[克而瑞]山东省三四线城市（八十三）：菏泽篇

  ◎  作者 / 杨科伟、姚郑康

  菏泽是棚改大市，据菏泽市2021年政府工作报告披露，“十三五”时期实施棚改42.2万套，完成征收6125万平方米，位居全国地级市首位。

  由于菏泽主城产业单一，因此对下辖乡镇缺乏人口和资源的吸引力。随着2019年后棚改陆续收尾和信贷快速收紧，菏泽这一曾因“棚改造富”房价两年翻倍的城市房地产市场进入艰难时期。据实地调研来看，当前牡丹区在售项目近百个，其中不乏数个千亩大盘。基于庞大的待开待售住宅存量和羸弱的居民购买力，菏泽楼市中短期内将继续处于缓慢“去库存”阶段。

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  2019年后房价两连跌
北城、西城等刚需板块降价近千元

  2016年中至2018年中菏泽新房市场进入高热期。商品住宅成交均价由4000元/平方米翻倍增长至7000元、平方米。2017年全市商品住宅销售面积达555万平方米。新房市场量价齐升的主因是棚改货币化安置下，大量购房者持现金入市置业。

  前期棚改安置客户为市场消化，且后续棚改转为实物安置并逐渐收尾，2019年起新房市场进入下行期。至2021年主城区成交均价连续两年回落，较2019年初高点下降8%。目前主城区内在售项目近百个，广义消化周期超过4年。由于竞品繁多、同质化严重且客源有限，2020年后多数在售项目以价换量，部分项目渠道分销占整体成交比重超过70%。

  主城区内各板块略有差异，东城和东南板块房价降幅较小，8%以内；城中、北城和西城板块则房价回调显著，降幅接近15%。

  据实地调研情况，东城和城中板块当前房价超过6000元/平方米，是具有良好学区的改善片区。其中东城板块为城市核心，配套较新且发展相对成熟，因此房价降幅较小。城中板块为老城，且受二手房市场中安置房的冲击较大，因此房价较2019年初高点回落约1000元/平方米。

  东南板块为未来城市发展重心，区域内兼具刚需和改善产品。受“菏定一体化”以及高铁站、机场等配套支撑，板块房价相对坚挺。但板块内在售项目过多，各竞品间销售分化明显。

  北城和西城板块均以刚需为主，购房者购买力薄弱且观望性强。因此在售项目普遍存在滞销现象，新加推房源价格较前期有较大下降。如鲁商蓝岸公馆2021年降价幅度达17%，某品牌房企两项目由2018年首开8000元/平方米均价降至4200元/平方米。

  总而言之，2019年以后菏泽新房市场急剧转冷。主城区全域降价、分销下购房者出现严重观望情绪。据实地调研情况来看，我们认为导致这一现象除人口、经济等客观因素外，棚改收尾、信贷收紧和前期粗放式供地是三个主要原因。

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  人口分散、经济疲弱下
居民购房需求有限且购买力薄弱

  菏泽虽然全市人口较多，但分布相对分散且未向主城区虹吸。据第七次人口普查数据，截至2020年底菏泽共有常住人口880万人，曹县、郓城县、牡丹区、单县人口超百万。据实地调研了解，曹县、郓城县、单县等“百万人口大县”相对独立，人口流动和资源循环自成一体，牡丹区不具备虹吸能力，主城区购房需求有限。

  另一方面菏泽经济增速较慢，以农业为主的产业结构民富基础薄弱。2020年菏泽实现GDP3483亿元，比上年增长3.9%，横向对比全国其他三四线城市而言增速较慢。产业上菏泽为传统粮食、畜牧产地，其中2020年粮食总产793.95万吨，位居山东省第一。经济特点与产业特性下，以主城区内为代表的购房者购买力相对薄弱。

  总之，在人口分散、经济较弱的客观因素下主城区房地产市场长期面临购房需求有限和购房者购买力薄弱两个弊端。因此在棚改货币化安置叫停后，新房市场下行压力骤增。

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  2019年后棚改停滞
“无款可依”下居民购买力遭遇瓶颈

  薄弱的民富基础下，棚改货币化安置是居民购买力的最主要来源。2017年和2018年是菏泽集中“大拆大建”阶段，两年全市分别开工新建及货币化安置22.2万套和12.7万套。短期内庞大客群携安置资金涌入楼市是新房市场高热的主要原因。

  随着棚改“断崖式”收尾，居民购房资金出现断供。2019年后全市棚改规模骤降，至2021年计划开工量已降至2万套以内，较2017年减少10倍。其中主城区棚改已基本停止，2020年开工4800套，2021年仅计划开工1000套。同时2019年以后棚改安置政策由货币化安置改为实物安置。新增刚需购房者购房资金出现断供现象。

  另外需要补充的是，主城区内棚改安置房普遍由本地中小房企承建。2019年后随着市场下行，承建房企多遭遇较大资金压力，棚改安置房出现延期交房甚至烂尾现象。这一现象更是加重了新房市场购房者的观望情绪。

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  涉房贷款三面收紧
刚需购买力雪上加霜

  2021年后逐渐收紧的信贷政策对新房市场更是雪上加霜。据实地调研情况，信贷政策收紧主要体现在三个方面。主城区以刚需为主的客群特点下，公积金贷款要求收紧影响最大。

  2020年9月起菏泽公积金贷款满额（30万元）要求在两方面收紧。一方面公积金最低月缴存基数由500元上调至1000元，另一方面公积金缴款年限由须连续缴纳半年提高至5年。以北城某项目为例，2021年多数刚需购房者已无法获得满额公积金贷款。因此刚需购房者购买力受到较大影响。

  2021年初起涉房贷款征信环节对收入证明严格审查。购房者制作假收入证面或一年内出现信用违约均将面临房贷退贷。

  2021年7月起严查首付款流水来源。购房者首付流水须为自有资金，民间借款或信用贷款等均不可作为首付款。

  总之，信贷政策在贷款额度、贷前调查和首付款流水审查三方面的收紧使得购房者购买力在失去棚改支撑后更加捉襟见肘。此外2021年后主城区二手房贷款陆续出现断贷现象，但二手房市场体量有限，因此对整体市场影响较小。

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  宅地出让偏好大体量、高容积率
导致大盘林立、高层库存积压

  粗放式供地则使得菏泽新房市场在市场下行期间严重的供过于求。主要体现在大体量和高容积率两方面。

  单个地块体量过大，导致主城区大盘林立消化周期长。由于主城区内多数宅地在出让时尚未完成地块内拆迁安置，政府急于尽可能的出让更大体量的地块以尽快回笼资金用于安置。因此2016年-2018年间每宗宅地平均建筑面积超过450亩，其中过半数宅地共计53宗建筑面积超过500亩。受此影响下，至2021年尚有建邦中央公园、绿地花都、中铁牡丹城、华地翡翠公园等千亩大盘，下行周期下这一类大盘销售周期均接近10年。

  宅地容积率设置极高，导致高层产品同质化严重、存量积压。由于前期棚改采取货币化安置措施，老城区整体拆迁后新增住房需求较多。因此2016年后新增供应宅地普遍设置了较高统计率，近五年平均容积率均超3。实行实物安置后供地风格并未适时修正，2019年后主城区内共计28宗宅地容积率超过3.5，总建筑面积达311万平方米。随着高容积率地块陆续入市，2020年起如东城和东南板块竞争加剧，同质化严重下存量快速积压。

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  返乡置业节点明显、效果显著
可占月销售规模一半以上

  正如上文所说，菏泽经济发展缓慢且产业单一。据“七普”数据，15-59岁人口的比重较“六普”下降8.07pts，共计38.1万人。大量劳动力人口外出就业，进而新房市场存在明显的返乡置业节点。

  据实地调研情况，每逢节假日，如春节、五一、十一等，案场到访与销售流速出现显著增长。如某北城项目五一3天假期销售套数可占当月总量一半以上。因此各项目普遍会针对返乡节点推出特价房或提高分销点位。

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  地缘性购房且偏爱现房
2019年后客群组成向乡镇下沉

  市场长期下行下，当前菏泽主城区购房者以本地客群为主。在棚改安置、购买力薄弱、信贷收紧等因素影响下，主城区购房群体呈现两个主要特点：

  客群容量降低，向周边乡镇下沉。由于主城区内居民多为棚户区改造对象，或货币化安置已于前期购房置业，或实物安置已有多套住房。因此主城区内首套刚需和二套刚改客群容量明显降低，2019年后城中以及北城和西城等刚需、刚改项目已将高层产品拓客向周边乡镇下沉。如华地翡翠公园高层产品逾90%成交来自乡镇购房者。

  购房者偏爱现房，品牌房企无产品力溢价。相比于品牌房企的产品力和口碑，购房者更看重楼盘的实际工程进度，对现房颇具偏爱。这一方面是由于2013年前后菏泽出现了一批烂尾项目，以及2019年后部分棚改实物安置小区出现工程延期现象，另一方面品牌房企迫于现金压力折价销售使得产品力与品牌力大多破产。

  客群地缘性购房特征明显。本地居民安土重迁情节较深，北城和西城板块最为明显。作为房价较低的刚需板块，购房者置业有明显地缘性。如绿地城成交客群中超7来自周边及邻近乡镇。

  此外，需要补充的是学区是购房者置业选择的首要指标。如具有自建小学的华地翡翠公园连续2019年和2020年成为主城区年销售面积前五。

  总而言之，棚改收尾、信贷收紧下菏泽房地产市场的下行周期将继续持续。事实上2020年下半年政府一度通过回购新房用于安置和延迟新房预售入市将狭义库存消化周期降至13个月，但随后多个房企在售项目以价换量使得计划流产。可见，这一类“救市”治标不治本，不应局限于短期“去库存”，应当借鉴曹县、单县经验发展新兴产业，弥补居民民富基础薄弱的短板，从而在长期上缓解当下面临的困局。

  典型项目一：中南花城

▲实景图

  地理位置：新牡丹路与长城路交汇处西北角 物业类型：洋房、高层建筑面积：1100万平方米装修：毛坯上次加推售价：高层5100元/平方米

  项目点评：本项目位于北城板块，总建筑面积400亩，体量在主城区范围内适中。2017年首开，因土地处置原因前期销售产品以洋房为主。至2021年洋房产品已售罄，在售房源为高层。2021年5月加推，售价为5100元/平方米，较2018年下降约700元/平方米。

  项目当前主打刚需，购房者以地缘性客户为主。项目进入销售周期中后期，利润诉求下渠道分销力度较小。相比周边竞品2万元/套的分销佣金提成，本项目仅500/套，因此项目客群以自然到访和老带新为主，月均销售流速40套。

  在售主力户型为94平方米二室和103平方米三室。总价50万以内小户型销路较旺。

  典型项目二：绿地城

▲实景图

  地理位置：广州路与外环路交汇处南500米 物业类型：洋房、别墅建筑面积：60万平方米装修：毛坯上次加推售价：高层5500元/平方米

  项目点评：本项目位于北城板块东部，为绿地双子塔配建项目。定位改善，当前在售主力户型为112平方米三室和131平方米四室。

  2019年底首开表现不佳，一方面源于相邻竞品绿地理想城销售周期早于本项目对潜在购房群体形成拦截；另一方面本项目改善的定位与板块刚需属性略有错位。

  2021年后随着周边竞品绿地理想城和国璟府陆续降价，本项目定价较高下销售流速较慢。至最近一次加推，预售价格较首开下降8%左右，月均流速30套。

  受板块刚需属性限制，且与城市向东南发展的主线背离，项目在售户型中最小户型112平方米三室最为畅销。

  典型项目三：陕建广州路壹号

▲实景图

  地理位置：广州路与闽江路交汇处西南角  建筑面积：洋房、高层建筑面积：45万平方米装修：毛坯上次加推售价：高层5500元/平方米，小高层6600元/平方米

  项目点评：本项目位于东南板块，共分为四期开发。其中一期为洋房、二期为小高层，三期和四期为高层。

  2019年4月项目首开，得益于首开推出的洋房产品是板块内稀缺产品，首开去化率达90%。2019年12月推出二期，随着同质化竞品入市小高层产品销售流速逐渐降低。当前日均案场到访量为15组，分销占比40%左右。

  客群组成上，洋房改善客户以企事业单位和公务员为主，占比超80%。小高层和高层刚需客户则以乡镇购房者为主，占比50%左右。