[克而瑞]市场月报｜1月楼市供求同环比皆跌超4成

  1月楼市惨淡供求跌幅超4成，地市流拍率高企。展望2月，房地产市场仍难言乐观，成交或将持续下行。

  1月，房地产市场跌势依旧，29城成交环比再降4%，同比跌幅扩至32%。仅一线城市成交回升，6成以上二、三线城市成交疲软，同比跌幅继续扩大。土地市场持续惨淡，深圳、苏州、宁波和无锡三轮集中土拍开启，土拍热度均低于二轮，溢价率再创历史新低，流拍率仍处23%的高位。在房企资金压力未见实质改善情况下，缓拿地甚至不拿地已是共识。

  新增供应

  缩量显著同环比皆锐减43%以上

  厦门大连等4城“零供”

  1月开年，供应缩量显著：29个重点城市新增供应面积1080万平方米，同环比齐降，降幅分别达到了43%和58%，主要是受到年末基数较高和新冠疫情各地频发等不确定性影响所致。

  分能级来看，一线城市商品住宅新增供应面积228万平方米，环比近乎“腰斩”。北京因当前新冠疫情的不确定影响，供应环比大降82%，房企推盘意愿不高，广州、深圳整体供应也有了稳步下滑，环比跌幅均超7成，仅上海供应高位维持，因成交惯性犹存，房企供货积极性也相对较高，上海本月供应164万平方米，环比上涨46%，显著好于去年同期。

  二三线城市新增供应面积851万平方米，环比下降60%，同比降幅也达到48%。从绝对量层面，仅成都单月供应突破100万平方米，南京、徐州次之，也达到了90万平方米以上。西安、长春、大连、厦门四城本月“断供”，西安主要是受到新冠疫情“封城”影响。从变化趋势来看，各城市环比均有了不同程度的下跌，同比跌多涨少，成都、徐州、海口、济南供应阶段性疲软，环比回落，但仍显著好于去年同期。同环比齐跌城市大体可分为两类：一是东南沿海城市诸如杭州、宁波、苏州、东莞、常州、无锡等，环比跌幅均在5成以上，二是中部城市诸如长沙、武汉、昆明、郑州、南宁等，跌幅均在6成以上。

  预判下月，我们认为，2月恰逢传统春节假期加之新冠疫情的负面影响，总体供应规模预期还将小幅回落，尤其是疫情较为严重的京津冀和河南等区域，整体供应量大概率在低位徘徊。

  新房成交

  同环比下降约4成

  近半城市同比腰斩仅成都增11%

  从成交表现来看，如市场预期，热度稳步回落。1月29个重点城市整体成交1429万平方米，环比下降37%，同比下降46%，主要受到去年基数较高影响。分能级来看，

  一线城市韧性较强，总成交为285万平方米，同环比齐跌，降幅分别达到了38%和21%，不过回落幅度不及百城平均。其中上海购房需求旺盛，因供应放量带动成交回升，2022年开年单月成交130万平方米，环比上涨43%，达到了自去年2月以来的成交新高。北京受新冠疫情不确定性影响，成交同环比分别下降46%和31%，广深成交保持低迷行情，主要受前期调控政策持续发酵影响，短期内难有起色。

  二三线城市总成交1143万平方米，环比下降了41%，同比下降47%。从绝对量层面，梯度分明，仅成都一城1月成交量均超150万平方米，佛山、武汉属第二梯队，月成交在80-90万平方米，半数以上二线城市单月成交不足50万平方米。从变化趋势来看，仅成都一城“高热不退”，同环比齐增；宁波主要因上月成交未曾“翘尾”，购房需求于1月集中释放致环比上升，不过同比跌幅依旧达到48%，市场延续低迷。其余城市均呈现出同环比齐降，中央降息降准的政策效果尚未在市场层面显现。预判下月，我们认为，恰逢春节传统假期，加之新冠疫情影响下春节返乡“难”，整体成交量或将迎来小幅回调。

  库存周期

  多城供应锐减后库存小幅回落

  沪穗杭等消化周期缩短

  1月临近春节，绝大多数城市受“就地过年”政策影响供应大幅回落，厦门、长春、大连和西安本月预计无新增供应。29城整体呈现供不应求的状态，上海、徐州、南京、无锡和海口推货积极，供求比大于1.2。

一线城市中，北京、广州和深圳库存面积均环比回落，其中广州消化周期缩短至1年以内。二三线城市中成都、厦门、福州、济南、大连、苏州和合肥等库存面积低于2021年同期，但其中仅成都和杭州消化周期同比缩短。结合各城市供求数据来看，2022年春节前楼市表现显著弱于2021年。

  成交结构

  沪深高档豪宅占比微升

  京中低档占比下降12pcts

  从价格段分布来看，低档产品占比北京上升15个百分点，上海和深圳分别下降2个和12个百分点；中低档产品占比北京和深圳分别下降12和10个百分点，上海上升4个百分点；中档产品占比上海和北京分别下降3和2个百分点，深圳占比上升16个百分点；中高档产品和高档产品北京下降2个百分点，上海和深圳分别上升1个和6个百分点。

  从面积段分布来看，90平方米以下产品占比深圳下降8个百分点，上海和北京分别上升1和12个百分点；90-120平方米产品占比深圳上升7个百分点，北京和深圳均下降1个百分点；120-144平方米产品占比上海、北京、深圳分别变化-1、-6、1个百分点；144-200平方米产品以及200平方米以上大户型产品成交占比上海和深圳分别上升2和1个百分点。

  二手住房

  成交同比仍降45%但环比显著收窄，苏杭等止跌回升

  2022年1月，二手房市场整体持续小幅回落，9个重点城市共计成交329万平方米，环比微降5%，较去年同期相比规模减少45%。年初市场整体延续阶段高位运行，但临近春节市场供应显著缩量带动成交小幅下行，基于近期房地产支持性政策频出，叠加当前市场规模较去年同期仍有空间，后市预期小幅回升。

  具体到城市来看，9城环比表现跌多涨少，仅杭州、苏州环比正增长，其中杭州涨幅近8成，一线市场中北京、深圳均有15以内小幅回调，其余城市均有不同程度回落；同比表现仍普遍回落，其中半数城市跌幅在50%以上，仅大连因前值较低市场翻倍增长，深圳、青岛长期低位运行，本月同比均有70%以上降幅，其余城市均有不同幅度回落。

  土地市场

  成交环比骤降九成，宁波土拍回暖带动溢价率升至4.3%

  截至1月23日，全国300城经营性土地总成交建筑面积仅5478万平方米，环比12月降幅近九成，同比降幅也接近七成；成交总金额降至1133亿元，环比上月大降90%，同比也下降了75%。平均楼板价跌至2069元/平方米，环比降幅达15%。

  市场热度方面，在宁波土拍回暖的带动下，平均溢价率小幅回升至4.3%。具体来看，由于成交主力宁波土拍规则放松、盈利空间提升，第三轮集中土拍热度明显回升，助推二线城市整体溢价率升至6.2%，环比上涨3.7个百分点；一线城市因成交地块均为商办用地溢价率降至冰点；三四线城市溢价率也进一步走低，平均溢价率仅3.8%。

  土地流拍方面，以重点监测的城市来看，平均流拍率升至21%，除西安、石家庄等少数二线城市流拍地块相对较多外，大部分流拍地块集中在三四线城市，并以涉宅用地居多。究其原因主要还是由于当前房企仍面临极大的资金压力所致，加之这些城市的楼市下行压力加剧，短期内房企投资态度愈加谨慎，高流拍也在意料之中。

  一线城市成交建面仅85万平方米，环比下降88%，同比下降85%。月内，一线城市合计成交10宗商办地块，均底价成交。值得注意的是，本月北京率先发布了2022年度第一批次商品住宅用地出让公告，共计18宗地块，总面积约83万平方米，将于2月中下旬集中出让。土拍规则方面，与其他城市三轮土拍政策放松不同，北京2022年首场土拍规则延续了2021年的“房地价联动、重建设品质、竞现房销售”等细则，尤其是现房销售方面，北京此次有9宗地需要竞现房销售，进一步强化现房销售预期，对房企拿地的要求依旧比较高。

  二线城市成交建面达820万平方米，环比下降90%，同比下降76%；成交金额仅359亿元，环比下降91%，同比下降79%；平均楼板价降至4382元/平方米。具体来看，本月仅宁波单城进行了集中土拍，土拍热度逆势而上，鄞州区多宗土地触及最高限价进入摇号阶段，整体溢价率增至7.1%，成为三轮土拍中溢价率最高的城市。

  三四线城市成交建面不足5000万平方米，同比下降63%。成交金额和平均楼板价也随即下滑，分别为706亿元和1544元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中，南通、盐城、淮安等成交建面均超100万平方米，其中有集中土拍的南通，成交规模达到136万平方米。值得一提的是，尽管南通第三轮集中土拍规则有所放松，但三轮土拍热度仍处低位，已成交的19宗地全部底价成交，还出现了流拍现象。相比之下，嘉兴的集中土拍热度稍高，在上限溢价率进一步下调的影响下，有2幅地触顶成交；不过，5幅涉宅地均由本土房企竞得，外来品牌房企的参与度仍然较低。