[克而瑞]前2月销售、投资增速皆为近7年次低但仍好于预期

  2022年开年房地产业仍处于下行趋势，新房销售规模同比负增长；但从房屋新开工、竣工和土地购置等指标来看行业回暖时刻尚未到来。

  ◎  作者 / 杨科伟、姚郑康

  3月15日上午，国家统计局公布了2022年1-2月房地产行业数据。房地产业新房销售规模同比下降10%，销售均价同比下降11%。土地购置面积和房屋新开工、竣工面积分别同比下降42%、12%和10%，仅房屋施工面积在微增2%，受此影响下开发投资额同比正增4%。尽管销售与投资增速均已降至近7年次低，仍和百城备案数据和百强房企销售数据乃至市场体感情况有较大差距，尤其是去年四季度以来房地产稳定政策频繁出台，可以说政策底部已经出现，但楼市、地市观望情绪依然浓郁，城市市场销售、项目认购去化分化严重，土地流拍溢价率尚未明显好转，市场底部仍未出现，这种差异为市场各方所关注。

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  前2月销售规模同比增速近7年次低
销售均价同比降11%

  据国家统计局数据：1—2月，商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%；商品房销售额15459亿元，下降19.3%。

  2022年1-2月的销售表现可称为近年最差开年。虽然在整体信贷宽松、调控松绑的利好中新房销售表现并未在短期重现繁荣。从销售增速来看，2022年1-2月商品房销售面积和金额同比增速为2016年以来7年次低，仅高于2020年1-2月。结合对春节后长三角地区主要城市楼市调研来看，多数在售项目在蓄客不足的情况下已失去销售动力，无心无力集中开盘而采取顺销模式。

  1-2月商品房销售均价为9845元/平方米，环比较2021年12月上升3%，同比则下降11%。结合1-2月商品房销售面积和金额同比增速较2021年12月分别收窄6.1pcts和扩大1.5pcts，不难看出在当前低迷市场环境下存在的两个特征：

  房价处于短期低点。1-2月商品房销售均价同比降达11%。从CRIC统计数据来看，1-2月二线城市沈阳、郑州商品住宅成交均价分别同比降16%和10%；三四线城市东莞、温州则同比均降8%。“房住不炒”的方针和持续近6个月的行业下行使得全国城市房价已压降至短期低点。

  商品房销售均价环比反升3%。多数城市不再“以价换量”甚至收回了特价房源。持续降价和零星的房企暴雷下购房者观望心态浓厚，“只看不买”下房企在新房销售上已采取“躺平”策略。

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  保交付支撑施工同比增2%
新开工、竣工和土地购置降12%、10%和42%

  据国家统计局数据：1—2月，房地产开发企业房屋施工面积784459万平方米，同比增长1.8%；房屋新开工面积14967万平方米，下降12.2%；房屋竣工面积12200万平方米，下降9.8%。

  1-2月房屋施工、开工和竣工中仅施工仍保持同比正增长，其余两项均同比下降。尤其是竣工面积累计同比增速由2021年末升11%变至降10%，顷刻告别“竣工牛”。

  我们认为施工增长主要得益于保交付措施落地后复工复产、企业加强在建项目投入重塑市场信心，尤其是强化监管之后的充裕的预售资金账户保障了在部分房企遭遇债务危机的当下多数已售待售项目得以正常施工。

  但受到房地产业和建筑业行业信心的影响，房屋新开工和竣工增速自然无力维持正增。一方面，民营房企资金紧缺下项目新开工进度一再取消拖延，需集中力量于“保交付”任务。另一方面建筑业在难以收到足额工程款项的预估下，房屋竣工进度也曾一再延迟。据调研了解，主要城市均有部分项目出现短暂“停工”现象，2022年春节后恢复施工但施工力度也已大不如前。

  据国家统计局数据：1-2月，房地产开发企业土地购置面积838万平方米，比上年下降42.3%；土地成交价款369亿元，下降26.7%。土地市场已经进入到了冰点。房地产资金面收到严控下，民营开发企业多已无力购置土地。加之1-2月并非22城集中供地节点，房企无购置土地动力。如佛山和蚌埠近各有1宗宅地因故暂停出让。

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  仅在建施工弱支撑开发投资规模同比正增3.7%
但仍是近7年次低

  据国家统计局数据：1—2月，全国房地产开发投资14499亿元，同比增长3.7%。对比往年同期来看，为2016年起7年次低，仅高于2020年。

  亮眼表现是2022年1-2月开发投资额维持了正增长，回顾前值和投资结构，主要原因有二：

  一方面是得益于房屋施工面积的弱支撑。1-2月房屋施工面积同比增1.8%，在房屋新开工和土地购置双双负增长下给予开发投资额正增一部分支撑。

  另一方面得益于前值相对较低。2021年1-2月开发投资额为13986亿元，虽创新高且同比高增。但从结构上来看，彼时房屋新开工和土地购置均已低于2019年同期。可见2021年1-2月虽有数据繁荣，但实际投资已进入下行轨道。这一因素也给予开发投资额正增一部分解释。

  投资和施工同比微增、开工和拿地同比负增长来看，当前房地产业处于政策宽松与行业信心的博弈期，房地产业还未到达回暖时刻，开发企业的投资热情和投资动力仍处于历史低点。

  综上，我们对于后市给出如下几点判断：

  2022年开年房地产业仍处于下行趋势，新房销售规模同比负增长。但投资增速正增长则表明在各方面的共同努力下，持续稳地价、稳房价、稳预期，房地产市场运行状况出现了积极变化。但从房屋新开工、竣工和土地购置等指标来看行业回暖时刻尚未到来。

  新房销售方面，层出不穷的调控政策宽松并未立刻见效。短期内市场仍将处于调控信贷松绑和居民购房信心的博弈之中。同时基于2021年上半年较高基数，新房销售表现仍将维持负增长。房企拿地方面，土地市场冰点状态将延续。高流拍、国企央企托底将成为土地市场常态。

  重点城市已经开始进一步完善优化土拍规则，如东莞2022年首轮供地已取消新房销售限价。但房企资金面未改善前市场热度难有实质转变。房企资金链紧绷与新房销售遇冷下房企将继续保持对项目施工持谨慎态度。新开工将进一步放缓。

  房企暴雷引发的关联行业波动下，施工强度的下降使得整体建安投资规模难以维持。土拓投资有限且建安投资乏力下开发投资规模失去有力支撑，房地产业相关产业的消极预期下投资增速将继续回落。