[克而瑞]终见“高光”的浙西5城楼市是昙花一现还是厚积薄发？

  纵观2020全年，楼市可谓经历大起大落，年初市场受疫情影响曾一度停摆多时，之后复苏超预期带动全年行业规模创下新高，而过程中楼市分化也愈演愈烈，不同能级的城市群及省市表现差异化，核心一二线城市以及一些经济基本面扎实的强三线城市楼市快速回暖，其中有不少城市甚至迎来一波交易热潮。

  具体来看，长三角城市群在楼市中表现高光不断，成交表现尤为坚挺，凭一己之力带动楼市复苏潮。浙江省作为长三角城市群中中流砥柱，却是与往年表现不同，曾经作为绝对核心的宁波、温州等浙东城市成交表现虽仍处高位却不如以往。反观浙西城市如嘉兴、湖州、金华、丽水、衢州等却在疫后显著升温，且在2020年迎来市场井喷，热度延续至今。其楼市上涨原因究竟动因在何？2021年整体市场行情又会否热度延续？ 

  浙江省，长三角地区重要的组成部分之一，GDP总量长年排在全国第四位，以地饶民富闻名全国，一直以来都受到全国市场的关注。自2020年初疫情冲击市场，全国楼市一度停摆，疫后经济复苏，浙江省作为全国经济佼佼者最先回暖，在楼市表现上，浙东、浙西两个不同区域却产生了鲜明的分化差异。（本文中我们将浙江省内10个非省会城市划分为浙西与浙东两块区域，其中浙西包括嘉兴、湖州、金华、丽水、衢州；浙东包括宁波、绍兴、台州、温州以及舟山，下同）

（一）浙西五城发展明显落后浙东，经济、人口、收入均有“短板”（本节有删减）

  （二）2020年三季度开始浙西五城楼市“高歌猛进”VS浙东市场略显平淡

  以2020年三季度为分界线，此前浙东与浙西历年成交走势雷同，有迹可循。2016-2017年市场一度大热，各片区成交表现均呈现全年稳中有升的成交态势，直至2018年初成交周期有所变革，2018-2019年浙江楼市均表现“先扬后抑”的成交走势。

  2020年初疫情冲击市场，浙东、浙西楼市同步降至冰点，直至二季度起市场逐渐回暖。浙东市场基于城市基本面普遍好于浙西，且距离上海地理位置更近，受辐射作用经济复苏快于浙西，2020年年中成交集中放量，创下往年成交新高，直至四季度市场反弹有所放缓，热度回归后成交趋势趋于平稳；浙西市场各城市冷热不均，核心片区疫后市场与浙东相仿，成交体量快速反弹至高位，四季度有所放缓，然而不同于浙东市场后续的平稳走势，浙西市场在2021年初再度放量增长，前期经济修复堆积的置业需求集中放量，市场屡破新高。

  值得一提的是，浙西市场的全面爆发在疫情之前已有迹可循，2016年浙西五城市场成交体量不足浙东一半，而直至2019年末，其市场规模已攀升至高位，较之浙东已在同等规模，区别于浙东多年平稳的楼市来看，浙西市场却是呈现逐年递增的成交态势。

  02

  补涨行情在政府主导“去库存”后

  “地王”和宽松信贷刺激民富阶层

  需求释放（本节有删减）

  浙西楼市自2020年疫后便一直保持“高热不退”，究其原因，土拍火热为直接导火线，政府是“隐形推手”，扶持楼市意图明显，以调整供地节奏、回购商品房等方式调整供求格局，可根本来看，还是由藏富于民的本地雄厚购买力做支撑。

  （一）房企聚焦长三角“避险”，地市高热加剧楼市上涨预期（本节有删减）

  结合楼市量价数据以及实际市场观感，2020年下半年起的本轮浙西乃至浙江省房地产市场“大火”与土地市场密切关联。地王频出的背后逻辑则是“两集中”下房企向拿地成本低、回报率高的三四线城市不断下沉。

  1、长三角投资价值凸显，土拍高热，浙西成为新“竞技场” 

  疫后，浙江省在保持涉宅用地年成交规模不变的情况下，浙西尤其是主城区宅地成交规模快增且地价及溢价率出现显著上涨。

  2020年浙江省涉宅用地共计成交9725万平方米，因疫情影响较2019年规模下降8%，但仍高于2017年和2018年。其中值得注意的是，浙西城市供地尤为积极，2020年共计成交宅地2871万平方米，同比增长13%，而浙东地区同比下降17%。

  2020年下半年起浙西反超浙东成为土拍重心，溢价率与地价高涨。与此前浙东土拍高热而浙西冷淡的情况不同的是，2020年下半年起浙西涉宅用地成交溢价率超过浙东，全年平均溢价率达28%，而浙东仅26%。受金华、嘉兴、湖州等城市多块高溢价、高单价宅地出让影响2021年1月浙西平均溢价率达到54%最高点。2021年上半年浙西成交楼板价和溢价率分别为8607元/平方米和34%，较2019年分别增长62%和扩大15pts，增速和涨幅均大幅超过浙东。

  具体到城市来看，2020年下半年市场热度向湖州、金华、嘉兴、丽水等城市转移。万固于7月以10590元/平方米竞得湖州长兴县商住地，使得湖州宅地地价首次破万；后佳源11月以76%高溢价再竞湖州吴兴区纯宅地。嘉兴则在2020年5月阳光城竞得秀洲区纯宅地后进入“限地价、竞配建”阶段，后年内共计10宗宅地触及最高10040元/平方米地价。

  2021年浙西城市纷纷加码调控地市，但土拍热度不减反增。其中金华尤为突出。万固和碧桂园分别在金华金东区以及下辖东阳市和永康市以100%以上高溢价竞得三宗涉宅地，多块高溢价地块成交使得金华2021年上半年平均溢价率达44.79%，较2019年上升16pts。武汉城建于金华市义乌以3.6万元/平方米购得的纯宅地更是刷新多项地价记录，53%的溢价率也给予市场更多上涨预期。

  2、集中供地下浙东土拍竞争加剧，倒逼房企下沉潜力浙西掘金

  浙江尤其是浙西三四线城市疫后土地市场高地价、高溢价地块成交频出，其背后主因则是在于“三道红线”和“两集中”后浙东土拍竞争加剧、利润压缩，倒逼房企向浙西不断下沉。

  2020年疫后上半年浙西三四线城市为刺激地方经济快速复苏，释放了多批次主城区优质涉宅用地，吸引如碧桂园、金地、佳源等品牌房企高价拿地，2020年这3家企业于浙西三四线城市拿地幅数超二线3倍。如碧桂园分别于金华义乌市和丽水莲都区以1.6万元/平方米高单价和77%高溢价竞得两宗涉宅地。

  2021年除在杭州宁波拿地具有优势的滨江、绿城外，其余房企在竞争下均加大了下沉浙西城市的力度。2021年上半年，荣安、金茂和金地未在杭州拿地，将资金重点布局在了金华、丽水、湖州以及嘉兴等强三线城市。融创、佳源和万科也加大了土地购置中对浙西三四线城市的比例。

  究其原因，“两集中”和“三道红线”下一方面迫于融资资金方面压力，另一方面多方竞争下浙东城市利润空间一再压缩。2021年上半年多数房企将拿地策略转变为向更具投资潜力的基本面扎实的浙西乡镇县市下沉。这是金丽衢等虽有收紧调控但2021年上半年地市一再升温的部分原因。

  3、浙西5城乃省内地价洼地，2021年地市补涨后利润空间被压缩（略）

  （二）宅地供应缩量、回购商品房致库存告急，自住需求恐慌入市 

  在房企下沉三四线掘金，地市高热加剧楼市上涨预期之外，新房市场自身的供求失衡也是加剧市场恐慌性购房情绪的因素之一。造成这一现象的原因是土地出让节奏的把控失误以及部分地区对待售房源的回购。

  1、浙西3城去化周期同比降5成以上，库存见底加剧恐慌性购房

  各地级市库存告急，湖州、衢州消化周期短于半年。同时省内核心城市杭州、宁波以及热点城市如温州、绍兴等供不应求也加剧了浙西5城市场恐慌情绪的蔓延，导致了“无房可买”现象加剧。

  浙西5城消化周期2021年6月同比降幅超50%，加剧了市场恐慌性购房情绪。至2021年6月底，浙西5城中除金华外其余4城商品住宅消化周期均短于1年，其中衢州和湖州仅5.5个月和4.9个月。从实际市场感受来看，湖州市场2020年下半年起进入“断供”状态，市场热点主要聚焦于尚有存量的城西南板块。而嘉兴、丽水和衢州楼市分化明显，货源紧缺的核心区如嘉兴南湖区、衢州智慧新城等需加收各类价外款。 

  “全域式”存量告急对浙西市场情绪也有一定催化作用，包括热点城市以及乡镇板块。至2021年6月，二线城市杭州、宁波热点楼盘摇号中签率低于5%。同时浙西5城的下辖乡镇如义乌、桐乡、海宁、江山等均供不应求。“自上”和“由下”的房源“断供”信息对浙西城市场也有相当冲击，购房者恐慌性购房心理加剧。

  2、政府以控制宅地供地、回购商品房等方式扭转市场供过于求格局

  造成浙西5城新房供不应求的原因除了来自需求端在恐慌性购房和市场预期引动下大量购房者集中置业外，政府对土地供应节奏的控制失策以及部分地区对待售房源的回购也是导致新房市场供应不足、存量告急的客观原因。

  在土地供应节奏方面，由于5城政府没有把握好供地节奏，往往于区域新房市场存量见底时方才供应新增宅地。从实际市场感知来看，2020年下半年起随着购房情绪愈加高涨，供应不足下新房市场始终处于“喂不饱”状态。届时新增优质土地的供应入市反而在高溢价、高地价成交后起到了拉涨预期的反作用，失去了“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳初衷。

  部分地区重拾上一轮周期“去库存”老方子，对待售房源回购激化了供需矛盾。以湖州为例，在2021年起不足半年时间里新房市场经历了从“高库存城市”到“摇号买房”的转变。除了外地投资客的涌入外，政府对前期库存的回购起到了关键作用。2020年下半年起，湖州政府陆续将市场部分尾盘、滞销盘待售房源统一回购以作安置房和保障房，将商品住宅库存快速去化见底。从实际市场了解到，此前存量颇高的东部新城多个项目苦于“热市到来而无房可卖”。

  （三）土地财政、城建需求下调控政策口径宽松，给予市场升温契机

  浙西5城出于自己城市建设和土地财政的需要，对房地产调控缺乏主体责任。具体表现为调控政策宽松有弹性、乡镇调控真空以及棚改人才安置力度强等。

  1、楼市调控加码“态度重于实质”，人才新政，棚改刺激需求释放

  在房地产市场地市与楼市自身因素外，政策与监管也是影响短期市场的重要一环。2021年起为响应“房住不炒”、“三稳”等，相继收紧调控但留有余地，且新政落地施行普遍具有弹性。

  5城对楼地市当前调控政策着重点在于对地价、房价的管控上。如衢州、金华、湖州、嘉兴均出台“限房价、限地价、竞配建”的土拍新政，其中嘉兴更是直接锁定地价涨幅，将宅地出让最高楼板价限定于10040元/平方米后进入配建竞拍。房价上各市也采取一盘一价、区域限价、限制新房预售次数等策略控制房价涨幅。

  而事实上5城调控多是流于表面，如嘉兴对绑车位、绑储藏室、收茶水费等价外款予以默许，仅管控房源网签备案价格。在其他调控和监管政策的落地施行上5城也均具有较大弹性。

  嘉兴和衢州调控政策宽松有弹性。嘉兴在限购政策上既未封堵本地家庭离婚卖房，也对外地购房者提供了“零门槛”落户（大专以上直接落户）；衢州则在限贷方面有机会，名下无贷款或贷款已结清者便可以“首套房”资格购房，且二套首付最低也可30%。湖州棚改和人才安置力度强。棚改早期按人头补贴，21-22岁单身女性，25-26岁单身单人180平*板块均价补贴房票，抵扣房款；人才安置依据学历不同给予最低2.8万元最高51万元的安家、购房、租房补贴。金华和丽水乡镇调控真空。市本级严格执行高压调控政策下，下辖乡镇并未跟进形成政策合力。如义乌、永康为对储藏室和车位出台限价政策；缙云、遂昌等去年市场热度显著升温的县市，政府也暂未采取管控措施。

  总而言之，虽浙西5城2021年密集加码调控政策，金华受约谈后连续加强价格管控、湖州调控“四连发”等，但实际落地执行时具有较大弹性，下辖乡镇未完全跟进形成合力，同时结合棚改和人才安置政策有多处监管漏洞待封堵。

  2、地方政府“缺钱”，依托土地财政支撑基建发展，“托市”意图明显

  从动机上来说，地方政府“缺钱”，“托市”意图明显。一方面，5城当前均适逢大拆大建时期，城建需要下对房地产有依赖。金华、嘉兴、湖州等虽已具有完备的商业产业配套，但在城市基建方面缺乏更新。如义乌建设了绕城高速、轻轨、隧道等；嘉兴提出了“百年百项”建设目标等，这一类城建需要大量财政资金支持，而房地产业作为全社会产值较高、关联行业较多的重要产业，自然是政府依赖对象。另一方面，5城土地财政依赖度相对较高，土地出让占财政收入接近55%。2020年5城国有土地出让金收入占政府财政收入比重均在55%上下，高于全国水平，其中金华土地出让金收入达770.6亿元，占全市财政收入61%。高土地财政依赖度下5城对房地产市场调控自然缺乏力度。

  （四）地市火热拉动内生购房需求，藏富于民成为楼市翻盘的核心原因（本节有删减）

  毋庸置疑，土拍火热，地王频出是此轮浙西楼市上行的直接导火线，可以看出，政府托市意图显著，但归根结底，楼市需求的支撑还需要购房者买单。对于浙西五城而言，多数属内生型城市，以本地需求为主，少数城市早期由上海、杭州等外溢投资客驱动，目前投资客基本已撤场，本地需求接棒，成为支撑此轮上行行情的中坚力量。

  1、嘉、湖投资客“退场”，本地需求接棒，衢州、丽水、金华内需主导（略）

  2、购买力分化，拆迁户、企业主不差钱，刚需打工者月供首付承压

  浙西五城目前以本地需求为主导，不过刚需和改善购买力之间存在显著分化：改善客群主要集中在本地公务员、高管，“棚改造富”拆迁户和外出做生意的企业主，这类群体购买力充裕，买房无压力，购房多是出于资产增值保值需求，嘉兴在售的核心区域140平以上总价250-350万左右的中高端改善产品，在一次性付款的高要求下仍能保持开盘即罄。金华高端项目中海九樾项目均价逼近3万元/平米，还以全款优先、绑定车位等方式筛选客户，也依旧能取得开盘去化80-90%的佳绩。丽水高端客群的总价承受力可达500-600万元，对于此类客群而言，不差钱却缺好房，本地自建房相较千篇一律的商品房无论是户型设计、面积段大小还是居住舒适度都更高一筹，高净值人群实则缺少换房动力。

  刚需客群则主要集中在本地工薪阶层、外来打工人员还有部分郊县进城谋求更好教育资源或居住环境的乡镇客群，购房主要是为了满足自住需求。随着房价的不断上涨，企业谋求高溢价空间，提升潜在购房门槛（高首付，绑定车位等），这部分客群还是存在购买力见顶的征兆。譬如嘉兴，在全款买房、绑定附加条件下，少部分刚需被迫离场，选择二手房或甘愿老破小；再如金华、丽水、衢州，刚需购房天花板在200万元，月供、首付压力均较大。

  3、经济百强县浙西占8席，一县一产，郊县购买力直逼主城

  对于浙西五城而言，藏富于民，一县一主导产业，郊县购买力甚至高于主城。经济层面来看，18个入围2020年全国百强县的浙江城市中，8个来自于浙西5城下属县市，主要集中在金华、嘉兴，金华市区发展实则不如下属代管的义乌、永康、东阳，故而也有“浙江的金华，中国的永康、亚洲的横店，世界的义乌”的说法。嘉兴如是，海宁、桐乡在市政和楼市发展上相对独立，房价直逼甚至超过嘉兴主城区。

       郊县购买力高于主城与浙西城市独特的产业发展模式密切相关，民营经济活跃，每一个县市基本都有独立的产业体系，个体私营老板众多，藏富于民。譬如嘉兴下属桐乡的羊毛衫，海宁的皮草，湖州下属长兴县的化纤织物、蓄电池；安吉县的椅业、竹业；德清县的生物医药、新能源；金华下属义乌的小商品市场、永康的建筑、五金、东阳的横店影视、红木、建筑等，丽水的零售超市、松阳县茶产业等，不仅国内驰名甚至远销国外，这类私营业主的购买力可见一斑。

       此外，值得关注的是，2020年上半年，为了降低新冠疫情对经济产生的不良影响，中央对房地产信贷政策整体中性偏积极，央行三度降准，释放长期资金约1.75万亿元，并两度下调LPR利率，5年期以上LPR累计降幅达15个基点。基于此，多地也推出了“经营贷”等产品支持小微企业发展，激活区域产业经济活力，充分落实普惠金融政策和“六稳”“六保”工作要求。而浙西5城郊县的私营业主无疑是重点扶持对象，而在实体经济不振，房地产却“高歌猛进”的鲜明对比之下，这些资金也变相流入房地产，成为浙西楼市“起飞”的无形推手之一。

  03

  典型城市：嘉湖“一房难求”

  金华“弱市强县”，衢州、丽水分化加剧（略）

  （一）嘉兴：市场库存见底“一房难求”，房企“价外加价”提升溢价空间（略）

  （二）湖州：政府回购、高铁开工、地王频出加剧楼市上涨预期（略）

  （三）金华：弱市强县，市区“严控”下维稳，义乌、永康等房地价飞涨（略）

  （四）衢州：供不应求、地王预期推升房价，内需主导下购买力持续分化（略）

  （五）丽水：“地王”新高加速在售项目解套，高价地集中入市竞争加剧（略）

  04

  总结展望

  “地王”撬动本地居民恐慌入场

  中长期增长动能不足

  （本节有删减）

  （一）地王是“导火线”，政府为“隐形推手”，藏富于民“回暖”原动力（略）

  （二）短期政策“严控”、数据“失真”，预期2021年成交量价平稳

  目前来看，浙西5城依据市场热度不同，基本都出台了诸如限购、限售、限价、限签等政策调控楼市，因而从短期来看，数据“失真”还将持续一段时间，预期2021年浙西五城量价有望和2020年持平或微增。除了政策控制等“人为”原因，目前浙西楼市的主要问题：

  一是供应“受限”，市面上无房可卖，或待售或尾盘，下半年整体的供应量也不会太大；二是购买力分化加剧，高端改善不差钱，刚需购买力基本见顶，整体市场呈现出改善买不到好房子，刚需连入市都困难的尴尬境地。考量到刚需仍是购房主力，在薪资没有明显上涨的情况下，无论从能力还是意愿来看，整体购房需求都有延后释放的可能。三是市场火热一定程度导致了价外加价等乱象丛生，购房隐性成本也在无形增加，随着浙东浙西房价价差的逐步弥合，整体外部投资热情也将有回落的情况，从2021年以来嘉兴、湖州等投资性需求“退场”我们也可看出端倪，少了这部分需求的支撑，短期内楼市成交上行的动力也在下降。

  （三）需求透支严重，3-5年“横盘”概率较大，省内地位难于改变

  中长期来看，市场“高热”预期难以长久，3-5年“横盘”概率较大，主要是基于当前购房需求支撑并不稳固。此前浙西一直处于浙江的价格洼地，经过此轮补涨，与浙东的价差也在逐步弥合，加之调控加码，投资需求也在逐步撤场，转变为内需主导市场。而从城市基本面数据来看，浙西五城无论是在GDP产量、常住人口数或人均可支配收入上皆名列浙江省后位，短期市场火热只是需求集中释放使然，后劲难免不足。加之 在房价快速上涨的影响下，已经提前透支了一部分刚需购房需求，刚需客户的购买力已有“见顶”迹象，也使得难以支撑浙西楼市后期的高增长态势。

  值得关注的是，浙西多宗高价地成交，后期高端项目集中入市，去化将承压，企业需避免“站最后一班岗”。集中供地的“副作用”在于土地的集中入市也会传导到新房的入市时间，同质化竞争难免加剧。对于高端改善购房者而言，无疑是“福音”，挑选空间在增大，而对于品牌开发商而言，在融资收紧、利润空间收窄的双重压力下，若无优质学区和商品配套加持，后期预计也将面临去化难等问题。