[克而瑞]百强单月业绩同比下降20.7%，宝龙房托赴港IPO（8月）

  内容提要>>>

  ► 百强房企8月单月业绩同比下降20.7%

  ► 集中供地缺席但量跌价升，强三线成投资主力

  ► 8月房企新增融资额环比下降41.0%

  ► 8月房企让利折扣有限，蓄势迎接金九银十

  ► 许家印卸任恒大地产董事长 陈序平获任龙湖执董

  ► 宝龙房托赴港IPO，阳光智博换股万物云

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  1 合约销售

  百强房企8月单月业绩同比下降20.7%

  核心观点

  2021年8月，百强房企单月实现销售操盘金额7745.7亿元，同比下降20.7%、环比下降10.7%。下半年以来百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期，7月、8月连续两月单月业绩同比下跌。从今年以来的累计数据看，1-8月百强房企累计销售操盘金额较2019年和2020年同期分别增长29.1%和21.6%，但自二季度以来增速呈持续放缓趋势。 

  从企业表现来看，8月40家典型上市房企除中国恒大和建业集团，其余38家全部实现累计业绩同比增长。单月业绩方面，8成房企同比降低，其中超半数企业单月业绩下降超20%。此外，16家企业单月业绩环比下降。具体来看，绿城中国和越秀地产8月表现突出，单月分别实现业绩225.4亿元和132.8亿元，同环比均实现增长。

  我们预计，随着“金九”传统销售旺季的到来，部分房企将提前布局，加大供货力度，供求皆有望企稳回升。目前，在政策力度的持续提升下，房企纷纷积极优化“三道红线”指标。从短期来看，房企需要加快开发、保证供货，积极营销、促进去化及回款，以提升现金回流、加快资金周转效率，实现稳健、高质量增长。同时，从中长期来看，房企也要更加关注产品升级，加强产品打造、提高产品适销性，以提升产品的核心竞争力。

  2 企业拿地

  集中供地缺席但量跌价升
强三线成投资主力

  核心观点

  在重点城市二轮集中土拍仍旧缺席的影响下，8月投资力度下降，但量跌价升。本月30家典型房企新增土储总建面为971万平方米，环比下降48%；新增土地成交价格719亿元，环比下降37%；平均楼板价7400元/平方米，与上月相比上升21%。均价上升主要是由于虽然土地市场热度较低，但由于热门强三线城市无锡、温州、东莞等有土地出让，拉高平均楼板价。 

  热点三四线城市仍为本月投资主力。整体来看，30家典型房企本月土储成交结构中，三四线城市占比较高，拿地金额占比达到74%，东莞、汕头、嘉兴等强三线城市居前列。区域分布方面，30家典型房企投资额40%位于珠三角区域，东莞拔得头筹；其次为长三角区域，投资额占比31%。 

  9月不少重点城市第二轮集中供地入市，但调控严格预计企业仍将谨慎拿地。8月受到已发布第二轮集中供地公告的城市中止或延缓了二轮土拍和三四线城市供地节奏调整等因素影响，30家典型房企拿地积极性持续降低，超半数企业没有拿地。此外热点城市土地端调控仍在深入，深圳、杭州等多个城市重启二轮集中供地，除了调低溢价、加强购地资金审查等措施外，深圳、杭州、南京等城市还对企业参与竞拍地块数量做出了限制。加上拿地金额不得超过销售额40%的红线传闻，预计9月30家典型房企拿地仍将保持理性。

  3 企业融资

  8月房企新增融资额环比下降41.0%

  核心观点

  融资总量：2021年8月100家典型房企的融资总量为633.22亿元，环比下降41.0%，同比下降52.4%，自2020年11月份以来，房企的单月融资连续10个月均呈现同比下降，“三条红线”调控体系下，房企也在积极降杠杆，值得注意的是，中期业绩会多家房企管理层表示当前境外债窗口期不明朗，下半年到期的境外债将计划用自有资金进行偿还，未来房企融资量或将持续较低的态势。从融资结构来看，境内债权融资393.61亿元，环比下降36.2%，同比下降56.5%；境外债权融资132.98亿元，环比下降56.1%，同比下降35.8%；本月资产证券化融资105.74亿元，环比下降23.4%，同比下降30.9%。 

  融资成本：2021年截至8月100家典型房企新增债券类1融资成本5.44%，较2020年下降0.63个百分点，其中境外债券融资成本达6.82%，下降1.01个百分点，境内债券融资成本4.29%，较2020年下降0.15个百分点。单月来看，8月房企融资成本5.09%，环比上升0.36个百分点，同比下降0.16个百分点。其中境外融资成本7.37%，环比上升1.35个百分点；境内融资成本3.48%，环比下降0.57个百分点。房企融资利率在2.75%-12.00%间，境内发行债券主要以国企央企和龙头民企为主，利率基本在5%以下，而境外发债的企业融资成本最高达12.00%，企业融资持续分化。

  企业表现：本月融资总量最高的企业为招商蛇口，融资总量约61.91亿元，主要是为子公司的贷款进行担保。从企业梯队来看，2021年1-8月平均额最大为10强房企，平均融资额230.2亿元，4个梯队的融资额均同比下降，TOP31-50梯队同比降幅最大。成本来看，4个梯队均较2020年全年下降，其中10强梯队的融资成本最低，为4.21%，下降幅度为1.74pct，降幅最大。

  4 营销策略

  8月房企让利折扣有限
蓄势迎接金九银十

  核心观点

  8月房企营销力度一般，折扣范围和折扣力度都比较有限，营销仍然以活动营造气氛为主，但也不乏唐山等城市出现打折降价潮，部分房企因恶意降价更被政府约谈。8月，全国房地产市场继续降温，29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降22%和10%，一线城市成交整体仍处高位，而受供应低迷影响25个二、三线城市成交持续走低，仅厦门、杭州部分城市成交环比有所回升。市场行情转淡，房企营销活动减少，积蓄力量准备中秋、十一黄金周等节点。 

  截至到当前金融政策收紧对房企回款产生明显影响，不少房企通过专项让利举措、加强与银行沟通、成立回款小组、纳入业绩考核指标等举措提升回款率。从CRIC市场调研来看，上半年以来山东济宁、菏泽等城市二手房停贷，一手房放款速度也普遍滞后2-3个月，部分甚至延长半年。年中业绩会上，不少管理层也表示放款周期有延长，像时代中国内部统计显示，目前公司放款周期在2个月以上，金茂、富力管理层也表示政策收紧以后按揭放款受到影响。对此，我们建议企业内部成立专项小组和加强回款考核，外部一方面活动让利刺激付款比例，另一方面积极与银行沟通，尽可能争取额度。 

  展望9月，房企将积极营销，但资金回笼目标和利润下行的双重压力导致企业陷入两难境地，折扣力度上会更加灵活机动。政策轮番加码后，房地产市场已有所降温，盈利层面，短周期内房企整体的盈利水平下降同样已是行业趋势。既要刺激业绩增长回笼更多资金，又要面对利润率下行压力，房企进入两难境地。因此我们预计房企会把握9月、10月传统销售旺季和中秋、国庆两大营销节点扩大营销举措，冲刺业绩，但折扣力度上设置上会根据地方市场动态调整，保障利润。根据CRIC监测，景瑞已经推了出为期40天的“景瑞宠粉节”，金地也有“金九看房节”活动。

  5 人事变动

  许家印卸任恒大地产董事长
陈序平获任龙湖执董

  核心观点

  8月，恰逢房企年中业绩发布，典型房企高层曝光次数显著提升，从108家监测企业的人事变动情况来看，8月高层变动频率和数量同环比均上升。

  8月17日，国家企业信用信息公示系统（广东）显示，恒大地产集团更换董事长、总经理以及法人代表。许家印不再担任恒大地产董事长，柯鹏卸任总经理、法人代表等职位，新任董事长、总经理和法人代表均为赵长龙，其目前职位为恒大物业执行董事兼副董事长。有媒体询问后接近恒大人士表示，此项变更系借壳深深房A回A股终止后的正常变动，未涉及具体管理架构、股权的变化。

  8月25日，龙湖集团控股有限公司发布公告称，陈序平于公告日获委任为公司执行董事。资料显示，陈序平现年39岁，担任龙湖集团副总裁，兼任地产航道总经理及投资委员会委员。陈序平自2008年加入龙湖集团曾担任成都龙湖总经理。其于2008年毕业于清华大学土木工程专业，取得硕士学位。陈序平亦为龙湖集团若干子公司的公司董事。

  6 战略动态

  宝龙房托赴港IPO
阳光智博换股万物云

  核心观点

  本月房企多元化业务主要集中在商业地产、基金、物业管理、城市更新板块。基金是新涌现的热点，金科和宝龙分别推出了私募基金和房托基金。商业地产则维持了上个月的热度，雅居乐和金茂有所参与。除此之外，物业管理板块和城市更新板块作为热门赛道，持续有房企参与。其中，天津成立城市更新基金，由天津城投发起，涉及的房企数量达17家，涉资600亿。

  宝龙房托IPO，旗下持有资产包含8个购物中心。8月27日，宝龙地产发布公告称，建议分拆宝龙商业房地产投资信托基金在港交所独立上市。相比越秀房托和招商局商业房托——以零售、写字楼、酒店等为资产组合，宝龙房托基金将旗下持有资产只专注在购物中心上。据悉，截至2021年6月30日，宝龙房托基金初步包含8个优质购物中心，组合的总楼面面积达740635平方米。该房托基金的主要目标是透过拥有并投资于来自中国商业及零售物业的优质经常性租金收入，为基金单位持有人提供稳定的分派、长期可持续的分派增长及提升商业及零售物业的价值。待建议分拆及上市完成后，宝龙房托基金将不会从事物业开发业务。 

  阳光智博换股万物云，以提升竞争优势。8月5日，阳光城发布公告称，拟以持有的阳光智博100%股份战略投资万物云，并换取万物云4.8%股份。即万物云在现有股权的基础上向阳光智博全体股东增发4.8%的股份，阳光智博全体股东按照在阳光智博的各自持股比例进行换股。本次交易后，将保留阳光智博品牌，同时与万物云可以共同设立新品牌。而对于新增项目，公司可以根据项目定位选择使用的品牌。物业服务公司纵然是资本市场的宠儿，但自6月份物业股集中上市以来，近两月物业股都呈现下跌趋势。在此背景下，双方合作或将激发更大的价值，提升竞争优势。