[克而瑞]福建省三四线城市（六十八）：石狮篇

  调研感受

  ■  市场变化步调比泉州主城、晋江慢半拍，2021年春节后显著转暖；

  ■  全城房价不破万，3-4千月供对外来务工人员很友好；

  ■  90-120平方米三房、四房是标配，刚需盘车位卖不动；

  ■  城东千人摇，城南吃配套，城北接外溢，外围靠分销。

  ◎  作者 / 杨科伟、李诗昀

  01 城市禀赋

    被誉福建“小香港”藏富于民
外来人口占常住半数但流入放缓

  石狮，是泉州代管县级市，20世纪80年代，石狮与深圳市、海南省一同被列为综改试验区，由于发展起点高、城市界面新，一度被誉为福建“小香港”。石狮2020年实现地区生产总值937亿元，占泉州全市GDP总量9.2%。石狮核心支柱产业纺织服装，年产值超600亿元，占规上工业总产值比重五成以上。石狮藏富于民，2020年城镇居民人均可支配收入64830元，高于泉州平均，比肩无锡、嘉兴等强市。石狮外来人口众多，七普数据显示，2020年石狮常住人口68.5万，户籍人口35万，常住人口中本地人、外地人“五五开”。不过，近几年，受要素成本、外贸壁垒等因素影响，石狮纺织服装产业面临发展瓶颈，不少服装厂关闭，外来人口流入呈放缓之势。 02

  02 政策环境

  严格执行限购、限贷、限价、限售
结构封顶后3个月房贷放款

  石狮购房政策和泉州主城保持一致，即实行限购、限贷、限价、限售。具体而言，大泉州户籍不限购，非泉州户籍限买1套；首套房最低首付比例两成、房贷利率5.2%，二套房最低首付比例三成、利率5.88%，为防止项目烂尾，规定主体结构封顶后银行才能向购房者发放贷款，目前放款周期一般为封顶后3个月；土拍环节限定房价，全盘均价不能超过限价；非泉州户籍或泉州户籍跨市本级、县购房限售5年。 03

  03 历年楼市

    2018-2020筑底盘整
2021春节后显著转暖、成交倍增

  2016、2017年，石狮房地产市场持续火热，成交均价一度冲高至8000元/平方米，2018年、2019年，一方面，供地过量导致新房集中入市、供应井喷，另一方面，外来人口流入放缓，需求后继乏力，叠加两地王项目入市去化不佳，拉低市场预期，石狮楼市显著转冷，库存持续扩容，开发商以价换量断臂求生，城北房价一度下探到7000元/平方米。2021年，随着泉州主城、晋江楼市转向火热甚至一房难求，石狮房地产市场也明显回暖，成交量翻倍式增长，典型如石狮城北板块金辉城项目，全面承接晋江外溢客户，2021年月均成交2-3亿元，较2020年翻番，售价也较2020年底提升1000元/平方米。石狮购房者看房周期亦明显缩短，1-3天内即可完成购房决策，到访客户转化率可达30%-40%。 04

  04 土地市场

    2019地王入市遇冷后陷入沉寂
2021年回暖、两宗地拍至封顶价

  2015-2017年，石狮供地总体平稳有序，涉宅用地成交建面控制在30万平方米左右，2018，石狮迎来土拍大年，涉宅用地成交建面达71万平方米，单价地王记录被龙湖、旭辉接连刷新至6327元/平方米。2019年，石狮继续大量供地，但由于地王项目入市遇冷，房企竞拍积极性普遍不高，基本底价成交。

  2021年以来，石狮共成交3宗涉宅用地，房企竞拍热情高涨，宝盖、灵秀两宗土地皆拍至封顶限价，并转入竞配建阶段，楼板价分别高达5840元/平方米和4731元/平方米，其中，宝盖塘后地块如果扣除10800平方米配建面积，实际楼板价已达到7637元/平方米，刷新石狮单价地王。

  05 区域分化

  全城房价不破万，城东千人摇
城南靠配套，城北接外溢

  石狮各区域房价梯度不明显，全城项目售价皆未“破万”，基本都在9000元/平方米左右。各区域板块中，城东最热，城南次之，城北再次。具体而言：城东是石狮目前最热板块，源于区位好、配套佳、一二手房价格倒挂，城东政府限价9500元/平方米，目前有建发、龙湖、旭辉3个在售项目，全部顶着限价卖，部分项目变相捆绑车位。建发泱著2月连推300套房源，引来千人摇号。城南板块临近石狮服装城，配套较为完善，楼市热度颇高，目前有世茂摩天城、奥园宝嘉誉荣府等3个在售项目，新房均价9500元/平方米。城北是石狮的新兴发展板块，热度不及城东、城南，但2021年受到晋江外溢需求带动也明显转暖。近期城北板块房价涨幅可观，典型如石狮金辉城项目，今年以来每次加推售价都上涨200-300元/平方米，相较2020年底累计涨幅已超过1000元/平方米。 06
客群及购房偏好

  06 客群及购房偏好

  刚需为主，偏好低首付
90-120平三房四房，车位去化难

  石狮主力购房需求偏刚性，呈现以下几方面特征：其一，客群方面，石狮主力购房群体是外来务工人员以及本地人，大多是服装产业工人或小个体户，基于结婚或子女上学需要购置商品房，相反，石狮当地企业主、高净值人群基本不会选择在本地购置商品房。其二，首付比例方面，购房者偏好低首付购房，尤其是外来务工者购买力有限，缴纳两成最低首付的客户占比高。其三，面积及户型方面，闽南地区生育意愿较强，三房、四房户型是市场标配，90-120平方米兼顾总价和功能最受市场欢迎。其四，车位普遍去化难，刚需购房群体并非家家有车，车位属鸡肋产品，需要搭配营销手段才能去化。 07
营销策略

  07 营销策略

  城东去渠道化且加绑车位
乡镇盘分销渠道成交占比最高超90%

  2019年前后，石狮全城所有项目上马分销渠道，开发商通过买房送车位、特价房等营销手段以价换量更是常态，2021年，石狮楼市显著回暖，市场对分销渠道依赖度降低，购房优惠折扣逐渐回收。热点板块如城东，不仅不再需要渠道分销，还会通过单价优惠、房源倾斜等方式变相捆绑销售车位，普遍做法是买车位购房优惠200元/平方米。城北、城南等板块目前仍然需要依靠渠道带客，促进项目去化，典型如城北，分销成交占比一般在三成左右。外围乡镇板块则仍然依赖渠道分销，尤其是主打文旅休闲的项目，需要与贝壳、房多多等多家机构合作，全国范围内导客，渠道分销成交占比超过九成。 08
前景展望

  08 前景展望

  不排除出台公证摇号政策
供求紧平衡下主城市场持续向好

  政策层面，基于石狮楼市不断升温，城东等热点板块新房供应紧缺，买到即赚到预期下摇号常态化，而目前实施的开发商自主摇号仍存在不少弊端，未来或将向泉州市区和晋江看齐，出台公证摇号政策，甚至规定一定房源比例向刚需购房者和人才倾斜。市场层面，从需求端来看，石狮主城外来人口体量大，潜在购房需求仍十分可观，另一方面，晋江一房难求下外溢购房需求仍有明显释放空间；从供给端来看，2020年以来石狮政府主动控制供地规模，未来新房供应将保持有序，2018-2019年间库存积压现象不会重现。基于供求关系将维持紧平衡的判断，我们认为，石狮主城房地产市场正步入新一轮上升周期，未来一至两年内楼市运行持续向好，城东板块房价或将率先破万，城南、城北板块房价亦有上涨压力。

  但乡镇板块价值兑现仍需要时间，由于乡镇市场更为内生，居民购房消费需求有待积累，未来成交量价总体将保持平稳运行。

  典型项目一：石狮金辉城

▲案场图

  地理位置：石狮城北板块南洋路与金盛路交汇处
    物业类型：高层
    主力户型：89、108、110三室，133平方米四室

  项目点评：2018年接手自本土开发商联邦，楼面价约3300元/平方米。2019年12月首开，目前一期基本售罄，主要在售二期，总户数6200户，已去化2100套左右。受市场新房供应紧俏影响，2021年以来该项目到访量、成交量皆呈现翻倍式增长，目前项目日均到访量超100组，客户转化率在30%-40%，客户购房决策周期普遍低于3天，月均成交金额2.5亿-3亿元，而2020年月均成交金额仅为1亿元，且今年以来每次加推销售均价上调200元/平方米左右。客群方面，由于所处的石狮城北板块紧邻晋江，石狮本地占40%，晋江外溢占45%左右。

  典型项目二：中骏黄金海岸

▲案场图

  地理位置：石狮永宁镇闽南黄金海岸渡假村
  物业类型：高层、别墅
  主力户型：高层44平方米一室、77平方米两室，别墅105平方米、120平方米

  项目点评：项目于2012年首开，售价7000元/平方米，此后市场遇冷，最低降价到4000元/平方米，2016-2017年重回8000元/平方米高点，目前销售均价为13000元/平方米。项目早期主要开发120、140、180大户型，面向本地改善客群，但去化效果平平，后转而主推小面积低总价海景房，并面向全国导客，销售有所好转。目前在售高层主力户型44平方米一室、77平方米两室，总价50万元起。4-11月为购房旺季，月均到访700组，成交可达30-50套，淡季月均到访则仅为30-40组。项目主要依靠渠道导客，与贝壳、房多多等多家机构均有合作，渠道成交占比在九成以上，客户购房决策周期普遍压缩在1天以内。