[克而瑞]3月杭州武汉青岛初显回暖，料政策发酵后“银四”可期

  叠加疫情影响，政策发酵尚待时日，“银四”可期。

  2021年3月以来，从中央到地方，楼市利好政策不断，先有郑州19条新政“投石问路”，松绑限购限贷、重启货币化安置重铸市场信心，再有两会“定调”，金融委、银保监会、央行、财政部等6部委就房地产行业密集表态，释放强烈维稳信号，房地产税暂缓扩大试点更是给“人手多套”的高购买力人群一颗“定心丸”。当前3月已然过半，利好消息频频能否促进楼市成交“触底反弹”，“金三”成色如何，哪些城市又将率先复苏呢？

  政策利好频频但提振“有限”

  3月上半月尚无整体“抬头”迹象

  纵观2022年以来新房市场成交月度变化，开局依旧很难：1-2月恰逢春节，叠加楼市下行行情，房企“躺平”，客户“观望”，三、四线内卷式降价但收效甚微，返乡置业爽约。据CRIC监测数据，2022年2月100个重点监测城市单月成交面积仅为1939万平方米，环比下降29%，同比下降41%，单月成交量创下2020年新冠疫情爆发时的次新低。

  而节后为了保障房地产市场平稳运行，促进良性循环，地方政府因城施策，相继出台了放松公积金贷款、降首付、下调房贷利率、人才购房补贴等政策纾困楼市，步入3月以来，政策已然由维稳转为刺激：先有郑州19条新政“救市”、松绑限购限贷、重启货币化安置可谓条条重磅，而后伴随两会召开，金融委、银保监会、央行、财政部、证监会、外汇局等6部委对房地产市场平稳发展均表现出积极态度，房地产税暂缓扩大试点更是为当前低迷楼市注入一针“强心剂”。

  而从利好政策对楼市的“提振”效用来看，不得不说，尚不明显。据CRIC监测的全国重点32城2022年以来周度商品住宅成交面变动情况来看，春节周低点之后的确有稳步回升态势，不过步入3月之后再度下行，第11周（3月7日-3月13日，下同）成交量仅为281.4万平方米，环比下降了17%，不及2022年周均水平。

  武汉杭州青岛等回暖苗头显著

  广州徐州认购率下行、南京天津看多买少转

  根据下表不同城市周度新房成交面积走势，我们不难看出，虽然整体成交走势延续小幅下行趋势，但是不同城市还是存在显著分化，涨跌参半，率先回升的主要仍集中在东南沿海的核心二三线城市和城市基本面相对较好的内陆二线城市：以武汉、杭州、青岛、北京、扬州等为典型代表，杭州、青岛第11周环比涨幅均超20%，北京如是，随着东奥闭幕，楼市成交企稳回升，第11周环比涨幅也达18%。政策刺激的正面效应也将在购买力相对充裕的城市最早显现。

  相较而言，回落城市以基本面较差的三四线城市为主，诸如南平、泰安、连云港等，值得关注的是，长沙、南京也迎来阶段性回调期，上海情况较为特殊，3月以来新冠疫情突袭，确诊病例与日俱增，加之供应缩量，整体第11周成交环比回落幅度也达到33%。

       为了更好的了解当前各地真实的市场热度，我们同时结合了CRIC监测的重点城市项目客户认购率数据，总体来看，3月依旧没有太大起色，多数城市仍是延续波动下行走势，西安、广州、徐州、淮安、佛山、南京均有不同程度回落，其中南京、徐州、西安跌幅显著，均超20pts。

       而聚焦于部分城市项目转化率我们不难发现端倪，客户观望心理持续加剧，“看得多，买得少”，南京、西安、天津客户转换率小于等于5%的项目个数占比均高达6成以上，这点也不难理解，一方面，前期的调控加码、房企暴雷、项目降价等使得购房者信心备受打击，虽然自住需求尚存，但短期内观望情绪在所难免；另一方面，实体经济低迷，数字经济泡沫，互联网大厂裁员等负面消息频出，也使得居民对未来收入预期并不乐观，捂紧钱包是当下很多购房者的真实心态。

  上海西安等个别城市供应稀缺

  一二手倒挂、核心资源加持项目热销

  虽然当前行业整体下行趋势未变，但仍有部分城市的部分项目去化表现“可圈可点”，聚焦2月以来的热销项目，我们不难发现以下一些共性特征：

  一方面主要集中在上海、西安等热点城市的热点片区，这类城市基本属于供应主导型市场，尤其是上海环内和西安主城区，基本处于“断供”状态，新盘入市又严格“限价”，一二手房倒挂同时也加剧了购房者的抢房心理，造就了“一房难求”的营销盛况。西安更是在2月末频现“千人摇”盛况，中国铁建西派国樾、绿城观澜、华润悦玺均是开盘即售罄。

  另一方面，稀缺的教育资源、商业配套、交通配套等以及项目自身的产品力同样是得以大卖的不二法门，以上海院子为例，位于上海杨浦区，自2018年首次开盘以来，便是当地的“网红项目”，得房率高、周边学区尚佳、加上新中式院落设计，让项目每一次开盘都火速日光。西安的绿城复地·柳岸晓风则凭借周边丰富的教育资源和稀缺的河景资源实现了热销。

  此外，值得关注的是，部分城市项目销售已然出现刚需、改善“两头翘”，政策层层加码后投资客已然全面“退场”，居民购房开始复归理性，逐步回归为自住需求为主导。以西安为例，热销项目既有位于“刚需集中地”浐灞生态区（均价1.4-1.5万元/平方米）的万科·雁鸣湖、绿城观澜、世园·林语、华润置地·未来城市；也有位于主城城南区的华润·悦玺、高新区的中国铁建·西派国樾、长安区的鑫苑府，预售均价均在1.8万元/平以上。

  总结：叠加疫情影响

  政策发酵尚待时日，“银四”可期

  综上，3月上旬市场尚无明显的回暖征兆，但介于近期利好政策频发，无论从中央到地方都一再明确了“救市”态度，我们仍需要“让子弹再飞一会儿”，逐步传导，进而改变居民购房预期。

  总体而言，“金三”难在，市场较2月预期企稳回升，但已然难以和去年的高基数匹敌。主要是基于当前东南沿海核心城市尚未完全走出疫情阴霾，国际局势动荡不安、股市大盘频频跳水、互联网大厂裁人不绝等一系列负面消息都预示着实体经济疲软的不争事实，短期内信心修复尚待时间。

  不过我们认为，“银四”可期，市场的分化格局仍将延续，率先回暖的势必是“人+钱”集中的基本面较好的城市，而分化情况也将不再局限于城市之间，而是细化到单城市区域之间，同区域项目之间，不得不说，未来区域供应稀缺、核心资源（教育、商业、医疗、景观等）加持的优质项目仍将是购房者争抢的热点，而如何能从刚改、高改的同质化竞争中脱颖而出，仍是各家房企不得不着力解决的问题。