[中房研协]房地产市场走势趋稳 商品房销售创新高

  01  商品房销售面积和销售金额涨势趋稳，中西部地区表现突出

  1—6月份，商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%；比2019年1—6月份增长17.0%，两年平均增长8.1%。商品房销售额92931亿元，增长38.9%；比2019年1—6月份增长31.4%，两年平均增长14.7%。

  1-6月销售数据同比增幅继续回落，呈现出放缓趋稳态势，疫情对市场影响逐步消除。开发企业在资金集中需求的压力下，加快销售回款，多渠道营销完成上半年销售业绩，1-6月商品房销售面积和金额两项指标绝对值均为历史同期最高值。上半年中央继续坚持“房住不炒”的基调，强化房地产金融监管力度，严查资金违规流入房地产市场，约谈、督导多个热点城市，采取有针对性的调控政策措施。下半年房地产调控政策环境仍偏紧，但在高规模市场需求下，企业掌控好营销节奏，全年商品房销售仍有望创新高。

  6月开发企业冲刺半年销售目标，供应放量，加大推盘力度，市场活跃度明显上升。6月商品房销售面积22252万平方米，为今年最高单月，较去年同期增长7.5%，较2019年6月增长9.8%。

  分类物业销售看,住宅销售数据同比增幅仍明显高于其他物业类型，商业营业用房同比涨幅最低，但整体走势也相对平稳。从各地区销售情况看，东部地区商品房销售面积及金额处于绝对领先地位。中部和西部地区市场发力，两项指标同比涨幅赶超东部地区，东北地区持续垫底。

  02  房地产开发投资同比增速走势趋稳

  1—6月，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%；比2019年1—6月份增长17.2%，两年平均增长8.2%。其中，住宅投资54244亿元，增长17.0%。

  上半年全国房地产开发投资同比增幅逐月回落，去年同期低基数效应减弱，走势趋稳。商品房销售市场表现良好，企业到位资金到保持快速增长，为房地产开发投资提供了较大资金支持。随着房地产市场政策的不断细化落地，企业投资策略也不断调整，追求更为稳健、更有质量的增长。

  月度数据方面，6月新增房地产开发投资额17861亿元，同比增长5.9%，为历史最高单月。6月开发企业项目新开工加速、建安工程投资增加、集中拿地土地购置费用支出，是开发投资增长的主要原因。

  从物业类别投资上看，住宅类投资依然明显高于其他物业类型。与上月相比，办公楼开发投资涨幅较呈现正向变动，涨幅扩大0.5个百分点，住宅和商业投资同比涨幅继续收窄。

  从地区来看，各区开发投资同比增幅继续收窄，中部地区同比涨幅最为明显，上涨22.7%，东部、西部和东北地区涨幅趋同。投资规模上，东部地区38544亿元高于其他三区域的总和。

  03  房屋新开工面积增速持续收窄，单月新开工面积涨幅明显

  1—6月份，房屋新开工面积101288万平方米，增长3.8%。其中，住宅新开工面积75515万平方米，增长5.5%；办公楼新开工面积2425万平方米，下降15.0%；商业营业用房新开工6977万平方米，下降12.7%。

  上半年，房屋新开工面积同比增速逐月收窄，走势趋稳。6月房屋新开工面积26939万平方米，为今年以来最高单月，较去年同期少3.8%。除了企业季节性加快新开工节奏外，在土地购置面积减少情况下，企业之间土地合作开发、收并购的大幅增加，也会释放大量新开工面积。

  04  房地产开发企业到位资金增速继续回落

  1—6月，房地产开发企业到位资金102898亿元，同比增长23.5%；比2019年1—6月份增长21.1%，两年平均增长10.0%。其中，国内贷款13465亿元，下降2.4%；利用外资42亿元，下降9.1%；自筹资金30153亿元，增长11.9%；定金及预收款39625亿元，增长49.7%；个人按揭贷款16355亿元，增长23.9%。

  1-6月，房地产开发企业到位资金增速继续回落，与往年同期相比依然保持高增长。在企业到位资金中，定金及预收款和个人按揭贷款保持高增长，占全部资金的54.4%，较1-5月减少1.1个百分点；企业自筹资金也是主要资金来源，占全部资金的29.3%。

  6月，个人按揭贷款增速放缓，国内贷款呈现负增长，主要受房地产贷款集中度管理制度影响，银行为迎接6月的“半年考”，选择减少或暂停发放贷款，下半年银行信贷投放额度及放款周期将逐步恢复常态。

  05  土地购置面积持续负增长，土地成交均价上涨

  1—6月份，房地产开发企业土地购置面积7021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3808亿元，下降5.7%；土地成交均价5424元/平方米，上涨7.0%。

  1-6月，土地市场表现不及预期，集中供地的重点城市市场热度较高，但未形成对整体成交量的拉动，土地购置面积依然持续下滑，跌幅较1-5月扩大4.3个百分点。5、6月大批优质土地的成交，明显带动土地成交价款的回升，土地成交单价同比涨幅回正。拿地成本上涨，也将成为后期房价上涨的动力。集中供地政策“稳地价”“稳房价”的初衷仍未实现，后期政策需要继续调整完善。

  06 住宅待售面积持续减少办公、商业库存回升

  6月末，商品房待售面积51079万平方米，比5月末增加53万平方米。其中，住宅待售面积减少180万平方米，办公楼待售面积增加66万平方米，商业营业用房待售面积增加47万平方米。

  6月末，商品房待售面积小幅增加，其中住宅待售面积保持下降趋势，办公楼和商业营业用房待售面积均较有所增加，整体回升至年初水平。 

  （本文来源：中房研协 测评研究中心）