[克而瑞]10月销售、投资显示尚在探底中,料政策趋缓效果亦将显现

  受房地产行业资金面流动性紧张影响，销售和投资面临较大下行压力。

  11月15日上午，国家统计局公布了2021年1-10月国民经济运行情况以及房地产行业数据。房地产业下行加剧，新房销售规模同比降幅扩大至22%，开发投资增速同比下降5%。房屋新开工与竣工面积再度下降，单月分别同比降33%和21%。房企资金紧绷下建安与土拓再难支撑开发投资，受此影响下开发投资累计同比增速收窄至7.2%。

  10月销售面积同比跌幅扩大8pct至22%

  但累计同比增速降幅放缓

  据国家统计局数据：1—10月，商品房销售面积143041万平方米，同比增长7.3%；比2019年1—10月增长7.3%。商品房销售额147185亿元，增长11.8%；比2019年1—10月增长18.3%。1—10月商品房销售面积和销售金额累计同比较1-9月分别收窄4pct和4.8pct，下降速度有放缓迹象。

  单月来看，10月全国商品房销售共计销售12719万平方米和12390亿元，环比均下降21%；同比则分别下降21.6%和22.6%，较9月降幅分别扩大了8.4pct和6.8pct。而9月商品房销售面积同比降幅较8月扩大2.3pct。可见10月全国商品房销售表现非但未能止跌，反而加速下滑。

  居民涉房信贷政策的收紧对房地产市场影响仍在发酵，各地区新房销售表现进一步下行。前10月东中西部商品房销售面积累计同比增幅分别收窄至9%、11.5%和2.7%。东北地区累计同比跌幅扩大至5.4%。

  值得注意的是，涉房信贷政策有放松迹象，10月末起部分二三线城市下调了房贷利率，11月初保利发展、招商蛇口等在银行间市场注册发行债务融资工具。因此预计11月起全国商品房销售表现将有回升表现，事实上10月销售面积及金额累计同比增速相比9月已有下降速度有放缓迹象。

  新房房价仅一线持平其余皆跌

  二手房房价则全线普降且跌势未稳

  根据全国商品房销售面积、金额估算来看，10月商品房销售均价下降至9741元/平方米，但环比降幅已经收窄。结合新房销售表现来看，各地区“以价换量”效用已边际收窄。

  从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看，除一线城市以外二三线城市及整体新房及二手房销售价格仍处于下降态势。10月，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。其中，北京和上海环比分别上涨0.6%和0.1%，广州和深圳分别下降0.3%和0.2%。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，与9月相同。二线城市新建商品住宅销售价格环比由9月持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比9月扩大0.2pct。三线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格环比均下降0.3%，降幅比9月均扩大0.1pct。

  事实上，目前已有21余城市出台了“限跌令”以防止房企无底线开展降价营销进一步扰乱楼市预期和情绪。这表明“以价换量”在多数城市已失去明显效果，后续各能级房价走势将向全国商品房成交均价趋同，由降转平。

  新开工、竣工“停工潮”同比降33%、21%

  拿地“流拍潮”同比降11%

  据国家统计局数据：1—10月，房地产开发企业房屋施工面积942859万平方米，同比增长7.1%。房屋新开工面积166736万平方米，下降7.7%。房屋竣工面积57290万平方米，增长16.3%。三者较1-9月增幅分别收窄了0.8pct、3.2pct和7.1pct。

  房企资金和融资情况愈发严峻下项目新开工大幅减缓。10月全国新开工面积13792万平方米，环比下降21%。同比降幅较9月大幅扩大19.6pct至33.1%，规模创2020年以来新低。民营开发企业在销售回款难和融资借款难的双重困境下，无力继续新开工项目。

  单月项目竣工速度也进一步下降，停工现象普遍“保交付”目标难以实现。10月全国房屋竣工面积6277万平方米，同比下降20.6%，由正转负降幅扩大21.6pct。1-10月全国房企本年到位资金同比增速降至8.8%，受房企资金流动性紧张影响，全社会以建筑业为代表对房地产业后市预期悲观，担心后续工程款项兑付问题下部分工期收尾项目已出现停工现象，受此影响下全国整体竣工强度与规模均由三季度高点快速下降。

  据国家统计局数据：1—10月，房地产开发企业土地购置面积15824万平方米，同比下降11.0%，降幅较1-9月扩大2.4pct；土地成交价款11410亿元，增长0.2%，增幅较1-9月微收0.1pct。10月份迎来了北京、上海、杭州等5个重点城市的第二轮集中拍地，城市数量较上月有所下降，月内土地成交规模维持在低位。市场热度方面，降温现象仍在进一步延续，甚至京沪杭这些城市也难逃大面积的零溢价和流拍。在房地产行业资金面被严控的背景下，目前土地市场已经进入到了冰点，高流拍、国企央企托底成为了土地市场中的常态，受此影响下土拓投资已难再支撑整体行业投资规模。

  10月建安、土拓难再支撑开发投资

  同比单月降幅扩大2pct至跌5%、累计仅增7.2%

  据国家统计局数据：1—10月，全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%；比2019年1—10月增长14.0%。两年增速较1-9月分别收窄1.6pct和0.9pct。10月单月完成开发投资额12366亿元，同比下降5.4%，降幅较9月进一步扩大1.9pct，环比则下降14.8%。

  正如上文所说，建安投资与土拓投资均无法继续支撑全行业开发投资规模，在竣工“停工”、新开工“暂缓”和拿地“流拍”的多重冲击下，投资单月同比降幅进一步扩大，后续累计同比增速也将进一步走低。

  综上，我们对于后市给出如下几点判断：受房地产行业资金面流动性紧张影响，销售和投资面临较大下行压力。

  商品房销售来看，随着包括信贷、融资、土地等各方面调控的推进，短期来看楼市面临一定下行压力。随着“以价换量”的效用边际递减，三四线城市新房销售将面临更大下行压力。后续居民涉房信贷放松，包括利率下调、审核放宽等或将在部分二三线城市零星展开，对全国整体新房销售增速刺激作用有限，但对具体城市销售表现将有较大促进作用。

  房企拿地方面，土地市场冰点状态将延续。高流拍、国企央企托底将成为土地市场常态。重点城市已经开始进一步完善优化土拍规则，预计第三轮企业拿地积极性将会有所提升，土拍高撤牌流拍率的现象也会有所改善。

  房企资金链紧绷与新房销售遇冷下房企将继续保持对项目施工持谨慎态度。新开工计划将进一步放缓，同时资金压力和行业预期不佳也将拖累项目交付进度，竣工规模也将继续下降。整体而言，后续房屋施工面积与施工强度均将降低。

  土拓投资有限且建安投资乏力下开发投资规模失去有力支撑，房地产业相关产业的消极预期下投资增速将继续回落。当前部分城市房地产调控政策已有放松迹象，如武汉和哈尔滨等，考虑到房地产市场占全社会GDP较大比重，基于保障民生和防止房地产业下行压力向关联行业扩散，后续或将有更多城市出台“救市政策”，届时开发投资规模和增速或将有向好机会。