[中房研协]长租公寓上市第一股青客公寓申请破产

  【热点聚焦】

  1月18日，上海市第三中级人民法院发布案件公开公告，该院于2022年1月4日裁定受理上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司破产清算一案，公告显示，该公司关联近千条限制消费令，多次被列为失信执行人，未履行金额近3000万元。此外，据此前报道，由于股价已长期低于1美元，青客还面临着从纳斯达克退市的风险。

  【热点评析】

  连续三年亏损，资本市场表现平平

  青客公寓虽然为长租公寓上市第一股，但其在资本市场的表现却一直不尽人意。2019年11月5日，青客公寓在纳斯达克上市，发行价17美元/股，当天开盘价17.35美元/股，上市三天后涨至19.05美元/股，市值突破9亿美元。上市第二周起股价一路走低，截至美东时间1月26日收盘，青客公寓每股报0.45美元，股价已经跌去97%。

  目前，青客公寓未披露2021年的营收情况，按照此前公报数据，2020财年，青客公寓净亏损达15.34亿元，同比扩大了208%。在此之前，2018财年、2019财年，青客公寓的净亏损分别为4.99亿元及4.98亿元。其资产负债表显示，截至2021年8月，青客期末资产总额合计约7.54亿元，负债合计约10.32亿元，所有者权益合计约为-2.78亿元。三年合计亏损11亿，负债27亿。

  在进入资本市场的26个月里，爆雷、倒闭、高管离职、租客及房东大规模维权等负面消息频发，公司5位高管也在今年年初全部辞职。

  长租公寓的困境与其商业模式紧密相关

  青客在资本市场遭遇重创，源于2020年疫情之后长租公寓盈利模式短板的暴露。此前头部企业蛋壳公寓的暴雷引起了社会面广泛关注，而相同运营模式下青客的失败从另一个角度印证了，分散式经营模式难以为继。对于运营商而言，长租公寓本质上还是“二房东”的角色，一方面通过赚取房租差价获得利润，但存在盈利模式过于单一、抗风险能力较弱的问题；另一方面，许多运营商选择在短时间内快速扩张抢占市场，尽管早期保持了较为可观的增长速度，但一直未实现稳定盈利，加之运营风险控制能力不足，最终导致爆雷。

  高峰时期，青客公寓曾经布局上海、北京、杭州、南京、武汉、苏州等城市，房源规模一度高达10万套左右。对行业而言，经历了几年的高速发展后，长租公寓依然缺乏稳定的盈利模式，只能通过频繁融资输血，而过度的资本注入，又再度使长租公寓陷入盲目扩张、监管断层等问题。随着疫情的冲击、租金贷的整治，风险加速暴露，行业的整体信用受损。

  从市场的角度来看，目前我国长租公寓市场仍然面临供需错配的局面，从供给端来看，长租房企业在经营中面临回报率低等问题，行业吸引力不足；从需求端来看，由社会监督力度不足和信息透明度不高，导致消费者对“暴雷”的担忧也影响了租赁行业的发展。

  缓解行业痛点仍需多方支持

  2021年起，由于爆雷事件频发，长租公寓监管政策纷纷出台，加大规范住房租赁市场，但重点更多地是倾向保护租房者权益，维护行业秩序。长租公寓稳健经营与稳定盈利之间矛盾迟迟未能破解。对企业而言，进一步加大长租房的政策和资金支持力度，也成为长租房运营企业的普遍呼吁。

  从政策端来看，中央层面上，2020年底中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议相继明确，要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。2021年，中央经济工作会议要求加快发展长租房市场，发展住房租赁市场已成为构建城市住房体系建设、实现“房住不炒”、解决“住有所居”必不可少的环节。

  地方层面上，也已有多个城市启动住房租赁市场发展试点工作，出台相关政策鼓励长租房企业运营。就近期发布的政策来看，1月25日，西安市住建局、财政局联合印发《西安市支持住房租赁市场发展财政资金补助和奖励办法（修订）》的通知，对房地产企业出租自持普通商品住房的情况予以每年100元/平方米的标准进行经营奖励；对年度信用评级A+和A级企业分别给予100万和50万元的信用奖补，反映出西安市对于住房租赁市场的大力支持，后续成效也对其他城市具有重要的参考意义。

  国资背景运营企业有望成为行业的推动者

  目前，我国长租公寓的参与方主要包括房地产开发商、地产中介、酒店品牌、互联网+资本平台等类型，经历行业洗牌之后，未来行业的推动更需要具备资本实力、物业资源及品牌忠诚度的企业参与，轻重资产相结合，才能实现稳健发展，实现租赁行业的良性循环。从这个角度来讲，具备拿地优势、资金雄厚、信誉度高的国有长租公寓运营企业优势凸显。

  长远来看，国企有望成为未来租赁住房市场的主力军。目前，部分持有租赁住房用地的国企已着手布局租赁行业，预计未来，长租房市场会形成国家主导，国企先锋，民企协同的格局，共同实现租购并举的战略目标。