[中房研协]7月投资销售处于低位，市场仍处于回调区间

  01

  商品房销售面积和销售金额涨幅继续回调

  7月成交处于低位

  1—7月份，商品房销售面积101648万平方米，同比增长21.5%；比2019年1—7月份增长14.5%，两年平均增长7.0%。商品房销售额106430亿元，增长30.7%；比2019年1—7月份增长28.0%，两年平均增长13.1%。

  7月，中央层面继续表态坚定“稳房价、稳地价、稳预期”调控立场，对市场过热的城市进行约谈和监测，对房地产企业“三道红线”规则打补丁，如将商票纳入负债监管，拿地销售比不得高于40%等，政策环境依旧从严。

  进入7月后，受市场周期性因素供应减少、调控政策和利率上调等影响，商品房成交量有所收缩，1-7月销售面积和销售金额同比涨幅较1-6月分别减少8.2个和6.2个百分点，同比涨幅仍处于回调区间，8月大概率将继续走弱。

  7月商品房销售面积13013万平方米，为今年最低单月，较上月减少41.5%，较去年同期减少8.5%，与2019年7月基本持平。单月数据出现下调一方面完成上半年业绩冲刺后，市场和企业进入休整期，销售出现回调；另一方面7月多个重点城市因疫情暂停线下销售活动，对市场成交产生一定影响。销售面积同比转负，是市场发生趋势性改变的重要指标，指标再次转正需要一定时间进行恢复。

  分类物业销售看,住宅销售数据同比涨幅仍明显高于其他物业类型，较上月涨幅回落幅度也最大；商业营业用房同比涨幅最低。

  从各地区销售情况看，中部地区市场持续发力，销售面积同比涨幅最高，但销售金额涨幅低于东部地区。东北地区两项指标涨幅回落幅度也超过其他区域，其中销售金额涨幅低于销售面积且回落速度加快，房价处于下调区间。

  02

  房地产开发投资同比增速走势趋稳

  1—7月份，全国房地产开发投资84895亿元，同比增长12.7%；比2019年1—7月份增长16.5%，两年平均增长8.0%。住宅投资63980亿元，同比增长14.9%。

  1-7月全国房地产开发投资同比增幅逐月回落，回落幅度逐步收窄趋稳，同比指标系统逐渐摆脱疫情因素影响，能够更加真实反映开发投资的走势。7月底监管部门要求重点房企买地金额不得超年度销售额的40%，并购项目也计算在内，房企投资规模受到限制，房企弯道超车不复存在。针对房地产企业投资、融资两端的调控政策不断加强，企业面临市场占有率和资金双重考验，需要思考更加理性的投资策略。

  月度数据方面，7月新增房地产开发投资额12716亿元，环比减少28.8%，同比增长1.4%。开发企业在结束上半年冲刺后进入调整周期，项目新开工速度放缓，建安工程等支出相应减少，符合市场规律。无论是单月投资金额还是同比增幅都处于一年来的低位，作为重要的市场先行指标，开发投资在未来几个月预期进入负增长区间，进一步确认了市场调整的趋势。

  从物业类别投资上看，住宅类投资涨幅明显高于其他物业类型。与上月相比，各物业类型涨幅均有不同程度收窄，办公楼投资涨幅收窄幅度最大。

  从地区来看，中部地区领涨全国，同比上涨20.0%，东部、西部涨幅超过一成；与上月相比，东北地区涨幅回落更为明显。投资规模上，东部地区45306亿元高于其他三区域的总和，西部地区略高于中部地区。

  03

  房屋新开工面积同比下滑

  1—7月份，房屋新开工面积118948万平方米，下降0.9%。其中，住宅新开工面积88474万平方米，增长0.4%；办公楼新开工面积2948万平方米，下降19.9%；商业营业用房新开工8317万平方米，下降13.6%。

  1-7月，商品房累计新开工面积低于去年同期，仅商品住宅新开工面积保持微弱涨幅。7月房屋新开工面积17660万平方米，环比减少34.4%，较去年同期少21.5%，同比跌幅较前几个月明显扩大。主要受调整期开发企业新开工意愿减弱和前期土地成交面积减少影响，进而也将对开发投资呈现向下拉动的作用。

  新开工连续多月同比下降，且可以预期的未来降幅还将继续下降，需要密切关注各分类市场新开工情况，尤其是住宅新开工出现大幅下降的情况会对后续市场供应有负面影响。商办市场新开工下降可以认为是市场博弈与选择的结果。

  04

  房地产开发企业到位资金增速继续回落

  1—7月份，房地产开发企业到位资金118970亿元，同比增长18.2%；比2019年1—7月份增长19.2%，两年平均增长9.2%。其中，国内贷款15402亿元，下降4.5%；利用外资44亿元，下降44.4%；自筹资金35533亿元，增长10.9%；定金及预收款45398亿元，增长38.3%；个人按揭贷款18953亿元，增长17.0%。

  1-7月，房地产开发企业到位资金增速较上月回落5.3个百分点，依然处于高位。在企业到位资金中销售回款是主力，定金及预收款和个人按揭贷款涨幅最大，占全部资金的54.1%；企业自筹资金也是主要资金来源，占全部资金的29.9%。国内贷款降幅继续扩大，仍与银行贷款集中度管理，房贷额度受限等因素有关。

  从资金来源构成看，国内贷款比重在下降，企业自筹资金比重上升，而后者融资成本则远高于前者，尤其是民营企业，主要靠自筹资金渠道融资，这也导致近期不少大型民营开发企业出现现金流问题，由于银行和开发企业的密切关系，应防止开发企业出现连锁资金反应，进而影响到银行信用。

  05

  土地购置面积保持负增长，

  土地成交均价继续上涨

  1—7月份，房地产开发企业土地购置面积8764万平方米，同比下降9.3%；土地成交价款5121亿元，下降4.8%；土地成交均价5843元/平方米，上涨4.9%。

  1-7月，土地购置面积和成交价款仍保持负增长，跌幅较1-6月略有收窄；土地成交均价逐月上涨，且高于去年同期。7月重点城市集中供地进入空档期，三四线城市供应明显增加，成交规模也随之上涨。拿地销售比不得超过40%的红线可能导致部分房企由于投资受限，拿地意愿降低。

  06

  住宅待售面积持续减少

  7月末，商品房待售面积50864万平方米，比6月末减少215万平方米。其中，住宅待售面积减少270万平方米，办公楼待售面积减少26万平方米，商业营业用房待售面积增加19万平方米。

  今年以来，商品房待售面积整体呈现跌多涨少，但涨跌波动幅度较小。7月末住宅待售面积保持下降趋势，办公楼较上月略有减少，商业营业用房继续小幅增加。