健康、服务、治理等多种场景，是“未来社区”核心之所在，对此房企也可做积极探索。例如，融创东南为响应浙江省“未来社区”建设，联合华为共同推出了“归心5G”，进行数字化探索。通过“社区中脑”提升社区管理效率和能力，以“温度值”积分体系鼓励业主参与社区自治共建，业主还可在社区内体验“AI私教”、VR线上课程、日常康养管理等场景内容。

  总体而言，浙江“未来社区”的规划建设对房企而言，无论从战略还是投资角度都是一次重要机遇。但同时，根据“未来社区”特点，房企还需不断提升自身能力，例如城市更新、资源整合、商业运营等方面，以便更好把握机会。此外，房企在参与前还需合理评估自身能力，一方面“未来社区”由政府主导，对开发质量和速度要求较高；另一方面，基于当前“未来社区”仍处于探索阶段，尚未有成熟案例落地，以及潜在政策不确定性，需做好风险应对方案。