[易居研究院]2021年全国房价收入比报告

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2021年全国房价收入比近四年来首跌，

但仍高于合理区间，预计2022年将继续回落

  上海易居房地产研究院2月7日发布《2021年全国房价收入比报告》。该报告显示，2021年，全国商品住宅房价收入比为9.1，相比2020年的9.2小幅回落。房价收入比回落主要有两个原因：一是房价涨幅连续三年不断收窄；二是经济稳定恢复，2021年城镇居民人均可支配收入增速出现了较大幅度的回升，收入增速远高于房价涨幅。2022年房价收入比预计将继续回落至8.7左右。2022年市场继续回归理性，预计全国楼市成交将整体下降，商品房成交均价将会出现小幅下跌，跌幅在1%左右，全国城镇居民可支配收入同比增长6%～7%。虽然收入涨幅回落，但房价转跌，使得房价收入比将继续回落至8.7左右。

  易居研究院汤怀英表示：预计2022年全国房价收入比有望小幅回落至8.7左右。2021年房价收入比虽然有所回落，但仍处于偏高区间，随着“房住不炒和房地产长效机制”的延续和过去几年购买力的透支，市场将会继续回归理性。

  报告主要有以下几部分组成：

  一、房价收入比的计算方法和衡量标准

  1、房价收入比的概念与公式

  房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。对于房价收入比的计算，不同的统计指标和不同的计算方法，本报告采用的数据皆来自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括销售型保障房与安置房。房价收入比具体计算公式如下：

  2、房价收入比的衡量标准

  尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。

  欧美国家的房价收入比口径，既包括新建住宅、也包括旧有住宅（成交量远大于一手房），且多数国家采用的是按套计价，取中位数房价和中位数家庭收入。我国目前只有一手住宅的全国统计数据，采用按面积计价，房价和家庭收入都取平均数，而且由于统计困难，居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象，因此，我国与欧美国家的房价收入比可比性并不强。根据我国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在7.0-7.5内属于合理区间，低于7.0属于偏低区间，高于7.5属于偏高区间。

  二、中国房价收入比走势分析

  1、新建商品住宅价格涨幅收窄

  2021年，全国商品住宅成交均价10396元/平方米，同比增长4.2%，涨幅比2020年收窄3.3个百分点。

  回顾历史数据，房价从2004年开始大幅上涨，2008年受宏观调控与经济下行因素影响，房价出现了20年来的唯一一次下跌，随后房价在2009年强势反弹，涨幅高至历史峰值24.7%，2010年开始，房价开始告别高速上涨期，涨幅维持在5%-9%之间，直到2014年，受经济环境影响房地产市场趋冷，涨幅也创下了近六年的新低。2015年后，受到各方面政策利好推动，及股市获利资金转入房市等多重因素的助推，一线及重点二线房地产市场转暖，房价同比涨幅创“十二五”期间最高。2016年，在去库存利好政策刺激、资产荒和人民币贬值的背景下，大量资金涌入楼市，使得房价涨幅进一步扩大至近七年最高值。2017年，在新一轮调控之下，热点城市新房定价受限，房价涨幅有所收窄。2018年，随着上半年三四线城市和部分热点二线城市销售火热，以及部分城市放松审批高端住宅预售证，商品住宅成交均价同比涨幅再次扩大。2019年下半年全国楼市普遍出现降温，部分城市新房打折促销力度加大，商品住宅成交均价同比涨幅收窄。2020年，受疫情影响，我国经济增速放缓，商品住宅成交均价涨幅继续收窄。2021年全国楼市降温，房价涨幅进一步收窄。

  2、城镇居民人均可支配收入增速回升

  2021年，全国城镇居民人均可支配收入47412元，比2020年名义增长8.2%，增速扩大了4.7个百分点。数据显示，1999年以来全国城镇居民人均可支配收入增幅总体呈现上行态势，至2007年达到历史峰值17.2%，随后震荡下行，虽然2010年和2011年略有回升，但2012年以来增速持续下降，2015-2019年保持在8%上下。2020年，受新冠肺炎疫情影响，我国GDP增速回落至2.3%，城镇居民人均可支配收入名义增速也回落至3.5%。2021年我国经济持续稳定恢复，疫情得到有效控制，GDP突破110万亿元，同比增长8.1%，城镇居民人均可支配收入名义增速回升。

  3、房价收入比小幅回落

  根据前文提到的房价收入比公式，计算得出2021年全国商品住宅房价收入比为9.1，相比2020年的9.2小幅回落。总的来说，房价收入比回落主要有两个原因。一是房价涨幅连续三年不断收窄；二是经济稳定恢复，2021年城镇居民人均可支配收入增速出现了较大幅度的增加，收入增速远高于房价涨幅。

  从房价收入比的绝对水平看，2021年仍处于偏高区间。2016年以来的本轮楼市短周期上行期，房价收入比上行趋势与2004～2009年（2008年除外）的大行情时较为接近。进一步来看，2004～2009年经济增速较高，GDP增速均大于9%，人均可支配收入高于11%（2009年除外）。而2016-2019年，GDP增速持续低于7%，人均可支配收入增速在8%左右，2020年受疫情影响，GDP增速和人均可支配收入增速分别回落至2.3%和3.5%，可见2020房地产上行周期的房价上涨，存在经济与收入支撑力不足的现象。2021年GDP增速和人均可支配收入增速看似较高，主要因2020年基期值较低，如果将2020年和2021年二者增速平均，近两年GDP增速和人均可支配收入增速则分别为5.1%和5.8%，增速较疫情前出现了一定程度的回落。

  4、预计2022年全国房价收入比将继续回落

  展望2022年，在坚持“房住不炒和房地产长效机制”的政策前提下，为支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环，2022年房地产政策会继续呈现宽松走向，但不会出现大面积救市政策。在本轮楼市下行周期中，全国商品房成交均价将会出现小幅下跌，预计全年跌幅在1%左右。主要原因有：一是房价与成交量高度相关，受楼市继续下行、消费者买涨不买跌等因素影响，预计2022年全国商品房销售面积将会下降。二是房价与供求关系高度相关，预计2022年市场总体呈现供大于求的形态，库存有所增长，去化周期有所拉长。三是新房价格还受开发商的销售策略影响，预计2022年部分房企经营仍然未走出困局，为回笼资金而继续在部分城市降价促销，从而拉低销售均价。四是全国商品房均价有较强的黏性，不太容易明显下跌，另外商品房价格会跌一点，但可售型保障房、拆迁安置房价格仍然继续小涨，二者有所对冲。所以总体来看，这个指标不会明显下跌。

  1月25日，国际货币基金组织（IMF）在最新发布的《全球经济展望报告》中将中国2022年的经济增长预期下调至4.8%。从历年城镇人均可支配收入名义增速与GDP增速的关系来看，前者比后者高1-2个百分点，预计2022年中国城镇居民人均可支配收入名义增速将回落至6%-7%。

  综合以上因素，预计2022年全国房价收入比有望小幅回落至8.7左右。2021年房价收入比虽然有所回落，但仍处于偏高区间，随着“房住不炒和房地产长效机制”的延续和过去几年购买力的透支，市场将会继续回归理性。