[克而瑞]9月销售量价跌幅收窄，投资由增转负同比跌3.5%

  新房销售短期面临较大下行压力，商品房销售面积同比降13%，金九失色。

  ◎  作者 / 杨科伟、姚郑康

  10月18日上午，国家统计局公布了2021年1-9月国民经济运行情况以及房地产行业数据。前三季度全国GDP同比增长9.8%，其中房地产开发投资额增8.8%。新房销售短期面临较大下行压力，商品房销售面积同比降13%，金九失色。房企资金紧绷下施工与拿地双双再度降温，房屋竣工面积同比骤降至1%，受此影响下开发投资单月同比自2020年2月后首次负增长，同比降3.5%。

  1 9月销售面积、金额同比跌幅收窄至13%和16%
部分以价换量部分“躺平跌无可跌”

  据国家统计局数据：1—9月，商品房销售面积130332万平方米，同比增长11.3%；比2019年1—9月增长9.4%，两年平均增长4.6%。商品房销售额134795亿元，增长16.6%；比2019年1—9月份增长20.9%，两年平均增长10.0%。1—9月商品房销售面积和销售金额同比增速分别较1—8月收窄4.6pcts和6.2pcts，已连续9个月增速回落。

  单月来看，9月全国商品房仅销售16129万平方米和15748亿元，环比分别增加29%和25%，同比分别下降13.2%和15.8%，跌幅较8月分别收窄2.9pct和5.6pct。其中商品房销售面积较2019年同期下降6.9%，相比上月跌幅扩大2.9pct。

  受居民按揭贷款额度持续紧张制约，各地区新房市场销售表现进一步实质下行。前9月东中西部商品房销售面积累计同比增幅分别收窄至13.4%、15.6%和6.2%。东北地区更是首次同比由正转负下降2%，较前8月扩大3.8pct。

  值得注意的是，9月全国商品房销售均价环比降3%至9764元/平方米，新房平均价再度降至万元以内。结合事实来看，新房销售全国整体累计同比增速进一步收窄、单月环比跳增。可见部分城市、部分企业“以价换量”的销售策略在部分购房需求旺盛的城市收效明显，带来成交规模回升。

  但与此同时，东中西部和东北地区单月销售表现不及往年同期，且截止至10月上旬已有包括二线城市昆明、沈阳以及张家口、菏泽、南通等10余个三四线城市发布“限跌令”，更有包括桂林等城市通过房协、房企公约等“隐性限跌”。可见仍有相当大比例城市，新房价格体系依然紊乱，市场预期发生根本转变或者需求严重透支，当前的项目促销措施效用边际递减，愈发难以换得销售量上的有效增长，市场双方主体选择“躺平”，市场处于“跌无可跌的平台焦灼期”，故而跌幅没能继续大幅扩大，反而出现了收窄的情况。

  2 9月新开工、拿地面积双双再降
停工缓工潮下竣工面积同比增速骤降至1%

  据国家统计局数据：1—9月，房地产开发企业房屋新开工面积152944万平方米，下降4.5%。房屋竣工面积51013万平方米，增长23.4%。两者增速较1-8月分别降低1.3pcts和2.6pcts。

  房企资金和融资情况愈发严峻下项目新开工继续减缓。9月全国新开工面积17442万平方米，较2019年和2020年同期分别降15.2%和13.5%。各地区新房销售陆续需要“以价换量”的现状下，房企难再积极引用资金投入新项目开工。

  单月项目竣工速度也出现较大下降，同比增速降至1%。9月全国竣工面积4274万平方米，环比降13.8%。同比增速则由8月29%骤降至1%。除却2020年9月前置较高，需要关注的是单月竣工面积已连续3个月环比回落。整体房屋竣工面积虽仍处于历史高位，累计同比增23.4%；但单月已有乏力表现。

  随着“三线四档”融资管理的实行，“红档”房企难以获得新增开发贷款以进行新开工项目和项目竣工。部分房企屡遭资金问题和新房销售表现遇冷下，全社会以建筑业为代表的对房地产业后市预期悲观，担心后续工程款项兑付问题下部分在建项目已出现停工缓怠工现象，受此影响下竣工面积规模和交付下行压力仍将不容乐观。

  据国家统计局数据：1—9月，房地产开发企业土地购置面积13730万平方米，同比下降8.5%；土地成交价款9347亿元，增长0.3%。9月起广州、合肥、苏州等陆续开始第二轮集中土拍。受此影响下9月房企土地成交价款累计增速由负转正增1%。但由于核心城市第二轮集中土拍多以底价甚至流拍收场，成交表现较第一轮明显降温，同时三四线城市土地市场依旧处于下行通道内，因此9月土地购置面积累计同比仍降8.5%。

  3 建安施工降速或拖累9月开发投资额同比降3.5%
将影响宏观经济和行业政策走向

  据国家统计局数据：1—9月，全国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%，增速降至两位数以内；比2019年1—9月增长14.9%，两年平均增长7.2%。两年增速涨幅较1-8月分别再度收窄2.1pcts和1.1pcts。9月单月完成开发投资额14508亿元，同比下降3.5%，为2020年2月后首次进入负区间。

  单月及累计投资规模增速双双收窄主要因是以施工和拿地为主的建安投资和土拓投资对整体规模的支撑进一步失力。其中，受新开工与竣工两方影响全国房屋施工面积同比累计增速进一步收窄至7.9%。结合部分项目停工缓工的实际情况，作为开发投资主要支撑的建安投资面临规模增长乏力，后续投资增速在缺乏支撑下增速将承受更大收窄压力。

  综上，我们对于后市给出如下几点判断：央行三季度金融统计数据发布会上表明整体上“房住不炒”和“三稳”目标仍是各地区各部门坚持的原则。四季度房地产不会作为短期刺激经济的手段，仅会在一定程度上进行纠偏。

  商品房销售来看，随着包括信贷、融资、土地等各方面调控的推进，不合理购房需求得到较好抑制，短期来看楼市面临一定下行压力。随着“以价换量”的效用边际递减，三四线城市新房销售将面临更大下行压力。

  房企拿地方面，土地市场供给侧调控进一步深入。从9月、10月部分核心城市第二轮集中土拍结果来看，政策管控和房企资金压力下土拍热度出现明显降温。热点三四线城市也将加强对地价、溢价率的管控。四季度土地购置面积仍将是开发投资额的有力支撑，但整体拿地情绪将趋于理性冷静。

  房企资金链紧绷与新房销售遇冷下房企在四季度将继续保持对项目施工持谨慎态度。红线房企融资情况或将有所改善，但“交付大年”和资金回款压力下新到位资金将更多运用于项目竣工的“保交付”，项目新开工进度与施工强度难有起色。

  土拓投资有限且建安投资乏力下开发投资规模失去有力支撑，房地产业相关产业的消极预期下投资增速将继续回落。基于房地产业占全社会GDP较大比重，四季度经济增速将面临较大下行压力。为保整体经济增速维持在合理区间，当前房地产行业调控和信贷政策或将适度调整。