[中房研协]9月市场继续回调 核心指标短期难以走出负增长区间

  商品房销售面积和销售金额累计涨幅继续回调，单月同比连续三个月负增长

  1—9月份，商品房销售面积130332万平方米，同比增长11.3%；比2019年1—9月份增长9.4%，两年平均增长4.6%。商品房销售额134795亿元，增长16.6%；比2019年1—9月份增长20.9%，两年平均增长10.0%。

  1-9月商品房销售面积和销售金额同比涨幅持续回调，较1-8月分别减少4.6个和6.2个百分点。在严格的政策指导下，市场信心不足，整体市场降温趋势不改。

  9月房地产政策仍然以“维稳”为主，本月底央行召开的房地产金融座谈会指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。金融政策对企业资金面造成的压力，有望逐步得到缓解。随着市场的不断降温，行业主要诉求为在坚持“房住不炒”的前提下调控政策能够适当放松。

  9月商品房销售面积较上月有所回升，但明显低于往年同期水平。9月销售面积16139万平方米，同比下降13.2%，较2019年9月下降6.9%。9月为传统销售旺季，今年由于多方因素造成市场相对冷清。近期部分房企违约爆雷事件引发行业系统风险担忧，将导致未来市场预期继续下行。金融信贷政策能否有所放松是行业企稳与否的关键。

  分类物业销售看,住宅同比涨幅最高，商业营业用房趋于与去年同期持平。各物业类型两项指标同比涨幅均持续收窄，销售金额的回调幅度更大，住宅回落幅度最明显。

  从各地区销售情况看，东部和中部地区销售面积和金额同比涨幅处于相对较高区间，东北地区则出现量价齐跌。各地区两项指标同比增速均处于回调区间，销售面积回调幅度趋近，东部和中部地区销售金额回调幅度空间更大也更明显。

  房地产开发投资同比增速继续回落，单月低于去年同期

  1—9月份，全国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%；比2019年1—9月份增长14.9%，两年平均增长7.2%。其中，住宅投资84906亿元，增长10.9%。

  1-9月全国房地产开发投资同比增幅回落至个位数，较1-8月减少2.1个百分点。值得关注的是，办公楼和商业营业用房投资开始转向，同比呈现负增长，商业项目的投资环境需要得到进一步改善。在住宅投资上也存在压力，企业拿地动力和项目开工进度都明显受到信贷融资环境影响。

  月度数据方面，9月新增房地产开发投资额14508亿元，环比增加10.2%，同比减少3.5%。纵向看，年内开发投资单月同比持续回落，9月首次进入负增长区间。三道红线政策要求下，踩线企业不得不收缩债务规模，提前归还融资贷款，导致现金流极其紧张。金融机构收紧对房地产企业放款，直接导致了企业在土地购置和项目施工、开工上的投资力度明显降低。

  从物业类别投资上看，仅住宅投资同比增长，与上月相比涨幅收窄2.1个百分点；办公楼及商业营业用房均进入负增长区间。

  从地区来看，中部地区领涨全国，同比上涨14.3%，与上月相比涨幅回调幅度也是最大，收窄2.8个百分点，其次西部地区收窄2.5个百分点。投资规模上，东部地区以59381亿元高于其他三区域的总和。

  房屋新开工面积同比跌幅持续扩大

  1—9月份，房屋新开工面积152944万平方米，下降4.5%。其中，住宅新开工面积113374万平方米，下降3.3%；办公楼新开工面积3847万平方米，下降20.3%；商业营业用房新开工10778万平方米，下降17.5%。

  1-9月，商品房新开工面积跌幅持续扩大，较1-8月扩大1.3个百分点，其中住宅和商业营业用房跌幅扩大，办公楼跌幅略有收窄。9月房屋新开工面积17442万平方米，较上月增长5.4%，较去年同期少13.5%，较2019年9月减少15.2%。

  新开工面积持续下滑，一方面是商品房销售和投资进入区间，企业新开工意愿不强；另一方面在金融政策限制下，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑，新开工项目得不到合理的贷款支持，导致部分企业项目暂缓开工或停工停建。随着市场和信贷政策的调整，项目未来将获得较好的金融支持，促进新开工规模逐步恢复。

  房地产开发企业到位资金增速继续回落

  1—9月份，房地产开发企业到位资金151486亿元，同比增长11.1%；比2019年1—9月份增长16.0%，两年平均增长7.7%。其中，国内贷款18770亿元，下降8.4%；利用外资59亿元，下降36.9%；自筹资金47212亿元，增长6.1%；定金及预收款56689亿元，增长25.6%；个人按揭贷款24124亿元，增长10.7%。

  1-9月，房地产开发企业到位资金增速较上月回落3.7个百分点。从企业到位资金结构来看，定金及预收款和个人按揭贷款是企业主要的资金来源，占全部资金的53.3%；自筹资金占31.2%，占比较上月提高了0.9个百分点。从资金增幅看，定金及预售款涨幅最大，但涨幅回调幅度也最明显，较上月收窄5.7个百分点，商品房销售市场的不景气产生直接影响。9月银行对企业放贷仍未放松，国内贷款降幅持续扩大，较1-8月扩大2.3个百分点。四季度房地产信贷政策可能迎来“纠偏”，房贷投放“平稳有序”，额度也将更加充足，企业资金周转压力将得到一定程度缓解。

  土地购置面积持续负增长，土地成交均价涨幅扩大

  1—9月份，房地产开发企业土地购置面积13730万平方米，同比下降8.5%；土地成交价款9347亿元，增长0.3%；土地成交均价6808元/平方米，上涨9.7%。

  1-9月土地购置面积保持负增长，跌幅收窄1.7个百分点，土地成交价款重回上涨区间；土地价格逐月上涨，同比涨幅扩大。9月重点城市第二批集中供地，优质地块集中成交也一定程度拉高了土地成交均价，但在土拍规则限制下，整体溢价率处于低位。土地市场低热之下，现金流稳健的房企，可以把握住较低成本增加优质土储的机会。

  商品房待售面积持续减少

  9月末，商品房待售面积50285万平方米，比8月末减少296万平方米。其中，住宅待售面积减少185万平方米，办公楼待售面积减少39万平方米，商业营业用房待售面积减少61万平方米。

  9月末商品房待售面积较上月末继续小幅减少，同比增加1.4%。其中住宅待待售面积与去年同期持平，办公楼和商业营业用房分别同比减少2.8%和1.7%。