[中房研协]2021年9月典型城市二手住宅市场分析

  一、 二手住宅相关政策 

  9月，为进一步维护房地产市场秩序的稳定，芜湖、沈阳、厦门围绕学区房出台相关政策，严禁利用学区房炒作房价的行为；北京市海淀区发布行业内部自律倡议，抵制中介恶意争夺房源的行为，同时，以部分热点小区为试点，发布二手房交易指导参考价，供中介机构参考；珠三角地区肇庆、珠海、惠州、东莞四个城市拟调整二手住宅转让个人所得税税率，降低个人转让二手住宅交易成本，有助于提高二手房流动性。

  二、典型城市二手住宅交易情况分析

  2.1北京二手住宅成交面积超过上海，位列第一

  9月，典型城市二手住宅成交面积合计702.3万平方米，较上月减少20.5%，绝对额减少181.4万平方米。从环比数据来看，除南京、郑州呈现上涨，其余典型城市成交量均有明显下跌；从同比数据来看，十三个典型城市成交量较去年同期均有所减少。具体来看，北京二手住宅成交面积位列第一，成交量为116.6万平方米，环比减少22.1%，较去年同期下降26.9%；上海成交面积为98.3万平方米，环比减少34.6%，同比降低62.4%；天津成交量为94.4万平方米，环比减少9.3%，同比减少13.0%；重庆、南京、广州、武汉成交量分布在50万至80万平方米之间；其余城市成交量均未超过40万平方米，其中，成交量最低的为厦门，为10.7万平方米，环比减少50.2%，同比减少65.4%。

  2.2    厦门成交套数不足一千

  9月，十三个典型城市二手住宅共成交7.8万套，除南京、郑州环比有所增加外，其余城市成交套数环比及同比均有所减少。从具体城市来看，北京成交套数居十三个典型城市首位，达到1.26万套，环比下跌21.1%，较去年同期减少27.3%；上海紧随其后，成交1.20万套，环比下跌33.2%，较去年同期减少61.3%；天津成交套数为1.12万套，重庆、南京、广州、武汉成交套数分布在0.5万-0.9万套之间；其余城市成交套数均低于0.35万套，其中，厦门成交套数最少，为989套，环比减少52.5%，较去年同期下降66.9%。

  2.3     多个城市二手住宅销售价格由增转跌

  2.3.1   上海环比跌幅居典型城市首位

  根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数，9月，天津、重庆、南京、成都环比上涨，其余典型城市二手住宅价格环比均有不同程度的下跌。天津环比上升0.6个百分点，涨幅位列第一；其次重庆环比上涨0.3%；南京、成都环比涨幅均为0.1%；深圳二手住宅销售价格环比持续下跌，降幅为0.5%；上海环比下跌0.6%，跌幅居首。同比涨幅最大的为北京，较去年同期高9.7%；其次广州同比涨幅为9.6%；其他城市中，上海、南京、成都、合肥同比涨幅均超过5%；天津、青岛二手住宅价格同比分别增加1.7%、1.2%。

  从定基指数的角度来看，9月，典型城市二手住宅价格整体均高于上年12个月平均价格，其中涨幅最大的为广州，高于上年平均价格12.2个百分点，北京、上海分别高于上年平均价格11.4%、9.9%；成都、深圳、南京、合肥、重庆均高于上年平均价格5个百分点以上；天津二手房销售价格高于上年平均价格0.7个百分点，位列典型城市末位。

  2.3.2 南京144平方米以上大户型价格涨幅突出

  从结构上看，9月二手住宅交易市场上，三种户型涨幅整体呈现回落，从具体城市来看，重庆、合肥、郑州90平方米以下户型价格涨幅高于其他两种户型；天津、成都、青岛、厦门90-144平方米户型价格涨幅较大；南京、北京、深圳、上海144平方米以上户型价格有显著增长。

  三、 二手住宅与新建商品住宅成交情况对比

  3.1     新建商品住宅成交总量持续下滑

  9月，典型城市新建商品住宅成交面积为1066.9万平方米，环比减少6.46%，绝对额减少73.7万平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.66倍，成交量区域分化显著：上海二手房成交面积是新房成交面积的1.44倍；北京二手房成交面积是新房成交面积的1.41倍；南京二手房成交面积是新房成交面积的1.08倍，其余城市二手房成交面积均不及新房成交面积。从绝对额来看，成都新房成交面积最高，达到163.2万平方米，同期二手房成交面积是新房的0.15倍；武汉位列第二，新房成交面积为145.6万平方米，同期二手房成交面积是新房的0.35倍；青岛新房成交面积为102.8万平方米，其余城市新房成交量均未超过100万平方米。厦门新房成交面积最少，为16.5万平方米。新房成交套数与成交面积情况保持一致，同期二手房成交套数是新房成交套数的0.83倍，绝对额较新房成交套数少1.61万套。

  3.2     新房价格同比涨幅较上月有所收窄

  9月，郑州、成都、广州、天津新房销售价格环比微降，北京、武汉、青岛与上月持平，其余典型城市环比、同比指数均呈现明显增长，但涨幅有所收窄。合肥环比指数较上月提升0.4个百分点，位列典型城市首位，其次厦门环比涨幅为0.3%，其余城市环比涨幅均未超过0.2%；郑州较上月降低0.3%，跌幅居首。从同比指数来看，典型城市新房销售价格较去年同期均有提高，其中涨幅最大的为广州，同比增加9.0%；其次为重庆，同比上涨8.3%；其余城市同比涨幅均不高于6.0%；同比涨幅位于末位的是郑州，较去年同期增长2.8%。

  从定基指数的角度来看，十三个典型城市新房价格均显著高于上年平均价格，涨幅最大的为广州，较上年平均价格提高10.3个百分点；重庆定基价格指数位列第二，高于上年平均价格10.0个百分点；排名末两位的是天津及郑州，分别高于上年平均价格的5.0%、3.3%。

  从结构上看，与上月相比，合肥、深圳、青岛90平方米以下户型销售价格环比涨幅较大；南京、广州、重庆90-144平方米户型价格涨幅较为明显；青岛、厦门、武汉、上海、天津、郑州144平方米以上大户型价格涨幅显著高于其他两种户型。

  四、总结

  本月，芜湖、沈阳、厦门严禁利用学区房炒作房价的行为，北京市海淀区发布行业内部自律倡议，并发布部分试点小区二手房交易指导参考价，旨在维护以学区房为重点的二手房市场秩序，打击非理性推高房价等恶意竞争行为，在规范中介机构良性发展的同时，推动过热区域的二手房价格回归理性；珠三角地区肇庆、珠海、惠州、东莞拟调整二手住宅转让个人所得税税率，降低个人转让二手住宅交易成本，有助于提高二手房流动性，但目前市场观望情绪浓厚，预计个税降低对二手房市场利好有限。

  从成交量来看，9月二手住宅成交面积继续减少，典型城市成交总量环比下跌超过两成。从具体城市来看，南京、郑州成交量环比增加，其余典型城市环比、同比均有明显下滑。在实施多校划片及二手房参考价机制的影响下，北京二手房市场降温明显，成交量环比、同比下跌均超过两成；上海二手房成交量环比下跌超三成，同比减少逾六成；深圳二手房成交量环比下跌11.7%，同比跌幅近八成。同期新房市场成交总量环比减少约6.5%，北京、广州、南京等六个城市新房成交量较上月有所回升。总体来看，9月二手房成交面积是新房成交面积的0.66倍。

  随着调控政策逐渐精细化，叠加各地信贷政策收紧，多个城市二手住宅销售价格环比由增转跌。从二手房销售均价来看，天津、重庆、南京、成都二手房价格环比呈现增长，其余典型城市二手房价格环比指数均现下滑，上海二手房销售价格环比指数首次出现下跌，跌幅居首；深圳环比持续下跌；整体而言，二手房价格涨幅较上月继续收窄，但同比仍高于去年同期。