[中房研协]2022年1-2月房地产行业数据点评

  01

  商品房销售呈现负增长 销售金额跌幅高于面积跌幅

  1-2月，全国商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%；商品房销售额15459亿元，下降19.3%。

  1-2月，房地产市场深度调整仍在持续，商品房销售市场呈现两个明显特征，一是销售面积及金额均进入负增长区域，且跌幅较大；二是销售金额同比跌幅首次大于销售面积跌幅，反映出商品房价格整体呈现向下调整的趋势。销售量及金额出现明显同比跌幅，2021年初市场处于快速恢复期，同比基数较高是一个原因，另外今年前两个月市场受到包括疫情在内多方面影响，消费观望，交易不活跃。纵向看，与2019年1-2月相比，销售两项指标分别有11.4%和20.7%的涨幅，大体依然在可接受的区间内。

  年初政策面对房地产市场不断释放积极信号。2022年政府工作报告提出继续保障好群众住房需求，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求；央行、银保监会支持鼓励银行保险机构优化住房金融服务；地方也出现降低首付比例、下调贷款利率、放宽限售、放宽公积金贷款条件、增加购房补贴等。随着政策效应释放，房地产市场将逐步企稳。

  分类物业销售看,住宅销售面积和金额同比均由涨转跌；办公楼销售面积及金额同比大幅上涨；商业营业用两项指标扭转持续负增长的局面，成交面积涨幅明显。从各地区销售情况看，东部和中部地区销售面积和金额同比首次进入负增长区域，东部地区跌幅最大，尤其是销售金额表现更为明显。西部和东北地区两项指标持续下跌，跌幅进一步扩大。

  02

  房地产开发投资增幅继续放缓

  1—2月份，全国房地产开发投资14499亿元，同比增长3.7%；其中，住宅投资10769亿元，增长3.7%。

  1-2月全国房地产投资增速持续放缓，较上期（2021全年）收窄0.7个百分点。开发投资的关联指标新开工、资金来源均进入负增长区间，短期内房企投资信心难以恢复。全国统一的商品房预售资金监管新规实施，规范各地资金监管方面的不合理做法，将释放更多资金空间，推动行业投资预期的良性复苏。

  从物业类别投资上看，住宅投资继续保持增长，同比涨幅比上月收窄2.7个百分点；办公楼和商业营业用房投资跌幅收窄，办公楼回调更明显。住宅投资占总投资比重为74.3%。从地区来看，东北地区重回正增长区间，且涨幅高于其他区域；东、中、西三个地区保持上涨，涨幅进一步收窄。投资规模上，东部地区依然保持领先，占总投资比重为59.8%，高于其他三区域的总和。

  03

  房屋新开工面积同比跌幅持续扩大

  1—2月份，房地产开发企业房屋新开工面积14967万平方米，下降12.2%，其中，住宅新开工面积10836万平方米，下降14.9%；办公楼新开工面积341万平方米，下降24.5%；商业营业用房新开工1069万平方米，下降15.5%。

  1-2月，商品房新开工面积同比跌幅较2021年扩大0.8个百分点，其中住宅新开工跌幅较上年扩大4个百分点，新开工规模下行趋势不改。新开工量从2021年下半年开始就出现了明显的回落，这反映在极端紧缩的政策环境下，企业投资和新开工信心受挫，即便政策开始回暖，新开工短期内也难以迅速恢复。除了企业到位资金有限影响新开工规模外，3月疫情再次多点爆发，也将在一定程度上影响房屋新开工进度。

  04

  房地产开发企业资金压力仍大

  1—2月份，房地产开发企业到位资金25143亿元，同比下降17.7%。其中，国内贷款4105亿元，同比下降21.1%；利用外资7亿元，下降27.4%；自筹资金7757亿元，下降6.2%；定金及预收款8027亿元，下降27.0%；个人按揭贷款4124亿元，下降16.9%。

  1-2月，房地产开发企业到位资金增速由正转负，且跌幅明显，主要受商品房销售大幅下滑影响。各项资金来源中，定金及预售款、个人按揭贷款跌幅明显，其次国内贷款跌势不减，较2021年1-12月扩大8.4个百分点。从资金来源占比看，定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的48.3%，较2021年的52.9%有明显下调。目前针对企业融资的宽松措施正在实施，但政策侧重于支持收并购活动的纾困资金需求，融资主体也多为有能力的优质国有企业，而不是所有房企。当前整体融资规模不高，企业资金面压力仍大。销售市场低迷，投资者信心不足，对房企流动性、偿债能力等问题仍持较为负面的态度。

  05

  受“两集中”出让政策影响，土地市场成交量较低

  1-2月，房地产开发企业土地购置面积838万平方米，比上年下降42.3%；土地成交价款369亿元，下降26.7%；土地成交均价4403元/平方米，上涨27.2%。

  1-2月土地购置面积跌幅扩大、成交价款再次负增长，跌幅明显。年初土地市场供应收紧、成交低迷，主要受到政策规则影响，属于市场周期性回落，多数城市供地从三月开始。同时房企从自身资金状况出发，拿地也多持谨慎态度。从重点城市集中供地计划来看，地方政府在土地出让规则上作出了较大的改变，如取消新房销售限价、放宽配建条件、下调保证金比例等。拿地规则对房企而言相对友好，但市场成交未有改善，难以提振房企拿地信心。

  06

  商品住宅待售面积明显增加

  2月末，商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米。其中，住宅待售面积增加5552万平方米，办公楼待售面积增加105万平方米，商业营业用房待售面积减少335万平方米。

  2月各商品房库存明显增加，较去年同期增加8.8%，主要受住宅待售面积的增加影响，同比增幅为14.7%。商业营业用房库存持续减少，跌幅为1.8%。