[克而瑞]2021年三季度中国房地产总结与展望（中篇）

    04

  城市篇

  三季度迎下行“拐点”

  四季度供应放量难挽成交颓势

  2021年三季度，楼市增长动能明显转弱，迫于资金压力，房企开工放缓，供应稳中有降；同时热点城市调控持续发酵和信贷监管进一步收紧的双重影响下，成交规模一降再降，“金九”成色明显不足。分能级来看，一线供不应求，北、上、深均保持较高热度；二线稳中有降，三四线加速下行，不同城市分化加剧：此前沿海高热城市受政策调控作用明显降温，譬如南京、宁波、常州、佛山、惠州等7-8月成交同比均有不同程度回落，而政策相对稳定且居民购买力有一定积累的区域中心城市如海口、呼和浩特、银川、西宁楼市逐步升温。

  预判四季度，首先明确“房住不炒”的政策主基调，房地产金融政策仍将全面趋紧的局面短期内将不会发生实质转变，基于此，楼市整体成交增长动能也将转弱，累计同比降幅稳步收窄，至年末或将跌至负区间，不过“热点恒热”的分化格局不会发生根本性逆转：核心一二线供不应求的格局还将延续；相较而言，弱二线和广大缺乏基本面支撑的三四线下行压力依旧较大，即便“以价换量”，去化效果依旧难言乐观。

  总结

  01

  新房供应：持续回落，一线“坚挺”，四季度预期阶段性放量

  2021年三季度，受上半年新开工进度放缓影响，房企推盘积极性下降，三季度商品住宅供应面积继续回落，相关增速骤降并进入负增长区间。自二季度5月起全国新房供应规模已低于过去两年同期水平，至三季度8月新房供应面积较2020年和2019年跌幅已分别扩大至17%和13%。

  各能级城市新房供应规模均低于往年同期，其中一线城市规模相对平稳，二三线城市三季度内则回落显著，分化加剧趋势下北海、惠州、江阴、莆田等供应面积较二季度均有明显缩减。

  1、7-8月供应同比降19%，一线微降5%，二线跌幅22%居首

  7-8月，100个重点城市商品住宅新增供应面积8285万平方米，同比及较2019年同期分别下降19%和10%，月均供应面积较二季度月均下降16%。

  4个一线城市整体供应581万平方米，同比仅降5%，较2019年同期增长35%，月均供应面积较二季度月均上升7%。对比二季度来看，广深两城供应放量，月均推货规模分别上升26%和63%。北京7-8月供应规模较2020年和2019年持平；上海供应回落明显较2021年二季度和2020年同期均有下降。总的来看，三季度一线城市新房供应普遍放量，“保刚需”的方针下广深加强刚需房入市，仅上海受新房集中入市新政影响供应规模有所下滑。

  25个二线城市新增供应共计3992万平方米，较2020年和2019年同期分别下降22%和15%，月均供应面积较二季度也降17%。三季度整体二线城市新房供应强度显著下降，主要受中西部及东北地区二线城市断供拖累。“以销定产”下房企在三季度减轻了对销售流速不佳的弱二线城市的供应节奏，如昆明、天津、太原、南宁、长春等新房加推强度较2019年同期及2021年二季度均有显著减弱。此外，南京、郑州、武汉、合肥等强二线城市受调控政策收紧和自然灾害影响，7-8月供应面积较往年也出现一定下滑。值得注意的是，中西部地区中西安、成都、济南等上半年楼市升温城市7-8月均有大量新房加推，其中西安供应较过去两年同期体量均翻倍。

71个三四线城市新增供应3712万平方米，同比下降18%，较二季度月均下降17%；2019年同期基数较低背景下较之下降9%。超六成以上三四线城市三季度新房供应规模较二季度下降，主要集中在施行“以价换量”的欠发达城市如北海、许昌、贵港、岳阳、上饶等，以及部分市场大热但调控监管收紧城市，如金华、江阴、常州、泉州等。徐州、湖州、无锡、莆田等强三线城市则仍是房企关注重点，在“调控空窗期”内上述城市7-8月供应面积同比涨幅超40%，较2019年同期均有大幅上涨。

  2、9月供应环比增10%，同比降39%，一线领涨，二三线分化 

  28个重点城市9月预估供应面积约2531万平方米。受市场下行影响规模较2020年同期降39%，对比7-8月来看供应已开始放量，环比增10%。

  一线城市商品住宅新增供应面积356万平方米，环比大增37%显著。北京和深圳多项目集中入市，环比分别上涨73%和135%，其中深圳预计9月新增供应超百万平方米，同比增29%。广州供应面积继续收窄，同、环比分别降34%和3%。

  二三线城市新增供应面积2175万平方米，环比上升7%。正如上文所说，房企普遍加快在重点城市的推货节奏和力度，成都、杭州、南京、武汉和苏州等核心城市9月预计新增供应规模均超百万平方米。仅徐州、西安、宁波、厦门、济南等小部分城市因调控新出等缘故环比回落。但同比来看，仅长春、南京、常州、无锡等小部分城市规模同比上升，市场景气不佳下多城供应规模处于历史较低水平。

  02

  新房成交：一降再降，信贷收紧、调控加码下全年规模看跌

  2021年三季度，全国新房成交由二季度“由稳转跌”趋势进一步下行，至8月百城商品住宅成交规模连续4个月缩减，单月较2020年和2019年同期降幅扩大至22%和12%，连续6个月缩减。

  各能级城市中仅一线城市成交规模保持稳定，二三线城市整体均较2021年二季度及2020年同期显著回落。城市间分化更加显著，中西部及东北地区欠发达城市楼市下行程度加剧。

  1、7-8月成交同比降18%，三四线下行加剧，跌24%超百城平均

  7-8月，全国100个重点城市商品住宅成交面积8386万平方米，较2020年和2019年同期分别下降18%和9%，月均成交面积相较二季度下降18%。

  4个一线城市总计成交615万平方米，较2020年同期和较2021年二季度分别微降2%和3%，较2019年同期增长24%。充裕的购房需求支撑下一线城市三季度成交规模仍维持较高水平；但受制于土地和新房集中入市带来的短期供应不足，相较前值仍有一定回落。广州在新房“禁收价外款”和“收紧人才限购”、二手房“增值税2改5”和“二手房指导价”等连续调控下，三季度楼市销售表现冷淡，同比降幅达23%。而北上深三城虽也有一定政策收紧和调控新规出台，如二手房指导价、积分摇号、新房集中供货等，但充足购房需求支撑下7-8月新房成交规模较2019年同期均增长25%以上，其中深圳月均成交规模较二季度上升32%。

  26个二线城市成交共计4239万平方米，较2020年和2019年同期分别下降14%和11%，月均成交面积较二季度下降20%。轮动与分化现象在三季度愈发凸显，此前沿海高热城市受政策调控作用明显降温，小部分区域中心城市则初见翘尾行情。一方面，三季度合肥、西安、武汉、杭州和南京陆续出台了包括对限购、限贷、限售政策的收紧以及摇号规则的细化，叠加二手房市场指导价与信贷政策收紧，上述城市楼市非理性购房需求短期得到抑制，7-8月成交面积同比或较二季度有显著回落，如武汉、南京同比分别回落31%和22%。另一方面，调控政策相对稳定且居民购买力有一定积累的区域中心城市如海口、呼和浩特、银川、西宁楼市逐步升温。7-8月呼和浩特成交面积达220万平方米，同比增长131%；银川更是连续数月房价涨幅居全国榜首。

  70个三四线城市商品住宅总成交面积3532万平方米，较2020年和2019年同期分别下降24%和10%，月均成交面积较二季度下降18%。东部沿海强市与边缘弱市市场表现分化加大，调控与信贷收紧下部分高热城市已有降温迹象。汕头、金华、宁德、漳州、日照等沿海强市7-8月成交规模较2019年同期增长超20%。而 “以价换量”成为在售项目冲量常态后，对楼市成交刺激效用边际递减，购房者观望情绪加剧下楼市进一步降温。玉林、防城港、淄博、宝鸡、上饶、钦州等边缘弱市成交规模同比降幅超230%。值得注意的是，佛山、芜湖、泉州、绍兴等此前高热城市在三季度出台新政收紧调控后，7-8月新房成交规模较二季度月均已出现20%以上收窄。

  2、“金九”爽约，同环比齐跌，成都、天津、西安等逆势上行

  28个重点城市9月预估成交面积约2000万平方米，“金九”销售表现料将冷淡收场。环比降5%，较2020年和2019年同期分别降23%和15%。

  一线城市总成交为250万平方米，同环比分别下降35%和22%。深圳9月虽迎来了供应放量，但受二手房指导价政策影响改善换房客户锐减，成交表现同环比回落。上海和北京则受制于新增供应规模不足，受制约下购房需求难以充分释放，成交面积同比分别降27%和44%。

  二三线城市总成交1750万平方米，环比下降2%，同比降21%。重点城市保持较高市场热度，厦门、成都、合肥、济南、杭州和长沙成交面积较2019年同期上涨30%以上；武汉、西安、苏州、南京规模环比再增。其余城市楼市下行压力加大，如南宁、昆明、长春、福州等市场动能明显转弱，规模同环比及较2019年同期均有不同幅度下降。

  03

  二手住宅：三季度成交规模持续降级，市场调控“风头正盛”

  2021年三季度市场持续走低，上半年“小阳春”行情在线，4月起“二手房指导价”、“限贷升级”等调控政策频出，市场进入下行通道。截至季度末，核心城市成交规模回归2019年水平，杭州、青岛、厦门等上半年行情火爆的核心城市规模显著降级。

  1、调控加码致成交规模“5连降”，累计同比增幅持续收窄至23%

  据CRIC数据统计显示，2021年1-8月二手房累计成交面积11364万平方米，同比增长23%，虽市场表现好于往年同期但同比增速较上半年显著回调。基于去年下半年以来二手房市场热度持续高涨，在“因城施策”的调控下各热点城市相继出台调控新政，一线城市广深“带头”出台二手房指导价，东莞、成都等紧随其后，至今已有12城先后出台二手房指导价控市，市场热度自4月起逐步降温，月成交量实现“5连降”。7-8月累计成交2439万平方米，较去年同期回落27%。基于上半年市场火爆，1-8月累计同比仍保持20%以上涨幅。

  2、7-8月同比跌27%，一线降幅33%居首，二三线仅天津同比持增

  一线城市成交面积总量增速放缓，前8月累计同比涨幅22%，但7-8月同期成交量下降33%。其中上海仍是一线“领头羊”，前8月成交量为1833万平方米，同比上涨32%；北京也保持较高热度，前8月累计同比增速分别为49%；广州受二手房指导价政策出台成交有所抑制，前8月累计同比增速回落至33%；深圳二手房市场仍显低迷表现，前8月累计成交面积301万平方米，累计同比跌幅扩大至5成以上，7-8月累计成交量仅去年1/5，其原因在于调控政策持续加码抑制需求，叠加房价居高不下购房者观望情绪加重，深圳市场长期下行趋势确定。

  二线城市成交面积前8月成交量为6201万平方米，同比增长24%，热点城市受调控影响普遍降温，各城市分化持续加剧，其中重庆成交规模突破1000万平方米，前8月累计同比增长49%，合肥、武汉市场表现持续高光，2020年前8月成交总量累计同比收涨超4成；天津、厦门、苏州等城市也有2成以上增幅，其余城市均有不同程度增长；三季度杭州市场进入负增长，成交规模弱于去年同期，前8月累计同比下降15%，成都市场持续低位运行，前8月累计同比收跌22%。

  三四线城市前8月整体成交面积为830万平方米，同比增长21%，7-8月同比回落19%，其中佛山、衢州上半年翻倍增长，7-8月稳步回落，因而前8月累计成交同比收窄至6成以内，佛山因周边广深莞调控辐射成交受限规模显著下行，三四线中仅东莞市场持续回落，前8月累计同比增速扩大至29%。

  3、9月10城同比降幅扩大至44%，深、杭等近半数城市“腰斩”

  三季度末，各省市成交规模持续下行，上半年市场高热自年中起已回归理性，叠加三季度热点城市新政频出，青岛、杭州、厦门等市场遇冷回调，月成交规模继二季度后再度“三连降”。整体来看，9月全国10个重点城市二手房成交体量为359万平方米，环比回落18%，同比跌44%。

  从日成交数据具体来看，10个核心城市环比普遍回落，仅南京同比增长32%市场坚挺，北京、大连、杭州、青岛、厦门环比回落30%左右；同比来看，降幅持续扩大，其中深圳市场长期低位运行，同比回落77%，三季度杭州、青岛市场显著回落，本月同比均有6成以上下降。 

  房价：三季度增长“见顶”，一线增速放缓，二三线涨跌参半（本节有删减）

  2021年以来，全国各能级城市房价指数“先扬后抑”，尤其是步入三季度，房价指数环比普遍回落，整体市场进入“调控时代”，房价增长得到抑制。

  以不同能级城市房价涨幅来看，一线城市加速放缓，上海、北京等房价虚高现象得到抑制，二线城市稳中有降，三四线城市持续分化，市场轮动效应向中西部强三四线城市转移，各类稳房价政策频出，部分经济弱市在房企普遍降价抢收回款的营销手段下更是难有起色。

  1、70城房价同、环比增速放缓，一线环比涨幅较6月“腰斩” （略）

  2、三四线频出“限跌令”稳房价，东南沿海和内陆强二三线补涨

  从CRIC监测的2021年8月105个重点城市新建商品住宅成交统计均价看，长三角与珠三角沿海热点城市依旧处于房价前列，核心一二线城市房价产生分化：本月深圳新房均价突破85000元/平方米“一枝独秀“，高出第二的上海近30000元/平方米，其原因在于本月南山区单价破10万元高价盘集中入市拉高城市均价，而部分高房价城市相继出台限价政策调控市场，上海、北京、厦门等城市房价涨势受到抑制。此外，三亚由于新盘区域分散拉低城市均价，本月跌出榜单前10；东莞、南京等前期涨幅较快的城市增速显著放缓。

  在同比涨幅上，江浙及中西部三四线城市出现补涨，一二线核心城市如深圳、杭州、重庆等均有20%以上较高涨幅，深圳更是高达58%。对比去年同期，房价涨幅前10城市入榜门槛上升至18%。值得一提的是，房价涨幅前列的城市由东南沿海城市向内陆转移，德阳、西宁等中西部城市在轮动效应的作用下出现明显的补涨行情，基于城市本身房价基数较低，本轮补涨房价涨幅仍处健康区间。

  从各能级城市来看，一线城市房价仍居高不下，城市间出现分化。上半年受严格调控房价有所抑制，北京、广州房价稳中有降，环比跌幅分别为6%和3%；上海在新房政策持续加码的严苛调控下涨势得到抑制，环比增长3%，同比1%几乎持平；深圳因高价盘集中入市本月同、环比大幅攀升，环比增长近4成。

  二线城市房价涨跌参半，25个重点城市中11城环比增长，杭州、西宁涨幅最高，分别为31%和22%，杭州或是高价盘集中入市拉高均价，西宁受轮动效应出现显著补涨。值得一提的是，房价环比下跌城市均控制在6%以内跌幅，二线城市购买力较为充沛，叠加“两集中”政策下房企普遍收拢资金，营销战略普遍保守，城市房价仍有较强支撑。

  三四线城市市场持续分化，轮动效应下强市愈强、弱市愈弱。76个三四线城市中38城房价同比上涨，其中东南部沿海城市及部分中西部城市出现补涨但涨幅可控。部分如岳阳、江阴等经济基本面普通的三四线城市先后出台“限跌令”抑制房价“跳水”，环比分别小幅增长6%和1%；而一些本身经济实力不济叠加购买力透支的三四线弱市，房企纷纷打出“零首付”、“首付分期”等促销手段收回款，房价也应声而落，池州、东营、三明等市房价环比普遍回落超10%。

  05

  库存：狭义库存5.8亿平高位波动，去化周期超1年，广义库存由升转降（本节有删减）

  1、8月末商品房待售面积稳中有降至5.1亿平方米，住宅、办公持续回落（略）

  2、三季度狭义库存高位微增5.8亿平方米，三四线持稳，仅一线同环比齐跌

  2021年三季度，狭义库存延续稳中有增态势。据CRIC监测数据，2021年8月百城商品住宅库存量达到了57953万平方米，环比上涨0.3%，同比增长2%。8月恰逢传统营销淡季，叠加中央信贷收紧，热点城市调控加码，楼市明显降温，供需两淡，成交降幅略高于供应，使得狭义库存延续小幅微增态势，较上月上涨了189万平方米。

不同能级城市狭义库存与上月相比变动不大，涨跌幅均在1%以内，仅一线韧性较强，环比持降。同比来看，二线涨幅4%，在不同能级城市中居首；一线得益于良好的成交表现，整体库存量仍显著低于去年同期水平；三四线供求持稳，同比小幅微增1%。

  具体来看，一线城市中，北京、上海、深圳狭义库存同环比齐降，北京供应显著缩量，成交热度亦有回落，供求比维持低位，仅为0.5，总体仍保持供不应求格局。上海、深圳成交热度延续，调控层层加码下，项目开盘去化情况均有不同程度回调，但降幅可控，狭义库存延续稳中有降态势。值得关注的当属广州，因部分房企担忧多次申请预售将造成指导价接连下浮，索性一次性推出更多货量，导致供应大增，不过受限于调控政策持续发力，叠加房贷放款周期普遍延长，广州市场降温特征明显，新房成交创年内次新低，同比跌幅扩至31%，因而狭义库存环比增长7%，是一线城市中唯一一个狭义库存环比保持增势的城市。

  二线城市中，北部内陆城市诸如沈阳、青岛、太原8月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量前3。多数城市库存量与上月相比变动不大，涨跌幅均在10%以内，西安因浐灞、高新、城北区域供应集中井喷，狭义库存环比涨幅达20%，居百城之首。6成共18城8月库存同比上涨，涨幅显著的集中在北部和中部等弱二线城市，譬如青岛、兰州、昆明、郑州、西安、南宁、武汉、银川、哈尔滨、南昌等，库存积压情况显著。在13个库存下降的城市中，贵阳、重庆跌幅显著，均超40%。

  三四线城市狭义库存同、环比均呈现涨跌参半，不同城市间分化持续加剧，汕头、绍兴、张家港、江门、东莞、日照、扬州、淄博、舟山、临沂、衡阳、钦州、防城港、金华、常州、连江、佛山、福清、台州、永泰、来宾、太仓、岳阳等同环比齐增，库存风险稳中有增；其中日照、淄博、临沂、钦州、防城港等城市主要源于历史遗留问题，库存基数较大，叠加成交转淡，使得狭义库存稳步攀升；而东莞、金华、常州等东南沿海城市则主要受到政策“调控”影响，成交被抑制，数据实难反映真实的市场需求。此外，部分长三角城市迎来轮动行情，芜湖、泰州、淮北等城8月库存环比持降，同比跌幅均在50%以上。

  3、8月末消化周期增至13个月显著高于去年同期，三四线涨幅近3成

  2021年三季度因市场热度明显转淡，成交增长动能转弱，狭义库存保持小幅微增态势，去化周期则延续上行走势，由2021年年中的11.2个月上涨至13个月，分能级来看，一线成交热度延续，市场韧性较强，去化周期环比微降至10.21个月，但仍显著低于2020年同期水平。二三线去化周期同环比齐增，三四线成交显著下行致去化周期激增至14.73个月，高于百城平均，去化风险浮出水面。

  具体来看，一线城市分化加剧，北京、广州去化周期均在1年以上，上海、深圳则低于8个月，库存风险相对较小，整体去化周期变动情况与狭义库存变动情况基本一致，仅广州一城出现同环比齐增，且涨幅均在2成以上，主要是因调控层层加码下，新房市场逐渐回归理性，叠加房贷放款周期普遍延长，使得置换需求被压抑，狭义库存稳中有增，加之居民购房热情回落，去化周期增至13.26个月，高于去年同期水平。

  30个二线城市中仅有哈尔滨、太原、大连3个城市库存消化周期超过2年，以北部城市居多，成交相对惨淡；多数城市去化周期在12个月以内。从变化情况来看，商品住宅消化周期同、环比均是涨多跌少，其中哈尔滨、兰州、青岛、昆明等面临去化周期大于15个月且同环比齐增，整体库存风险依旧较大。与之形成鲜明对比的是，呼和浩特、福州、石家庄等成交热度回升，去化周期环比均有不同程度的回调，显著低于2020年同期水平。

  因三四线城市成交显著回落，去化周期同环比齐增，且增幅在不同能级中居首，库存压力骤增。整体来看，下跌城市以东南沿海三四线为主，汕头、宁德、三明、太仓、盐城、无锡、泉州、莆田等城市8月末消化周期维持在一年以下，库存见底且同环比均保持降势。而永泰、防城港、宝鸡等基本面缺乏支撑的三四线城市消化周期高达30个月以上，且同环比齐增，库存风险依旧较大。

  4、三季度广义库存由升转降至37.8亿平，一线回落、二三线同比涨幅收窄（略）

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  展望

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  06

  供应：土地和新开工支撑一线四季度放量，全年总量预期稳中微增

  预判后市，料全年供应规模将持稳同比微增5%。2021年前8月百城商品住宅供应面积累计同比增1%，房企到位资金紧缺下预计会加快已开工未预售项目和持销项目入市。

  一线及强二线城市将成为四季度供应放量的主要落脚点。“以销定产”下加快新房销售表现较好城市货量入市将成为房企的普遍决策之举。

  弱二三线城市则仍将面临供应不足。一方面楼市下行的环境下房企将减少弱二三线城市纯新盘的入市，多以持销项目的续推加推为主；另一方面，上半年三四线城市土地成交规模同比降20%，待开发项目的减少也将制约新房供应面积的放量。

  此外值得注意的是，四季度整体供应面积较三季度放量，但大概率仍低于过去两年同期。一方面核心22城土拍两集中以及上海施行新房集中供应等政策约束，另一方面弱二三线城市上半年房地产投资与新开工进度大幅放缓，各线城市新房供应规模均将受到一定制约。

  07

  成交：全年预期高位回落，一线延续供不应求，三四线加速下行

  预判后市，全年新房销售规模预计将微降，四季度楼市情绪与市场预期将进一步悲观。2021年前8月百城商品住宅成交面积累计同比增21%，基于调控政策与信贷监管短期内将继续收紧加码的判断，一方面当前高热的一二线城市受调控政策影响部分非理性购房需求将得到抑制，另一方面涉房贷款资质审查和贷款利率上浮将继续劣化弱二三线城市居民购房需求的释放。

  各能级全年新房销售规模增速预计较前三季度将进一步降低：一线城市虽在购房需求支撑下仍将维持供不应求的整体表现，但受制于供应不足和调控政策收紧，预计全年新房销售规模增速将降至20%。

  二线城市中强市与弱市分化加剧，强二线城市市场表现将与一线城市类似，而弱二线城市叠加信贷政策后将面临购房群体容量与购买力双重收窄，两相作用下预计二线城市全年新房销售规模增速将降至10%。

  三四线城市将更广范围量价双降，“以价换量”效用边际递减，市场观望情绪加剧。同时信贷政策收紧与利率提高则将使当前成交较热的部分强三线城市同样面临较大下行压力。预计三四线城市全年新房销售规模将同比下降10%。

  08

  二手住宅：信贷收紧致需求“见顶”，热点城市成交规模预期高位回落（略）

  09

  房价：调控“高压”，一二线房价稳中微降，三四线“以价换量”加速下行（略）

  10

  库存：核心一二线库存或将持稳微升，三四线去化周期拉长，风险加剧

  预判2021年四季度，我们认为，狭义整体库存稳中有增，主要是基于成交转淡，总体成交降幅预期高于供应。不过城市间分化将持续加剧：

  一线城市整体库存量有望持稳或小幅微降，但降幅有收窄趋势。供应层面，土地成交规模尚属高位，在资金“捉襟见肘”的情况下，房企也会集中力量办大事，抢工期争取年前集中供应，加速资金回笼；成交层面，即便下半年信贷收紧，成交增长动能放缓，一线城市仍是“人+钱”的集中地，购买力相对旺盛，供求齐增也会带动库存量持稳或微降。

  而库存压力将主要集中在基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，诸如永泰、防城港、宝鸡等，这些基本都是人口净流出的城市，目前商品住宅消化周期均在30个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。

而就广义库存而言，预期将高位持稳，主要是基于狭义库存微增，房企新开工意愿不足。一方面，多城二次集中供地延期，土地成交规模受限；另一方面，房企在“三条红线”的客观压力下，资金面不会特别充裕，开工意愿不会太高，从已披露的8月新开工数据我们不难看出端倪，8月全国房企房屋新开工面积16554万平方米，环比降6%；较2020年和2019年同期分别下降16.8%和14.7%。房企审慎态度下新开工大幅减缓，单月规模已降至疫后最低。基于此，后期未开工地块量预期稳步上涨也将使得广义库存延续高位。

  附表

  附表1：2021年7-8月100个重点城市新建商品住宅新增供应情况（单位：万平方米）（略）

  附表2：2021年7-8月100个城市新建商品住宅新增成交情况（单位：万平方米）（略）

  附表3：2021年8月105个典型城市新建商品住宅成交均价情况（单位：元/平方米）（略）

  附表4：2021年8月末100个重点城市商品住宅狭义库存及消化周期（单位：万平方米，月）（略）

  附表5：2021年8月末100个重点城市商品住宅广义库存量及其变动情况（单位：万平方米）（略）

  05

  业绩篇

  下半年增速放缓

  四季度供货去化承压

  2021年前三季度，市场整体销售表现分化，上半年特别是一季度，部分热点城市延续了去年末以来的热度，市场整体购房情绪升温提振楼市表现。但二季度以来，受房企货量供应不足、二三线城市市场降温影响，百强房企销售承压、单月业绩增速呈放缓趋势。三季度，百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期。

  目前，行业增速放缓叠加房企投、融两端调控力度的不断加强，企业投资和扩张动能相应降低。四季度，房企需加快开发、保证货量供应，加强营销和折扣力度、促进销售去化及现金回笼。新常态下，规模房企整体战略需以谨慎经营为主，在开发和销售端也对企业的经营效率、供货节奏及去化效率提出了更高的要求。

  总结

  01

  业绩：下半年百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期

  2021年前三季度，中国房地产市场的整体销售表现呈现出一定的分化。上半年特别是一季度，部分热点城市延续了去年末以来的市场热度，市场整体购房情绪升温提振楼市表现。但在房企货量供应不足、二三线城市市场降温，以及去年同期销售恢复、业绩同比基数回升等多方面因素的影响下，二季度特别是6月以来百强房企单月业绩增速呈放缓趋势。下半年，百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期，7月、8月连续两月单月业绩同比下跌，且跌幅明显放大。

  02

  格局：百强房企各梯队门槛持续增长，前30房企保持规模优势（略）

  03

  企业：逾8成百强房企累计业绩同比增幅超15%，部分企业表现突出（略）

  04

  目标：规模房企目标完成分化，逾3成企业1-8月完成度不及60%

  2021年，企业对业绩规模增长的总体预期延续谨慎的态度。从企业目前的目标完成率来看，截至8月末在披露年度业绩目标的近半数百强房企中，有近4成企业的业绩目标完成率在65%以上，其中9家企业目标完成率高于70%，业绩完成度较佳。

  但同时，百强房企整体的目标达成情况表现出一定的分化。受下半年以来企业业绩增速放缓的影响，截至8月末有近3成房企目标完成率仅在60%-65%之间，也有逾3成房企的目标完成率不及60%，四季度去化压力较大。

  具体来看，截至8月末大发、首开、新力、滨江、金地、绿城、景瑞、正荣等房企的业绩表现较为突出，目标完成率在70%以上，预计全年大概率能超额完成业绩目标。其中，大发近年来的业绩增速和目标完成率都居于行业前列，2021年650亿元的总可售货值相对充裕，1-8月目标完成率达86.9%。此外，融信、宝龙、美的置业、旭辉、中梁、华润、招商蛇口、龙光等规模房企截至8月末的目标完成情况也处于行业领先水平。

  （略）表：部分规模房企2021年业绩目标及1-8月目标完成情况（亿元）

  展望

  05

  四季度房企需加快开发、保证货量供应，积极去化回款

  近年，随着融资“三道红线”、投销比管控等政策相继出台，房地产行业监管不断收紧。行业增速放缓叠加房企投、融两端调控力度的不断加强，企业短期偿债压力加大、投资和扩张动能相应降低。特别是下半年以来货量供应不足、叠加二三线城市市场降温、项目去化率表现不佳，房企整体销售承压。四季度，房企需要加快开发、保证货量供应，积极营销、促进销售去化及现金回笼，加快资金周转效率，实现稳健、高质量发展。

  长期来看，目前规模房企整体战略需以谨慎经营、防范风险为主。未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”转变，在开发和销售端也对企业的经营效率、供货节奏及去化效率提出了更高的要求。同时，随着不同城市市场分化加剧，企业的销售策略需要更具针对性。在一线和热点二线城市积极供货推盘、提升周转效率。在需求不足、竞争激烈的低能级城市深化销售渠道，加强营销和折扣力度、加速现金回流。此外，也要持续关注产品升级，加强产品打造、提高产品适销性，以在日趋激烈的市场竞争中保持发展优势。