[易居研究院]百城人口与房地产市场发展研究报告

人口流入带动楼市发展，特大城市房地产潜力最大

  上海易居房地产研究院9月29日发布《百城人口与房地产市场发展研究报告》。报告显示，人口流入带动楼市发展，特大城市房地产潜力最大。

  报告核心观点如下，城镇化不断推进，城区人口规模显著上升。2019年我国有93座城市的城区常住人口规模突破百万大关，相比2010年增加16个。城区人口突破千万的城市有6个，分别是上海、北京、重庆、广州、深圳和天津，东莞和武汉离人口破千万仅一步之遥。2010年至2019年，成渝地区和南方强三线的城区人口年均增速较高。在西部大开发和促进中部地区发展战略的背景下，多产业从沿海地区向西部转移，东部打工人口逐渐回流，城区人口年均增速排名前10的有4个是来自成渝地区；南方强三线城市，如惠州、珠海、东莞等，这些城市因长三角、珠三角、海西的经济与城市群的快速发展，作为该地区的第二梯队城市，人口吸附力逐步增强。“大城市化”效应不断加强，城镇化向大都市化迈进。2010-2019年，百城城区人口增量过百万的城市总共有20个，包括东莞、广州、天津、深圳、武汉、重庆等，多是城市人口基数大，能级高的城市，“大城市化”效应不断加强。Ⅱ型大城市新房市场处于快速成长阶段。Ⅱ型大城市，商品住宅成交面积年均增速最高，达8.9%，说明新房市场处于快速成长阶段。但受限于城市能级，人口吸附力弱于其他三类城市，城区人口增速为2.6%。在楼市繁荣周期中，这类城市住宅市场容易出现需求透支。部分城市房价或已被透支，而部分城市房价长线看存在低估可能性。观察40城房价年均涨幅与城区人口年均增速的差值，差值较大的城市，长线看可能房价存在透支，尤其是城市能级相对低的，比如洛阳、哈尔滨、石家庄等；差值较小的城市，长线看房价可能存在低估，尤其是城市能级相对高的，比如杭州、天津、青岛等。

  报告正文如下：

  一、研究背景和意义

  在经济持续发展，以及政府推进户籍制度改革、支持农民工进城等的背景下，我国城镇化水平不断提高，城市常住人口持续增长。2020年全国城镇化率达63.9%，比2010年提升14个百分点。

  近几年国家发改委印发的《新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中要求，各类城市根据资源环境承载能力和经济社会发展实际需求，可以合理放宽落户条件，从城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇取消落户限制，到要求城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市全面取消落户限制，再到规定城市落户政策对租房者、购房者同等对待，允许租房常住人口在公共户口落户。户籍改革步伐不断加快，国家正在有序放开放宽城市落户限制。国家发改委也将“农业转移人口有序有效融入城市”设为推进新型城镇化和城乡融合发展的首要任务，未来几年城市常住人口将会继续增加，将会有更多的城市实现城市人口规模层级的跨越。

  对于房地产市场来说，“长期看人口”是一致的共识，人口的流入流出是影响一个城市房地产市场的基本因素。本报告梳理了 2010 年以来城区人口排名前100的城市的城区人口变化，并选取了40个重点城市，研究其人口流动与房地产市场之间的关系。

  点击查看完整版报告：[易居研究院]百城人口与房地产市场发展研究报告