[中房研协]公募REITs启航，破冰租赁住房公募REITs仍需努力

  热点回放

  6月21日，首批9只基础设施公募REITs产品于沪、深交易所上市。国内公募REITs正式落地，首批产品发售规模超300亿元，受到了市场的特别关注。首批上市产品主要投向基础设施补短板项目，试点的基础设施包括仓储物流、收费公路、信息网络、产业园区等。

  随着我国基础设施公募REITs市场正式扬帆起航，制度支持的市场化创新为实体经济发展提供新方案，基于房地产资产的公募REIT产品上市还有多远？本文将就首批公募REITs上市后对房地产的影响进行深入分析。

  各方观点

  易居企业集团CEO丁祖昱认为，公募REITs基金的推出是为了拓宽融资渠道、丰富融资方式，并寄希望通过资本市场来降低债务风险，调动全社会资金为经济建设服务。从微观层面来讲，一些商业地产以及租赁住房同样具备良好的盈利能力，从全球经验来看REITs最早是集中在商业地产且一直保持着较高份额，我国房地产市场长效机制的建立已成为国家战略，发展租赁住房已经成为主要方向，以租赁住房和商业地产为基础的持有型房地产REITs亦将有较大的发展空间。

  中金公司发布研报认为，在“资产化”方向下，REITs将是租赁住房投融资模式创新中的“点睛之笔”。重资产模型下引入REITs工具构建租赁住房投融模式闭环是必然选项。目前市场上的重资产项目退出仍以ABS或类REITs为主，并非真正意义上的退出，有必要引入REITs。

  莱坊高级董事、中国区研究及咨询部主管朱磊认为，“十四五规划”明确提出了推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的健康发展。作为经济领域中重要的投资渠道之一，以及平衡投资和降低风险的重要政策工具之一，公募REITs是我国投融资机制的重大创新，对提升基础设施产业发展质效、降低宏观杠杆率、丰富资本市场品种具有重要意义。同时，公募REITs实现了“投融管退”的闭环管理，助力整个行业由房地产开发阶段向存量不动产管理时代大步跃进，开启了中国房地产市场新篇章。

  平安基金公募REITs投资中心执行总经理王名伦认为，公募REITs实际上是把底层资产的项目公司股权进行出售。从宏观经济的角度看，公募REITs对于未来粤港澳大湾区的基础设施建设以及互联互通都可以提供一个很好的解决方案；从企业的角度看，REITs产品是权益性产品，不增加企业的负债率，也能够优化企业的商业模式，比如可以帮助企业由重资产的发展模式转变为轻资产的运营模式，对企业来说也是一种比较好的融资工具。

  西南证券分析认为，公募REITs将底层资产证券化有助于提高一级市场以及基础设施项目的流动性以形成投融资闭环，并促进基建投资的良性循环。我国REITs市场建设仍处于起步阶段，首批试点项目上市后走势较难预测，不排除短期发生波动的可能。

  IPG中国首席经济学家、中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，公募REITS对相关的房地产企业、房地产投资人而言是重大利好消息。房地产领域内的自持与运营型物业如商业零售、办公、酒店、公寓、停车场、文旅康养、产业园区、物流仓储等类型的物业，一方面需要以公募REITS等金融工具来提升资产流动性和凝聚社会资源襄助开发与运营，另一方面也需要通过这一金融手段实现原始权益人的投资退出与收益实现，另外公募REITS也为广大社会投资人提供了投资与参与商业地产运营的渠道与工具，为普通投资人提供了风险与收益恰当配置的投资品种选择机会，因而对行业发展的意义是不言而喻的。

  清华大学国家金融研究院副院长王娴认为，租赁住房REITs可解决目前租赁住房企业融资难问题。如果租赁住房企业还是按照原来的融资方式，会制约租赁住房业务的发展，也会制约租赁住房的供给。如果是重资产，自持租赁住房的模式，收益率非常低。目前在传统的融资模式，尤其是在“三道红线”的大背景下，租赁住房企业发展已经难以为继。所以必须要采取新的融资方式来破解融资难问题，这就是租赁住房REITs。

  克而瑞研究中心发布研报认为，首批公募REITs上市开启新时代，预计后续产品类型有望扩充。首批产品上市首周涨幅平均值达2.2%，运行较平稳，符合市场预期。REITs是房地产金融发展的重要标志，是对银行、信托计划等传统房地产融资手段的极大补充，有利于完善和丰富我国房地产金融架构。从本质上来说，REITs的发行，是通过证券的形式让更多的投资者参与到基础设施建设的融资中，有助于地方政府降杠杆和风险防范。

  58安居客研究院院长张波认为，从国家十四五期间鼓励的公募REITS来看，在房地产领域的运用更多还是会体现在住房租赁，以及高科技产业园区、特色产业园等产业地产相关。而交易性住宅以及商业地产并非鼓励的对象，因此总体来看对于从事房地产开发的企业来说影响有限，对于偏向于高科技创新类，并位于核心城市群产业地产会有相对利好。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在房地市场中推行公募REITS并非易事。主要存在的难点一个是对物业的估值，产权的存在对资产的到期收益有较大的折扣或者不确定性；此外，目前公募REITS在试点阶段，仍聚集于基础建设领域，存在一定的体制性障碍。

  中房分析

  新兴投融资模式REITs推动地产行业向存量运营方向发展

  首批上市REITs产品主要投向基础设施补短板项目，从目前的发展战略来看，未来我国基础设施类REITs产品的所属区域也将从京津冀、长江经济带、珠三角等区域扩大到国家级新区;项目重点行业从补短板行业扩展到国家战略性新兴产业集群等。而基础设施类REITs也将成为继城投公司、地方债、专项债、PPP后出现的新兴投融资模式。未来，在基础设施强国建设的大环境下，我国基础设施公募REITs市场具有巨大的发展潜力。

  聚焦地产领域，在我国房地产行业在进入“存量时代”后，REITs对发展模式良好、底层资产优质的产业类地产是利好，REITs可通过有效盘活存量资产，促进房地产业从“重资产”向“轻资产”运营转型，推动沉淀于房地产行业的权益资本与银行资金逐步退出，改变宏观经济与金融体系过于依赖房地产的局面，推动传统房地产转型。

  底层资产优质的产业园、物流乃至商业项目值得期待

  首批9只REITs中有三只底层资产类型为产业园区，表明房企能够通过REITs在境内外进行融资，物流、产业园项目成为受青睐的标的。对于地产行业来说，公募REITs将解决做产业地产、物流地产等资金沉淀、融资和退出机制等问题。根据对基础设施REITs试点项目的要求，将优先支持基础设施补短板行业，鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点，聚焦具有成熟的经营模式及市场化运营能力较好的项目。比如，本次首批公募REITs中博时招商蛇口产业园REITs，就是将万融大厦、万海大厦两座已经营约6年时间的办公楼作为基础资产所发行的公募REITs。类似万科、金地、远洋、星河、富力等房企旗下都运营着不少产业地产、物流地产项目，或将陆续上市。虽然试点暂时还未涉及商业不动产，但是从长远看，商业地产REITs是势在必行的。商业地产REITs能不能落地最终取决于后续的政策环境和法律环境。

  公募REITs扩容，或为租赁住房市场发展开辟新路径

  租赁住房作为“十四五”期间房地产领域的发展重点，引入公募REITs，实现投融资闭环、促进租赁住房供给也是值得期待的。目前，我国住房租赁市场正处于鼓励发展与加强行业规范并重的新时期，若要住房租赁市场真正迈向成熟，势必离不开金融创新工具以及背后一整套政策的支持和激励。

  7月2日，国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策，对保障性租赁住房实现REITs发行条件给予了多种保障。同日，国家发改委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，首次将保障性租赁住房纳入到试点申报项目名单中。本次的政策组合拳，可以视为通过保障性租赁住房REITs的先行先试，为我国租赁住房市场发展进行可持续化发展路径的探索。通过增加合格收益率为基础的重资产有效供给，辅以一定的财税补贴政策，激励多元化市场主体参与，同时借助公募REITs这一金融创新工具，让租赁住房规模化发展成为可能，让企业可以在有限的资金条件下盘活更多的租赁住房资产，这将是我国发展租赁住房市场的必由之路。

  总结

  目前我国公募REITs市场还处在“摸着石头过河”阶段，尤其是基于我国现行法律框架及资本市场发展现状，中国版公募REITs当前在治理结构上与境外REITs存在一定差异的背景下，如何看待和妥善处理发行人与REITs平台的关联关系及关联交易问题、怎样更好地鼓励发行人支持REITs平台长期发展，这是所有REITs市场参与者需要共同关注的重要命题。

  从地产行业价值的角度看，公募REITs有利于促进房地产行业的发展，尤其是利好产业地产发展。但在公募REITS备受行业期待的同时，需要提醒的是REITs产品在房地产领域的探索进程依然很慢。为有效保障REITs产品收益，有助于相关企业更好的发展以及盘活住房租赁等存量资产市场，还需要政策予以助力引导。